CULTURE 5 페이지 | 전원주택 정보의 모든것 월간 전원속의 내집

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2020.09.22　

건축주를 위한 금속 내·외장재 가이드

비교적 변형이 자유롭고 강도가 높은 금속은 주택 건축 마감재로 두루 쓰인다. 선택을 앞둔 건축주들을 위해, 주택 외부와 내부에 적용되는 금속 마감재를 종류별로 나눠 특징, 가격대 등을 정리했다.EXTERIOR강도가 높지만 성형이 용이하고, 모던한 주택 외관을 구현해주는 금속자재. 내식성과 강도 등을 높인 자재 개발로 건축용 금속 외장재는 나날이 발전을 거듭하고 있다.※가격대는 부자재비, 시공비를 포함하여 산정하고 그 외 경우 별도 표기했다. 제품, 시공 난이도, 물량, 현장 상황에 따라 가격은 변동 가능하다.1 > 고내식 합금도금 강판적용부위 지붕, 외벽 | 가격대 1㎡당 8만~13만원아연, 마그네슘, 알루미늄 합금하여 도금한 강판으로, 흔히 ‘컬러강판’이라 불리는 도금 강판보다 훨씬 강한 내식성을 지닌다. 마그네슘으로 도금층 경도를 높임으로써 도금층 박리 현상을 방지하여 스크래치, 마찰에도 강하다. 원하는 색상을 얼마든지 지정할 수 있는 것도 장점. 단, 자재 생산 시 패널 폭이 한정적이고 판금 작업 시 도장층의 갈라짐, 절단면 부식 등이 발생할 수 있으므로 주의해야 한다. 시공 시 피스로 강판을 고정할 경우 피막층 손상 우려가 있어 클립 시공을 하는 전문 업체에 맡길 것을 권한다. 포스코 녹스탑 _ ㈜씨티코리아2 > 오리지널 징크(티타늄 아연판)적용부위 지붕, 외벽 | 가격대 1㎡당 14만~20만원100% 재활용 가능한 친환경 건축 마감재. 아연판 특유의 자연 보호 피막이 형성되어 표면이 손상되면 자연적으로 복원된다. 자재 수명이 반영구적이며, 자연색으로 보는 각도나 음영, 빛에 의해 다른 색을 보여준다. 삼차원 곡면 등 다양한 디자인이 가능하다. 습기에 약하므로 시공 시 이격 환기재 사용이 필수이며, 가공된 오리지널 징크판은 눈비에 맞지 않도록 외부와 차단되는 창고에 보관한다. 시공 적정 온도는 5℃ 이상으로 영하의 날씨에는 시공을 중지하고, 산성 화합물, 염분, 부식 방지제 등의 접촉도 되도록 피한다. 이엘징크 _ ㈜로자3 > 알루미늄적용부위 지붕, 외벽 | 가격대 YKKAP 알카베 - 1㎡당 11만원 / 리코날 프리미엄 플러스 - 1㎡당 목조 9만8천원, RC조 15만원 (200㎡ 이상 시공 기준, 후레싱·홈통 별도)습기 침투가 불가능하고 부식과 수축팽창이 거의 없어 해안지역, 추운 지방에도 사용하기 적절하다. 가벼운 무게로 구조물에 무리를 주지 않으며, 절단, 접합, 굽힘, 라운딩 등 가공성이 자유로워 정밀 제작이 요구될 때도 문제없다. 외부 충격에 약하므로 시공 시(특히 비계 철거 시) 긁힘에 각별히 주의해야 하고, 연질소재로 우는 현상이 생기지 않도록 평활도에 유의한다. YKKAP 알카베 _ ㈜지이그룹4 > 갈바륨적용부위 지붕, 외벽, 펜스 등 | 가격대 알틱 - 1㎡당 목조 8만원, RC조 13만원(200㎡ 이상 시공 기준, 후레싱·홈통 별도)강판에 아연과 알루미늄을 결합하여 도금한 것으로, 흔히 ‘갈바’라 줄여 부르기도 한다. 상·하도 도장의 건조시간을 달리하여 개성 있는 질감을 표현할 수 있으며, 도장성이 좋아 다양한 색상 연출이 가능하다. 또한, 가공 받는 부분에 발생하는 미세 균열이 극히 적어 가공 부위의 내구성이 우수하다. 다만, 다른 강판과 마찬가지로 판금 가공 시 도장층의 갈라짐이나 깨짐 현상이 발생하지 않도록 주의해야 한다. Artic(알틱) _ ㈜로자5 > 내후성강판(코르텐강)적용부위 외벽, 펜스, 화분, 커튼월, 간판, 외부조형물 등 | 가격대 1㎡당 10만~15만원철강재에 인(P), 동(Cu), 크롬(Cr) 등을 첨가해 내후성을 높인 자재. 점차 녹슬다가 일정 기간 후 표면에 안정된 산화 피막층을 형성하여 더 이상의 부식 진행을 억제하는데, 5~10년 지나면 암적색을 띤다. 이러한 성질을 이해하지 못하고 시공할 경우 녹물로 인한 오염이 발생해 오히려 지저분해 보일 수 있다. 염분이 직접 닿는 해안가나 장기간 습윤 상태가 지속되는 곳에서는 녹이 생기지 않으므로 세심한 설계 계획과 시공이 요구된다. 민오헌 _ ㈜티트리건축사사무소6 > 스테인리스 패널적용부위 외벽, 펜스, 화분, 커튼월, 간판 등 | 가격대 DSP 스테인리스 스틸 허니컴 패널 - 1㎡당 18만~22만원스테인리스 패널은 마감 상태에 따라 외기 오염에 강한 게 특징. 내구성과 내충격성이 매우 우수해 유지관리가 편하다는 장점이 있다. 코팅 종류에 따라 광의 정도나 색상을 달리할 수 있어 다채로운 표면 연출이 가능하지만, 미러 마감의 경우 태양광 반사에 의한 눈부심에 유의해야 한다. 평활도면에서 취약한 단점도 있으나 패널 내부에 조립식 허니컴을 부착해 평활도와 시공성을 모두 높인 제품도 선보이고 있다. 스테인리스 스틸 허니컴 패널 _ ㈜디에스피INTERIOR여러 자재의 과감한 믹스매치를 쉽게 만날 수 있는 요즘, 금속도 예외는 없다. 주거 인테리어에서도 내·외장의 경계를 넘나들며 더욱 폭넓게 활용되는 추세다.※ 인테리어의 경우 거울, 중문, 파티션, 가구 등 제작하는 품목과 디자인, 사이즈, 시공 난이도 등에 따라 추가되는 인건비와 부자재 비용이 천차만별이다. 따라서 가격대는 명확히 밝힐 수 있는 경우에 한하여 기재했다.1 > 구로철판적용부위 내벽, 파티션, 문, 벽난로, 계단 난간, 가구, 건물 외벽 등쇳물을 가공해 나온 판재를 고온으로 누르고 늘여서 얇게 만든 강판으로 ‘열연강판’이라고도 한다. 빈티지나 인더스트리얼 스타일에 많이 사용되며, 검푸른 색상과 문양이 특징이다. 가공되지 않은 철 그 자체이기 때문에 물기가 닿으면 녹슬게 되므로 투명 도장 처리가 필수. 손만 닿아도 얼룩이 생기므로 시공이 완전히 끝날 때까지 보양 작업을 철저히 해야 오염을 방지할 수 있다. 부드러운 성질의 철판이라 용접 시 주의가 필요하고, 외부 시공 시에는 온도 변화를 미리 계산해 반영해야 한다. 습기가 많은 주방이나 욕실에서는 녹슬기 쉬우므로 사용을 권장하지 않는다. 평창 C주택 _ 황준도시건축사사무소 ©박영채2 > 스테인리스 패널적용부위 내벽, 파티션, 도어 패널, 가구, 싱크대 상판 등내후성과 내구성이 우수하고 가공성, 시공성이 뛰어난 스테인리스 패널은 주택 외장재뿐만 아니래 인테리어에도 두루 쓰인다. 타공 등의 디자인 가공을 거쳐 가벽을 연출하기도 하고, 매끄러운 표면 덕분에 수분흡수율이 낮아 위생성이 요구되는 주방에도 적합하다. 지문이나 물 얼룩이 잘 남는 점, 잔 흠집이 쉽게 생길 수 있는 점은 단점이다. 스테인리스는 표면의 연마 방법에 따라 헤어라인, No.2B 등 다양한 종류가 있는데, 그에 따라서도 가격이 달라진다. 일정한 크기의 판 형태로 가공한 시스템 패널 제품은 주로 내벽 마감재로 사용된다. 금호동 협소주택 _ 스튜디오GOTT3 > 스테인리스 타일적용부위 내벽, 천장, 아트월, 벽난로 주변, 가구, 싱크대 상판 등 | 가격대 베르블럭 - 1㎡당 3만원(시공비 미포함, 부가세 별도)스테인리스 스틸 100%의 인테리어용 접착 타일. 다양한 패턴과 사이즈로 출시되어 내 집과 취향에 맞게 선택할 수 있는 게 장점이다. 특수 코팅되어 있어 이물질이 묻어도 젖은 행주로 닦아주기만 하면 된다. 뒷면의 이형지를 떼어내어 바로 붙이는 방식으로, 가위나 칼로 직접 잘라 사용하는 것도 가능해 누구나 쉽게 시공할 수 있다. 단, 강력한 접착력으로 살짝만 붙였다 떼어도 제품 손상이 생기니 주의해야 한다. 화기와 너무 가까운 곳은 피하고, 평평하고 고른 면에 시공하길 추천한다. 베르블럭 _ ㈜디에스피4 > 알루미늄적용부위 내벽, 중문, 방문, 현관문, 가구, 창호 등은백색의 부드러운 금속으로 가볍고 가공성이 뛰어나다. 종이와 같이 얇은 박이나 복잡하고 정밀한 형상도 얼마든지 만들 수 있는 게 특징이다. 습기에 강하며 변형 없이 오래 쓸 수 있고, 고급스럽고 슬림한 프레임 구현이 가능해 중문과 창호에도 많이 쓰인다. 열 전도성이 높은 특성상 창호재로서는 단열성능이 취약할 수 있으나, 이를 보완한 제품도 출시되어 있다. 내·외장용 알루미늄 루버, 시트 패널로도 제작되며 다양한 품질의 도장 처리나 표면 코팅이 가능해 비교적 컬러 표현이 자유롭다. 군산주택 _ 홈스토리하우스 / 오산주택 _ HNH건설5 > 평철적용부위 계단 난간, 펜스, 안전대 등주로 계단 난간에 쓰이는 평평한 철 소재로, 강판을 잘라서 만든다. 여기서 강판은 강철로 만든 판인데, 두께에 따라 후판(6mm 이상), 중판(1~6mm), 박판(1mm 이하)으로 구분한다. 평철은 ‘철판’과는 다르다. 철판은 폭이 넓고 두께가 다양하지만, 평철은 정해진 규격이 있어 폭이 좁고 길이가 짧으며 두께도 제한적으로 생산된다. 자재만 놓고 보면 철판이 더 저렴한 편으로 보통 공업용으로 쓰이며, 주거용으로는 평철이 사용된다. 다양한 도장 처리가 가능하고, 난간 혹은 펜스 제작 시 용접 디테일이나 날카롭지 않은 마감 처리가 중요하다. 청주 동이헌_디자인큐브종합건설㈜6 > 스테인리스 천장재적용부위 현관, 캐노피, 필로티, 욕실, 주차장, 호텔·상가 내부 복도 등 | 가격대 1㎡당 5만원<figcaption class="txt_caption" style="display: table-caption; padding: 10px 0px 0px; fo

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2020.09.15　

소금보다도 안전한, 잔디 제초제라면?

잔디 정원을 원한다면 반드시 넘어서야 할 상대, 잡초. 소금이나 두통약보다 안전한 제초제로 잡초와의 전쟁을 승리로 이끌어보자.뜨거운 햇살 아래서 묵묵히 잡초를 뽑는 일은 여간내기 일이 아니다. 오죽하면 집 지을 때 잔디 정원을 마련했다가 몇 해 뒤 포장해버리는 일이 비일비재할까. 제초제라는 편리한 방법이 있다지만, 아직도 많은 사람들은 약제를 어려워하고 두려워한다. 하지만, 알고 나면 이만큼 안전하고 쉬운 방법도 드물다.사람에게 안전한 제초제 : 두통약, 소금보다 독성 약해제초제를 꺼리는 가장 큰 이유는 유독성에 대한 인식이다. 이에 대한 오해는 과거 생산된 맹독성 제초제를 음독하는 사고가 빈번했던 탓인데, 현재는 시판되는 제초제 중 맹독성(1급)은 없고, 고독성(2급)도 2% 미만이다. 보통독성(3급)의 반수치사량은 액체의 경우 200~2,000mg/kg이다. 아스피린의 반수치사량이 200mg/kg이니, 대부분이 두통약보다도 독성이 낮은 제초 약제라는 것이다. 그중 한국잔디 전용 제초제인 ‘모뉴먼트’의 경우는 저독성(4급) 5,000mg/kg인데, 이는 소금(3,750mg/kg)보다도 안전한 수치다.난지형 잔디인 한국잔디(중지). ‘모뉴먼트’는 한국잔디 정원에 특화된 제초제이다. ⓒ엘씨엠어떤 제초제를 써야 하나 : 보호할 잔디와 제거할 잡초에 따라서우선 잔디가 어떤 종류인지 알아야 한다. 크게 한국잔디를 포함한 난지형 잔디와 블루그래스 등의 한지형 잔디로 구분되는데, 이런 구분이 중요한 이유는 잔디 종류에 따라 맞는 약제가 다르기 때문이다. 약제에 따라 한국잔디에 안전한 약제도 블루그래스에는 자칫 피해를 줄 수 있어 주의해야 한다.한편, 잡초의 종류에 따라서도 사용할 약제가 다를 수 있다. 그래서 여러 제초 약제를 복합적으로 사용하기도 하며, 이는 전문가들도 어느 정도 권장하는 방법이다. 다만, 함께 쓸 수 없는 약제도 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다.약제 표면에는 독성 등급, 주의사항, 희석비율 등이 표기되어 있다. ‘모뉴먼트’의 경우 0.8g의 제품을 20ℓ의 물에 희석해 100m2의 잔디 정원에 처리하게 되어 있다.왜 8월인가 : 월동 잡초와 봄철 잡초를 막으려면 지금8월부터 9월은 잡초가 자라는 기간이면서 한해살이의 끝무렵이기도 하다. 이때 처리하는 제초제는 지금의 잡초를 없애면서 토양에도 남아 겨우내 유효성분을 유지한다. 이는 내년 봄 시기에 발아하는 초기 잡초까지 함께 억제하는 효과를 내는데, 그 때문에 가을 약제 처리는 봄철 제초 난이도를 크게 낮춰주는 역할을 한다. 한편, 충분한 약효를 내려면 적어도 24시간 동안 비 등으로 씻겨가지 않아야 한다. 따라서 일기 예보를 확인하고 이틀 이상 맑을 것으로 보이는 날에 처리한다.정량을 고르게 살포 : 약제 처리는 분무기로 바람을 피해제초제는 정확한 희석비율로 정량 사용할 때에 최적의 효과를 낸다. 과다한 경우 잔디나 다른 작물에도 약해가 생길 수 있고, 너무 적으면 효과가 미미하다. 약제용량당 희석비율, 면적당 사용량을 확인하고 쓰려는 면적에 따라 희석한다. 또한 제초제는 골고루 뿌려지는 것이 중요하므로 약제 처리용 분무기를 사용하고, 다른 화초나 작물에 영향을 줄 수 있는 만큼 바람 부는 날이나 약제에 의한 피해 우려가 있는 작물 근처에는 처리에 특히 주의한다.사실 어떻게 보면 제초제를 꼭 써야 할 이유는 없다. 하지만, 손으로 뽑는 수고를 덜면 그 시간에 정원 아이디어를 고민하거나 더 높은 가치의 작업을 할 수 있고, 또 정원을 즐길 여유도 가질 수 있다. 제초제에 대한 막연한 두려움으로 이런 여유를 잃어버리지 말자.TIP. 약제를 희석하는 방법 정해진 용량의 약제를 희석해 사용하는 것이 중요하다. 작은 용기에 모뉴먼트 1포(0.8g)를 먼저 완전히 녹인 후에 녹은 약제를 20ℓ 살포기에 옮겨 담아 희석하고 대상 정원에 살포한다. 약제에 따라 다르지만, 모뉴먼트의 경우 약제 농도가 높아지면 효과가 더 좋아지는 편이다.취재협조 신젠타코리아㈜ 1588-3889｜www.syngenta.co.kr취재 _ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.09.15　

치장벽돌과 파벽돌의 차이점은 뭔가요?

©라윤희 미관을 목적으로 하는 모든 벽돌은 치장벽돌로 분류된다.벽돌은 오랫동안 우리와 함께해온 건축자재로, 여전히 많은 사랑을 받고 있습니다. 외장재로 쓰이는 벽돌 종류는 무척 많은데, 치장벽돌, 파벽돌, 점토벽돌, 고벽돌, 전벽돌 등 여러 명칭으로 건축주를 헷갈리게 하지요. 그래서 그중 대표적인 ‘치장벽돌’과 ‘파벽돌’을 짚어봅니다.우선 치장벽돌은 말 그대로 치장을 하는 데 쓰는 벽돌이라는 의미로, 우리가 흔히 알고 있는 외장용 벽돌을 가리킵니다. 요즘 벽돌은 내부벽이나 담장 등을 제외하고 본격적인 건축물 구조재로 잘 쓰이지 않다 보니 눈에 보이는 벽돌은 거의 치장벽돌이라고 봐도 무방합니다. 이런 치장벽돌은 점토를 구워 만드는 점토벽돌이 대부분으로, 이는 점토가 구워지는 과정에서 변색이나 수분에 대한 저항력과 내구성이 높아지기 때문이지요. 다만, 요즘은 시멘트로 만드는 벽돌(또는 블록)도 이런 기능을 갖춘 제품이 있어 그대로 치장벽돌처럼 쓰기도 합니다. ‘전벽돌(전통 방식으로 구워낸 검은 벽돌)’이나 ‘고벽돌(오래된 벽돌 건물에서 회수해 쓰거나 그런 질감을 연출한 벽돌)’은 이런 치장용 점토벽돌의 한 종류라고 볼 수 있습니다. 치장벽돌은 외장재이긴 하지만, 온전한 벽돌을 쌓아 올리는 방식이기 때문에 기초에 대한 하중, 벽체와 벽돌 사이의 통풍에 대한 디테일이 필요합니다.반면, 파벽돌은 벽돌보다는 타일에 가깝습니다. 파벽돌의 파(破)가 ‘깨어진다’라는 의미를 갖고 있는 데서 알 수 있듯이 원래는 벽돌을 깨서 붙이는 형태를 가리키곤 했습니다만, 근래의 파벽돌은 아예 벽돌의 질감만 가진 타일처럼 나오는 것이 많습니다. 벽돌 조적보다는 상대적으로 공사 규모가 작고 난이도도 낮은 편입니다. 코너 부분에서 일반 벽돌과 비슷한 느낌을 주기 위해 꺾인 형태의 파벽돌도 있습니다.파벽돌은 치장벽돌과 유사해 보이지만, 형태나 시공방식의 차이로 인해 결과물에서 다소 다른 느낌을 받을 수 있고, 비용 차이도 큽니다. 따라 서 시공 전에 두 자재의 차이를 미리 알아두고 시공과 비용 산정에 주의해야겠습니다.취재_ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.09.01　

시멘트, 모르타르, 콘크리트, 차이점이 뭔가요?

ⓒ라윤희시멘트를 기반으로 혼합재료(골재)에 따라 구분된다.시멘트와 모르타르(Mortar, 몰탈), 콘크리트는 비슷한 개념인 것 같아 종종 건축주들이 헷갈립니다. 이 셋은 비슷해 보여도 쓰는 방법과 쓰이는 곳이 상당히 다른 자재입니다.우선 시멘트는 그 자체를 쓰기보다는 모르타르와 콘크리트를 만드는 기본적인 재료로 이해하면 됩니다. 시멘트만으로도 물과 섞이면 굳지만, 강도가 약해 충격에 쉽게 갈라집니다. 그래서 모래나 자갈 등을 섞게 됩니다. 강도 높은 골재 입자를 시멘트가 응집시켜 전체적인 강도와 접착력 모두를 높이는 것이지요. 그렇게 만들어지는 것이 모르타르와 콘크리트입니다.모르타르는 기본적으로 시멘트와 모래(규사), 물을 섞어 만듭니다. 보통 시멘트와 모래 비율이 1:3, 1:4 정도지만, 벽돌 접착용, 줄눈용, 미장용, 바닥 자동 수평(셀프 레벨링)용, 방수용, 보수용 등 모르타르 용도에 따라 배합 비율을 달리하거나 플라스틱 수지, 우레탄 등 배합 재료를 추가하기도 합니다. 과거에는 현장에서 모래를 고르고 배합한 후 비벼 만들기도 했습니다만, 요즘은 용도별로 미리 배합되어 물만 섞으면 사용할 수 있도록 나옵니다.콘크리트는 시멘트와 모래, 물에 자갈을 섞어 만듭니다. 골재가 커진 만큼 강도도 강해 본격적인 건축 구조용으로 사용됩니다. 자갈은 철근 사이에 걸리지 않도록 지름이 최대 25mm를 넘지 않는 것을 사용합니다. 콘크리트도 마찬가지로 부여하고자 하는 기능(노출, 방수, 속건 등)에 따라 배합 재료(혼화제)를 더할 수 있습니다. 콘크리트는 쓰이는 규모가 크기 때문에 현장에서 만들어 쓰기는 어렵고, 바로 쓸 수 있도록 배합한 상태로 유통됩니다. 이것을 ‘레디믹스드 콘크리트(Ready-Mixed Concrete)’ 즉, ‘레미콘’이라고 부릅니다. 배합상태를 유지하고 바로 굳지 않도록 전용통이 돌아가는 차량으로 운반되는 것을 흔히 보셨을 것입니다.요약하면 시멘트는 배합용 재료, 모르타르는 접착·미장용, 콘크리트는 구조용으로 정리할 수 있겠습니다.취재 _ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr [이 게시물은 관리자님에 의해 2020-09-01 17:13:16 HOUSE에서 이동 됨]

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2020.08.21　

그 시공자, 믿을 만한가요?

건축주들이 가장 어려워하고 두려워하는 일이 시공자 선택이다. 하자가 없도록 공사는 잘 해 주는지, 자재는 정품으로 잘 사용할 것인지도 불안하다. 이 모든 것의 키를 쥐고 있는 시공자, 어떻게 찾아야만 할까?일단 시공자에 대해 기본적인 것을 알아야 한다. 건축 시공자는 국가에서 발급하는 ‘면허’라고 불리는 시공 자격이 있는데, 공사 종류와 규모별로 다양하다. 건축물의 전체 공사를 할 수 있는 면허를 ‘건설업’ 면허라고 한다. 과거에는 ‘종합건설업’ 면허로 부르다 지금은 명칭이 바뀌었다. 건축공사 중 각 부분별 공사인, 공종별로 공사를 할 수 있는 면허는 ‘단종건설업’ 면허라고 했는데, 지금은 ‘전문건설업’ 면허로 역시 명칭이 바뀌었다. 건설업 면허는 이렇게 두 종류인데 명칭이 변경되다 보니 혼동하는 것 같다. 건설업 면허는 광역시나 도청에서 면허 발급과 자격 관리를 하고, 전문건설업 면허는 일반 시·군·구청에서 한다.임대 주는 상가주택은 건설업 면허 시공자만 가능시공 품질의 향상과 공사 현장의 안전 확보, 불법 건축물 근절 등을 위하여 개정된 건설산업기본법 제41조(건설공사 시공자의 제한) ①항 2조에 의하면, 2018년 6월부터 200㎡(약 60평)을 초과하는 건축물은 건설 면허를 가지고 있는 업체에서 공사를 하도록 법규 기준이 강화되었다. 다가구주택이나 다세대주택, 연립주택이나 아파트 등 공동주택은 면적에 관계없이 건설업 면허를 가진 업체만이 공사를 할 수 있도록 변경되었다. 200㎡(약 60평)이하의 건축물이라고 하더라도 건축주 직영으로 시공을 할 경우에는 현장에 감독자를 상주시키도록 강화되었다.이 법이 시행되고부터는 임대가 포함된 상가주택의 경우는 건설업 면허를 가지고 있는 업체가 시공해야 한다. 시공의 품질 확보나 하자 보수 등에 있어서 안정적이고, 하자보수보증서를 통한 하자 보수를 법적으로 보장받을 수 있고, 유지 관리에 대한 도움도 받을 수 있다. 하지만, 회사의 관리비 등이 포함되고 건축주 입장에서는 부가가치세도 부담해야 되어서 시공비가 상대적으로 비쌀 수 있다.한 가지 유의할 것은 건설업 면허를 사용하고 있는 업체 중에서도 면허 대여 업체는 아닌지 반드시 확인해야 한다. 면허를 빌리는 것은 불법일 뿐만 아니라 건축주에게 커다란 피해를 입힌다. 이들 면허 대여 업체는 행정상의 인허가 절차만 충족시킬 뿐 건설면허를 가지고 있는 회사로서의 의무는 저버리기가 다반사이기 때문에 건축주의 입장에서는 이로운 것이 하나도 없다. 정부에서도 이들 때문에 골머리를 앓고 있으나 이들은 교묘한 방법으로 법망을 빠져 나가고 있다.좋은 시공자는 어떻게 찾을까?누가 좋은 시공자인가? 건축주의 입장에서는 시공비를 싸게 부르는 시공자를 선정하고 싶어진다. 그러나 남보다 싸게 짓는다는 것은 쉽지 않다. 설사 싸게 짓는다고 하여도 그 차이는 크지 않다. 품질의 차이만큼 싼 것이다. 건축주와 시공자의 서로 다른 품질 기준은 분쟁의 근원일 수밖에 없다. 처음부터 과도한 요구를 하는 건축주, 폭리를 취하고자 하는 시공자는 거의 없다고 보아도 된다. 다만 공사 과정에서 과도한 요구인지도 모르면서 하는 건축주의 품질에 대한 불만, 시공자에 대한 적정한 대가의 미지급, 시공비에 미치지 못하는 시공자의 수준이 서로에게 불신을 가져오고 그 순간부터 분쟁이 시작되는 것이다. 다음은 상가주택 시공자 선정을 위한 다섯 가지 기본 전제다.▶ 설계 도면에 충실한 결과물을 만들어낼 능력이 되느냐?시공사는 품질이 어느 정도 확보되고, 신뢰할 수 있는 업체라면 최고의 업체다. 품질은 어느 정도로 설계 도면에 충실한 결과물을 만들어 내느냐 하는 관점과 방수, 결로, 냉난방 등 성능을 확보하는 시공을 할 수 있느냐가 기준이 될 수 있다. 성능을 제대로 확보하기 위해서는 그만큼 경험과 기술력이 뒷받침되어야 가능하다.시공자가 갖는 신뢰라는 것은 적정한 공사비의 집행과 품질의 확보가 가능한가 하는 문제다. 일한 것에 대한 적정한 이윤 이외에는 시공비로 투입을 해서 건축물의 품질을 확보해야 한다. 이것이 시공사가 갖추어야 할 신뢰다. 그러나 일부 시공자들은 적정한 이윤이 아닌 최대한의 이윤을 확보하려 하기 때문에 서로 분쟁이 발생하는 것이다.▶ 디자인 개념을 이해하는 열린 마음을 가졌는가?건축주와 협의하고, 의도한 내용을 건축가가 도면에 100% 표현하기는 어렵다. 따라서 시공자의 경험을 통하여 디자인에 관련된 시공 디테일 보완이 가능하고, 재료에 대한 감각이 있는 정도라면 충분하다. 일반적으로 시공회사들은 자신들이 공사해 오던 방식대로, 가급적이면 비용이 덜 드는 편리한 방식으로 공사하려는 속성이 있다. 똑같은 재료라 하더라도 자신들이 해오던 방식이 아닌, 최대한 설계자와 협의하여 설계자의 의도를 이해하여 시공하려는 의지가 있는 업체라면 충분하다. 이런 업체는 규모는 작더라도 공사에 대한 자부심을 가지고 있는 경우가 많다. 공사에 대한 자부심은 곧 품질로 이어진다.▶ 상가주택 시공 경험이 풍부한가?상가주택은 규모는 작아도 성격이 서로 다른 주거 기능과 상가 기능이 합쳐진 복합건축물이다. 또한, 주거도 임대용의 소형 주거와 건축주가 거주하는 대형 평수가 공존하며, 대형 평수라 하더라도 건축주가 주거하는 경우와 임대를 주는 경우 등 그 경우의 수가 매우 많은 복잡한 건축물이다. 가급적 시공자가 전문화되어 있다면 혹시 있을지도 모르는 설계의 문제점과 건축주의 부족한 점에 대하여 기술적인 보완이 가능하다.▶ 회사가 공사 현장과 가까운 거리에 있는가?가까운 거리에 있는 지역 업체를 선택하는 것이 유리하다. 공사를 할 때는 모두 열심히 하지만, 사람이 하는 일이다 보니 공사 후 1년간은 시스템의 이런저런 조정 기간이 필요하고, 경우에 따라서는 하자가 발생할 수도 있다. 이때 시공사가 멀리 있게 되면 신속하고 편리하게 서비스를 받기가 어렵다. 특히 전기나 수도 등 급한 생활형 하자의 경우에는 세입자들의 불만을 초래할 수도 있다. 같은 조건이라면 가까이에 있는 업체를 선정하는 것이 유리하다.▶ 공사비는 디테일에 맞춰 적정가를 제안하는가?공사비에 맞는 업체를 선정하자. 공사비에 따라 디테일이 달라지고, 이러한 디테일은 공사를 많이 해 본 업체일수록 해결이 유리하다. 저가의 공사를 주로 해 본 업체가 고가의 공사를 수주하게 되면 열심히 해도 시행착오가 있기 마련이다. 또, 고가의 공사를 주로 해온 시공사는 저가 업체만큼 공사비를 맞추지 못하여 공사비가 초과하기도 한다. 두 가지 경우 모두 다 건축주와 시공자 간의 분쟁을 일으킬 확률이 높다. 결국 피해는 건축주에게 올 수 있기 때문에 가급적 공사비의 수준에 맞추어 업체를 선정하는 것이 좋다. 모든 건축주에게 각자의 상가주택은 자기 자신에게는 가장 중요한 프로젝트다. 그러나 그럴수록 상가주택을 제대로 지으려면 내 상가주택의 객관적 수준을 정확히 인식하고, 시공자에게 정확하게 요구하는 것이 중요하다.어떻게 하면 분쟁 없이 지을 수 있을까?대부분의 건축주와 설계자, 그리고 시공자는 ‘불편한 동거’를 하는 경우가 많다. 왜일까? 건축주들과 상담을 하다 보면, 공통된 고민의 바탕에는 대부분 설계자와 시공자에 대한 불확실성 내지는 시공 과정에 대한 두려움이 있다. ‘바가지를 쓰지는 않을까?’, ‘제대로 지어줄까?’, ‘폭리를 취하지는 않을까?’, ‘확실한 서비스를 받을 수 있을까?’ 등등 근원적인 고민이 있는 것이다.그렇다면 설계자들은 어떠할까? 열심히 설계해 주고도 설계비를 못 받아서 고민하는 경우가 많다. 계획설계(소위 ‘가설계’라고 불림)를 해주면 아이디어만 가로채 설계비 싼 곳에 가서 “이대로 해 주세요. 그 대신 계획설계가 되어 있으니까 싸게 해 주세요”하는 건축주도 있다. 설계비는 조금 주고 도면의 품질은 한없이 좋게 요구한다. 그러면서 나중에 설계가 마음에 안 든다고, 설계가 엉터리라고 책임을 뒤집어씌우기 일쑤다. 그런 사람들은 잔금도 치르지 않는다. 시공자는 어떤가? 싼 설계비 덕에 엉성하게 그려진 도면을 보고 공사를 한다. 아무리 열심히 해 주어도 모두 사기꾼 쳐다보듯 한다. 주어진 도면, 주어진 공사비를 가지고 최선을 다해도 “어디서 빼먹었겠지, 남으니까 공사를 하지 제 돈으로 하겠어?”라고 생각하는 눈초리들이다. 공사를 하다 보면 사람이 하는 일이라 가끔 하자가 발생할 수 있다. 그러면 기다렸다는 듯이 물고 늘어진다. 그리고는 그 하자를 핑계로 몇 배나 되는 공사비를 주지 않고 남겨놓는다. 그 돈을 받아야 겨우 이윤이 만들어지는데 이제껏 헛수고를 한 셈이다.이런 악순환이 되고 있는 현장을 보면 마음이 아프다.좋은 건축주가 되어야 좋은 파트너를 찾을 수 있다.좋은 건축주란 우선 건축에 대한 기본 소양이나 이해가 있어야 한다. 기본 소양은 디자인에 대한 판단 능력만을 말하는 것이 아니다. 자신이 원하는 건축물 수준의 이해, 그리고 자신이 지급한 비용만큼의 결과물에 대한 만족, 그리고 사람에 대한 믿음이 그것이다. 소양이 없으면 비용면에서는 시공자에게 자신이 지급한 비용보다 더 과다한 결과물을 요구하게 된다. 그리고 디자인면에서는 설계자의 노력에도 불구하고 투입된 비용보다 훨씬 떨어지는 수준의 건축물을 얻게 된다. 설계자나 시공자의 노고를 고마워할 줄 알아야 하고, 그에 대한 정당한 대가를 지급하는데 아까워하지 않아야 한다.목적이야 각자 차이가 있지만 좋은 건축주나 좋은 설계자, 좋은 시공자 모두 좋은 건축을 만들기 위해서 노력한다는 것에서는 일치한다. 그러기 위해서는 신의가 가장 중요하다. 건축주와 설계자, 시공자가 서로를 못 믿는다는 것은 좋은 건축을 위해서는 가장 치명적인 것이다.귀하께서는 건축주이신가? 그렇다면 두 눈을 부릅뜨고 좋은 설계자와 시공자를 찾아라. 그리고는 그들을 믿어라. 그러면 그들은 좋은 건축이라는 결과물로 보답할 것이다. 건축가 유훈조 ㈜재마건축사사무소성균관대학교에서 건축학 박사 학위를 받았다. 20년 넘게 건축사사무소를 운영하고 있으며, 상가주택 기획 업무는 물론 설계와 감리, 시공과 유지관리에 이르기까지 최고의 전문가로 활동하고 있다. 최근 그동안의 경험을 녹여 『상가주택 건축주 바이블』을 출간했으며, 현재 ㈜재마건축사사무소 대표 이사, 경희대학교 건축학과 겸임 교수, 한국환경공단과 한국농어촌공사 VE위원직을 겸하고 있다. https://cafe.naver.com/yulim4248 구성_ 편집부ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.08.19　

현장 인부들의 점심 식사, 밥값은 누가 내야 하나요?

ⓒ라윤희업체를 통하는 시공이라면 건축주가 직접 신경 쓸 필요는 없어 “다 먹고 살자고 하는 일”이라는 말이 있는 것처럼 모든 일에 있어서 식사는 무척 중요합니다. 그래서 건축주는 종종 현장 작업자의 식사 문제로 고민하는데, 인부에게 직접 물어보기도, 모른 척하기도 애매합니다. 건축주로서 점심이나 참을 차려주는 게 좋을까요? 애초에 식비는 따로 줘야 할까요?이런 고민의 답은 우선 ‘누가 인부에게 돈을 주는가’를 따져야 합니다. 건축주가 주택 시공이나 인테리어 등을 어떤 특정 업체에 맡겼다면 본질적으로는 건축주 돈이라고 해도 시공사가 고용해 지급하는 돈이므로 건축주는 식사나 식대 제공에 대해서는 신경 쓰지 않아도 됩니다. 법적인 문제뿐만 아니라 현장 관례적으로도 다수의 시공사에 문의한 결과 식사와 관련해 건축주의 관여가 필요치 않다고 설명했습니다.그렇다면 직영 공사에서 직접 인부를 불러 쓰는 경우는 어떨까요? 이때는 식사 등의 문제에 관여해야 합니다. 다만, 고용주(건축주)가 인부를 고용하기 전에 식대를 별도로 지급하기로 계약 했다면 그에 따라 지급하거나 또는 인부가 요청할 수 있지만, 별도의 약정이나 사전 언급이 없었다면 식대를 따로 줘야 할 법적 의무는 없습니다. 식대로 얼마를 주어야 하는가도 정해진 사안이 없기에 자유롭게 합의로 책정하면 됩니다. 다만, 흔히 식대를 별도로 제공하는 경우 단순 식사비를 딱 맞춰준다기보다는 통상적으로 참거리 비용을 포함할 수 있도록 다소 여유롭게 지급하는 편입니다. 식사 자체도 주변 가까운 식당에서 해결하기 때문에 건축주가 차려주거나 할 일은 거의 없습니다. 다만, 현장이 시내에서 멀어 주변에 마땅한 식당이 없는 경우에는 식사 외의 간단한 참거리 등을 편의상 건축주가 제공하기도 합니다.식대는 공사비에서 상대적으로 작은 부분이지만, 현장 분위기에 미치는 영향은 적지 않습니다. 직접 인력을 불러야 하는 상황이라면, 제공 형태나 비용 등을 미리 현장에 문의·협의하는 것이 좋겠습니다.취재 _ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.08.03　

내 인생 꽃 피는 시절

전북 부안군 석포리, 어느 한갓진 마을. 약 650평 대지에 집을 짓고 정원을 가꾸는 고충석, 신예순 씨 부부가 산다. 8년 전, 두 사람은 황량한 양파밭이었던 이곳에 작은 조립식 주택을 마련하고, 주말마다 들러 땅을 다지고 연못을 만들고 꽃을 심었더랬다. 목조주택을 지어 아주 내려와 매일 사랑으로 정원을 돌보며 산 건 3년 정도다. 자연스럽게 흐르는 둔덕을 따라 사시사철 300여 종 꽃이 피고 지는 장관을 마주하는 삶. 부부 인생의 가장 화려한 시절은 바로 오늘이다.흐드러지게 핀 꽃들과 초록 너머로 붉은 벽돌집 한 채가 한가로이 자리한다. 함께한 오랜 세월이 무색하게, 여전히 풋풋하고 다정한 띠동갑 부부는 오직 둘이서 이 집과 정원을 가꾼다. 남편 고충석, 아내 신예순 씨는 타샤의 정원을 꿈꾸며 일군 이곳에, 각자의 성을 따 ‘고신정원’이라 이름 붙였다. 꾸미지 않은 자연 그대로의 아름다움이 고스란히 녹아 있는 정원에 들어서면 어느 동화 속 들판인 듯, 숲속 오솔길인 듯 느껴진다.전주에서 교직 생활을 했던 두 사람은 8년 전 이 땅을 구입했다. 주말마다 변산반도 드라이브를 즐기며 양가 부모님을 뵙고 가곤 했던, 부부의 고향 동네인 곳이다. 오래전부터 정원을 가꾸는 삶을 꿈꿔왔기에, 땅을 마련하자마자 작은 조립식 주택 한 채를 놓고 시간 날 때마다 와서 머물며 밤낮으로 일했다. 질퍽거리는 토질이라 손수레에 한가득 실은 자갈을 일일이 붓고 토대을 다져 길을 만든 후, 잔디를 깔았다. 마사토 두 트럭을 직접 퍼다 나르며 지금의 자연스러운 정원 지형을 만들어 낸 건 아내 예순 씨다. 먼저 퇴직한 남편이 당시 운영하던 한옥 스테이 ‘교동살래’를 전담했던 터라 어쩔 수 없이 홀로 고생을 감수했다고.식물 배치 계획 역시 10여 년 전부터 꾸준히 공부하고 플로리스트 자격증을 취득한 그녀가 직접 했다. 그때만 해도 지금 같은 전문 종묘상이 드물었는데, 길 가다 저먼 아이리스를 발견하면 비싼 화분 하나 사서 선물하고 한 포기 얻어오곤 했더랬다. 파종할 줄도 몰랐지만 모종을 사다가 포기나누기로 착실히 늘려나갔다. 남편 충석 씨 덕분에 정원 한가운데 금붕어가 노니는 연못도 탄생했다.“예쁜 것 중 쉬운 건 하나도 없어요(웃음).”해가 나오기 시작하면 일하기 힘들다. 집을 지어 완전히 이사 온 후, 부부는 꼭두새벽부터 일과를 시작한다. 고된 농사는 짓지 말자 서로 약속했는데 웬걸, 정원 일이 농사보다 몇 배는 더 힘들다. 그 넓은 잔디 정원과 텃밭의 잡초까지 손으로 뽑고, 특히 병충해에 약한 장미는 맨손으로 진딧물을 일일이 잡기도 한다.주차장 한편에 산처럼 쌓여있는 비료는 1년씩 묵혀 쓴다. 발효가 안 된 비료는 독해서 오히려 꽃이 상하기 때문. 화학 비료보다는 동물성 비료를 쓰고, 자리를 옮긴 식물이 있으면 뿌리가 충분히 내릴 때까지 거름을 주지 않고 기다려준다. 이토록 정성을 쏟은 정원이건만, 얼마 전 멧돼지 습격 사건으로 거의 사라진 보랏빛 알리움들을 생각하면 그렇게 속상할 수가 없다.자상한 남편 충석 씨는 정원의 궂은일을 도맡아주는 든든한 지원군이다.새로 지은 목조주택의 현관. 담쟁이가 타고 오르는 붉은 벽돌 벽이 고풍스럽다.고재로 천장을 장식한 본채 거실 및 주방. 빈티지 조명과 가구, 그릇 등은 모두 아내 예순 씨가 수집해왔던 것이다. 플로리스트 아내, 한국화가 남편이 함께 꾸린 정원에서의 오후. 정원에는 저먼 아이리스를 비롯해 수레국화, 으아리, 화이트핑크셀릭스, 비단동자, 알리움, 딤스로켓 등이 얼굴을 내민다. POINT 고신정원의 사계절(왼쪽 위부터)50평 남짓 시작해 어느새 너른 대지를 가득 메운 정원의 하이라이트는 단연 봄. 튤립, 장미, 아이리스, 작약이 등이 만발하는 눈부신 계절이다. 초록이 싱그러운 여름엔 백합, 수국, 해바라기 등이, 깊어가는 가을엔 구절초, 국화, 단풍나무 등이 차례를 기다려 자태를 뽐낸다. 잠시 쉬어가는 겨울에도 새하얀 설경이 참 예쁘다. 작은 텃밭이 있는 뒷마당은 꽃들의 병원이자 휴식처다. 부실한 아이들은 이곳으로 옮겨 널찍하게 심어두었다가 건강해지면 정원으로 다시 옮겨온다. 꽃을 닮아 그럴까, 인생의 전부가 된 정원 말고 부부가 또 하나 포기할 수 없는 것이 바로 ‘여행’. 마침 고신정원을 찾은 날은 예순 씨가 친구들과 함께 조지아 트빌리시로 떠나기로 한 전날이었다. 아내가 없는 동안 정원을 돌보는 건 남편 몫. 일 년에 몇 번은 꼭 여행을 가는데, 부부가 함께 하는 여행은 보통 정원 휴식기인 겨울에 간다.매일 꽃과 대화하며 돌본다는 예순 씨의 일상 정원에서 집으로 향하는 길, 머지않아 환상적으로 피어날 장미를 기다리는 그녀의 발걸음이 경쾌하다. 애정하는 꽃 BEST 31 - 4~5월 흰색·노란색·자주색 등 다양한 색으로 꽃 피는 구근식물. ‘독일 붓꽃’이라고도 한다. 2 - 200겹의 풍성한 꽃잎과 자극적이지 않고 은은한 향기 덕분에 푹 빠지게 된 영국 장미. 3 - 잎이 실처럼 잘게 갈라진 신비로운 니겔라. 여름에 푸른색, 흰색, 자주색의 꽃이 핀다.봄이 한창인 정원은 자연스럽게 난 길을 따라 숲속을 걷는 기분을 선사한다. 이 좋은 풍경을 둘만 보기가 아까워, 부부는 꽃을 좋아하는 사람들을 초대하거나 찾는 이가 있으면 별채를 스테이로 내어주기도 한다. 덕분에 손님은 별채에서 하룻밤 사색을 즐기고, 정원이 한눈에 들어오는 본채 거실에서 아침 식사를 하고 향긋한 커피를 마시는 호사를 누린다. 노랑, 보라 등 선명한 색의 아이리스 꽃은 아직인 과도기라 더 멋진 정원을 보여줄 수 없어 아쉽다고 말하는 두 사람. 작약, 영국 장미, 데이릴리, 우단동자… 자신의 때를 알고 기다리는 꽃들 덕분에 고신정원에서의 나날은 설렘의 연속이다.부부가 정원을 가꾸며 처음 생활하던 조립식 주택은 별채가 되었다. 아늑한 내부는 지금도 아내의 감성과 손길이 가득하다.(위, 아래) 취재협조 _ 고신정원 https://blog.naver.com/sys3008취재 _ 조고은 사진 _ 변종석ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.07.20　

새로 지은 집에 하수구 냄새가 난다면

주택 악취는 청소로도 해결되지 않고, 눈에 보이지 않아 더 큰 스트레스가 된다. 새 집도 피할 수 없는 하수구 냄새. 어떻게 예방할 수 있을까?악취는 욕실, 주방, 다용도실 등 주로 물을 쓰는 공간에서 발생한다. 위생설비는 크게 하수(생활하수, 싱크, 세면대 등)와 오수(변기)로 구분된다. 설비는 대부분 건물 벽과 바닥 속, 땅속에 가려 있어 원인의 사전 차단이 특히 중요하다. 이와 관련해 오·배수관, 정화조, 연결 장치, 위생기기 등을 중심으로 악취의 원인은 무엇이고, 시공할 때 주의할 점은 무엇인지 전문가에게 물었다.참여 전문가 권희범 빌더(이하 권) 김은철 소장(이하 김) * 내용이 중복되는 경우, 한 사람의 답변으로 정리.Q1. 일반적으로 주택에서 발생하는 악취의 원인은 뭔가?(공통)하나의 원인으로 특정할 수 없지만, 신축이라면 자재 불량, 대변기 설치 불량, 트랩 미설치, 트랩의 봉수 파괴, 통기관 미설치, 정화조에서의 냄새 역류 등이 원인이 될 수 있다. 평소 괜찮다가 비가 오거나 습한 날 냄새가 나는 경우도 있다. 이런 날은 햇빛이 없어 땅과 대기의 온도가 낮게 유지된다. 정화조 안의 공기 온도는 따뜻하므로 상대적으로 차가운 대기 중의 공기가 정화조 안으로 밀고 들어온다. 이때 찬 공기의 압력으로 인해 정화조 안의 따뜻한 공기가 건물 내부로 올라와 냄새를 유발한다. 그러나 트랩이 제 기능을 한다면 날씨와 관계 없이 냄새가 올라오지 않는 게 정상이다.Q2. 오·배수관 시공 시 유의사항은 무엇인가?(김)오·배수관은 구배, 배관의 이음 및 파손, 통기관 등에 주의해서 시공해야 한다. 일반적으로 배관의 경사가 가파르고 관경이 커야 배수가 원활할 것 같지만, 오·배수관의 구배1)는 위치·관경에 따라 다르게 규정되어 있다. 너무 가파르면 물이 먼저 내려가 오물이 관에 정체되고, 관경이 너무 크면 오히려 배수 능력은 저하된다. 배관 이음 시 본드로 단단하게 고정하는 것도 중요한 부분이다(사진 2).(권)통기관 설치가 필수다. 통기관은 배관에 물이 가득 차 흐를 때, 배관 뒷공간이 진공 상태가 되지 않도록 하는 역할을 한다. 진공 상태가 되면 배수 속도가 느려지고, 물이 흐르는 반대편의 공기를 잡아당겨 봉수2)가 파괴되기 때문이다. 외부로 통기관을 빼는 게 어려운 경우, 공기가 들어가기만 하고 나오지 않는 통기 밸브3)를 둔다. 실내 배관의 제일 종단에, 오수와 하수 배관 각각 따로 설치한다.1) 옥내 배수관: D75 이하 – 1/50, D100 이상 –1/100 / 옥외 배수관 : D100~125 – 1/75~1/100, D150 이상 – 1/100~1/150 2) 세면기나 대변기, 싱크대 등의 트랩에 고여 있는 물 3) A.A.V(Auto Air Vent), 오토에어벤트. 압력을 조절해 배수의 흐름을 원활하게 하고 역류를 방지하며 봉수를 보호한다(사진 1, 3 참고).4) 알파벳 ‘P’ 모양으로 생긴 트랩. 일정량의 봉수가 고이게 하는 역할을 한다(사진 5 참고).[그림 1]욕실 설비의 흐름을 보여주는 그림 [그림 2,3]구배 및 버림콘크리트 타설 전 배관을 고정한 모습(좌) / 보일러실에 설치된 오.하수 통기밸브(우) 사진 권희범 제공Q3. 정화조를 설치할 때엔 어떤 점을 조심해야 하나?(김)건물의 오·배수관 유출구와 정화조 유출구를 고려해 정화조 위치를 잡아야 한다. 오·배수관의 적절한 구배(통상 1/150)를 위해서는 건물의 옥외 오·배수관과 정화조나 오수관로의 레벨 차를 고려한다. 정화조 내 냄새를 배출하기 위해 설치하는 환기구는 법적으로 설치 의무 대상이며, 높이는 2m 이상이다. 또한, 정화조나 오수관로로 냄새가 역류하지 못하도록 냄새 방지용 맨홀을 설치한다. 옥외 배수관을 오수받이 맨홀에 직접 연결하지 않고 중간에 맨홀을 두어 냄새를 방지하는 원리이다. 맨홀에는 봉수 트랩을 만들어준다.Q4. 위생기기 설치와도 관련 있나?(권)싱크와 세면기는 별도의 봉수 트랩이 있어 배수관과 하수 배관 사이만 잘 막아주면 악취를 방지할 수 있지만, 세탁기(특히 건식 바닥 위)와 욕조에는 트랩이 없다. 봉수 방식이 아닌 별도의 트랩을 달면 막을 수 있으나 둘 다 한 번에 많은 물이 내려가는 용도가 필요해 적용이 어렵다. 그래서 구경이 큰 ‘P 트랩’4)을 설치한다(원칙적으로는 크롤스페이스처럼 하부에서 관리가 가능한 경우에만 설치하는 게 맞다). 대신 건축주에게 세탁기 먼지 거름망과 욕조의 거름망을 제거하지 말라고 당부한다.(김)대변기를 잘못 설치해도 냄새가 날 수 있다. 오수관과 대변기의 유출구를 밀착하게 연결해 누수나 냄새 방지의 역할을 하는 ‘플랜지(사진 6)’라는 부품이 있다. 시공 편의상 플랜지를 사용하지 않고 백시멘트로만 대변기를 설치할 때 냄새가 유출되기도 한다.[그림 4]배관 설계 개념도[그림 5]P트랩 개념도P트랩 시공 사진[그림 6]대변기와 유출구의 밀착 연결을 돕는 플랜지Q5. 강제 배기 장치를 가동할 때 가끔 냄새가 나는데(권) 창을 모두 닫은 상태에서 화장실 환풍기나 주방 후드 등 강제 배기 장치를 틀면 집에 일시적으로 음압(외부보다 낮은 공기압)이 걸린다. 그러면 외부 공기가 집 안으로 들어오려 하고, 이때 하수구에 틈이 있다면 냄새도 집 안으로 같이 들어온다. 일시적으로 음압이 걸려도 트랩이 제 역할을 한다면 악취가 올라오지 않는 게 정상이다. 그러나 강제 배기를 할 때는 창을 조금 열어둬야 악취 방지와 배기 모두에 도움이 된다.Q6. 그밖에 신경 써야 할 점에는 무엇이 있나?(김) 화장실 냄새와 관련해 중요한 사항 중 하나는 사용자의 관리라 할 수 있다. 주기적으로 바닥 유가나 세면대, 싱크대의 트랩을 청소해 머리카락이나 이물질을 제거해 주어야 한다. 이는 냄새를 유발하는 원인이기도 하지만, 머리카락이 오래 머물러 있으면 모세관 현상에 의해 트랩 내 봉수를 마르게 하기 때문이다. 위생기구를 장시간 사용하지 않을 때도 문제가 된다. 트랩 내 봉수가 증발해 냄새가 올라올 수 있다.(권) 하수구 악취는 어느 한 가지 원인보다 위에 말한 모든 요인이 서로 복합적으로 영향을 주는 경우가 많다. 한 번 냄새가 나기 시작하면 원인을 찾기도, 해결하기도 만만치 않다. 설계와 시공이 함께 고민할 부분으로, 체계적인 시스템 도입이 절실하다.도움말권희범 빌더 _ human1108@naver.com김은철 소장(그리크지않은집) _ https://cafe.naver.com/storybuilder구성 _ 조성일ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.07.20　

방부목 쓰기 전, 꼭 알아야 할 것

목재를 방부 처리해 외부에 자유롭게 쓸 수 있게 한 방부목. 제대로 알고 선택해야 유해성을 줄일 수 있다.일러스트 라윤희나들이 삼아 한강이나 남산, 그리고 곳곳에 있는 둘레길에 가 보면 길 따라 바닥에는 목재로 만든 데크가 멋스럽게 깔려 있고, 갓길로는 목재 울타리가 설치된 모습을 많이 볼 수 있습니다. 거기에 사용되는 목재가 바로 ‘방부목’입니다. 이번 시간에는 데크나 울타리재로 많이 사용되는 방부목에 대한 이야기를 해보겠습니다.방부목은 그 이름에서 알 수 있듯 방부 처리를 한 목재를 말합니다. 목재가 물에 젖거나 습기에 노출되면 곰팡이가 피거나 썩을 수밖에 없는데, 이를 최대한 썩지 않게 보존하는 처리입니다. 여기에는 크게 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 매우 ‘과학적인 방법’이고, 다른 하나는 매우 ‘원시적인 방법’입니다. 그럼, 자세하게 알아볼까요?가압 방부과 침전 방부‘가압 방부’는 목재를 탱크에 집어넣고 높은 압력으로 방부약품을 목재에 주입하는 방법입니다. 이것이 과학적인 방법입니다. 방부액이 목재에 잘 스며들 수 있도록 방부탱크 속의 공기를 빼내어 진공상태로 만듭니다. 이렇게 되면 목재의 세포 공간 역시 진공상태가 되어 뭐든지 확실하게 빨아들일 준비를 합니다.그 후 방부액을 가득 채우고 압력을 높이면 마치 마른 스펀지가 물을 빨아들이듯 목재가 방부액을 흡수하면서 목재 세포 깊숙이 방부액이 스며듭니다. 방부탱크 문을 열면 상대적으로 높은 대기압과 목재 속의 낮은 기압차로 인해 방부액이 목재 속으로 더욱 많이 침투하게 됩니다. 이후 탱크에서 꺼내 그늘진 곳에서 자연건조시켜 양생하면 제품이 완성됩니다. [그림1]은 가압 방부 과정을 잘 표현한 내용입니다.‘침전 방부’는 넓은 수조에 방부액을 채우고 목재를 담가 방부 처리하는 방법입니다. 제 아무리 최신식 수조에 방부액을 채우고 목재를 담가도 이는 원시적인 방법으로 통합니다. 매우 간편하고 돈이 적게 들지만, 방부 처리는 잘 되지 않는 단점이 있습니다.[그림1] 가압 방부 방식성분별 방부액 종류들방부목에 대한 일반적인 인식은 친환경적이지 않다는 것입니다. 화학물질을 사용해서 목재를 썩지 않도록 만드는 것이니 그렇습니다. 그렇다면 성분별 방부액에 대해서 알아볼까요?ACQ-1(Alkaline Copper Quat) : 구리와 알킬암모니움 화합물로 만든 방부액으로, 인체에 미치는 해가 적고 방부 효과가 오래 지속ACQ-2(Alkaline Copper Quat) : 구리와 암모니움클로라이드 화합물로 만든 방부액으로, ACQ-1보다 더욱 친환경적이고 방부 효과도 더 오래 지속CCA(Chromated Copper Arsenate) : 방부 효과만으로는 ACQ보다 우수하지만, 비소·크롬 등 인체에 해로운 성분이라 2007년부터 사용 금지CUAZ(Copper Azole) : 구리와 아졸 성분의 화합물로, CBA-A와 CBA-B 두 종류로 나뉨. 주로 북미에서 사용수종별로 다른 방부액 투입 정도와 방식방부목은 목재 수종별로 방부액이 투입되는 정도가 다르고, 특수한 경우 방부하는 방식도 달라질 수 있습니다. 국내나 유럽에서는 주로 레드파인 계열의 방부목이, 미에서는 헴퍼 방부목이 많이 생산됩니다. 한때 유통량이 제법 많았던 S.P.F는 국내 방부 규정이 확립되면서 그 양이 90% 이하로 줄었고, 일부는 ‘인사이징[그림2]’ 처리하여 유통되기도 합니다.써던옐로우파인(Southern Yellow Pine : SYP)은 독특한 세포 구조를 가지고 있어 다른 수종에 비해 가압 방부 방식으로 생산하기에 유리합니다. 하지만 무겁고 비싸다는 단점이 있습니다. [그림3]은 동일한 조건에서 수종별로 방부액이 투입되는 정도를 비교한 그림입니다.[그림 2] 인사이징인사이징(Incising) : 방부액 주입이 어려운 수종에 방부액을 깊숙이 균일하게 주입할 목적으로, 목재 표면에 칼날이나 바늘로 칼집을 내는 작업이다.[그림 3] 수종별 방부액 투입 정도방부목도 평균 5년이면 방부액이 빠져나가 그 기능을 잃게 될 수 있다[그림4] 등급별 방부목 단면방부목의 등급과 용도별 제한 국내에 유통되는 방부목은 『방부등급에 관한 고시 제2004-6호』에 따라 등급을 부여받고, 용도에 따라 사용이 제한되고 있습니다. [그림4]는 방부등급별 방부목의 단면입니다. 녹색으로 변한 부분이 방부액이 스며든 부분인데 등급별로 침투된 정도가 다릅니다.H1~H5등급까지 있지만, 사실상 국내에서는 H3등급부터 사용 가능합니다. H1등급은 건조한 실내, H2등급은 결로의 우려가 있는 곳, H3등급은 야외에서 눈·비를 맞는 곳, H4등급은 토양 또는 담수와 접하는 곳, H5는 바닷물과 접하는 곳에 사용 가능합니다. 참고로 국내 대부분의 방부목을 차지하는 H3등급의 기준은 침윤도 80% 이상, 침윤 깊이 8mm 이상, 방부액 흡수량 2.6 이상의 모든 조건을 충족시켜야 합니다.간혹 방부목을 사우나처럼 습하고 밀폐된 곳에 사용하는 경우도 있는데, 이는 결코 피해야 할 일입니다. 아무리 친환경적으로 만든다고 해도 방부목은 화학물질인 방부액이 침투되어 있는 제품이기 때문입니다.방부목은 영원히 썩지 않을 거라고 생각하는 이들도 많지만 그렇지 않습니다. 주변 환경에 따라 다를 수는 있어도 평균 5년 정도가 되면 방부액이 거의 다 빠져나가기 때문에 그 기능을 잃는다고 봐야 합니다. 따라서 반드시 오일스테인 작업을 해서 목재를 보호해야 합니다. 스테인 작업은 목재를 보호하는 목적 외에도 미적인 이유도 있습니다.푸른 색 방부액이 침투된 방부목은 색상이 탁해져 보기 좋지 않기에, 오일스테인을 발라서 색을 입히는 작업을 추가하는 것입니다. 오일스테인은 2년에 한 번 정도 발라주며, 처음에는 조금 연한 색으로 칠하고 차후 점점 진한 색으로 바꿔 주며 관리합니다. 다음 시간에는 목재 건물의 디자인 제한을 극복해 주는 자재인 공학목재에 대해 알아보겠습니다. 취재협조 : 홈우드 031-284-5885 www.homewood.co.kr구성 _ 이세정ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.07.06　

건축주 협동조합, 아낀 시공비만큼 만족도도 높을까?

"건축 부담은 줄었지만, 재산권 행사는 꼼꼼히 따져봐야"GOOD IDEA✓ 마음이 맞는 사람들이 집짓기부터 함께하는 만큼, 의미 그대로의 ‘이웃사촌’이 될 수 있습니다. 조합원끼리 상부상조하고 커뮤니티를 이뤄 관리사무소의 역할을 어느 정도 대체할 수 있지요. 주택 생활에도 큰 힘이 됩니다.✓ 조합 단위로 여러 채를 시공하다 보니 비용이 절감되는 효과가 상당합니다. 어느 정도 규모의 경제를 이뤄 자재가 필요할 때 저렴하게 구매할 수 있고, 시공사와의 협상에서도 발언권이 커지죠. 기반시설 도입도 쉬워지고요. 조합원이 많을수록 이런 효과는 더 크게 나타납니다.✓ 건축 설계에서도 유리한 점이 있습니다. 각기 전혀 다른 콘셉트의 주택을 짓는 것보다 단지 내 통일감 있는 설계로 건축적인 가치를 더 높일 수 있고, 자재나 시공비처럼 설계비에서도 어느 정도 절감 효과를 얻을 수 있어요.✓ 각자의 필지만을 가지고 그 안에서 조경이나 주차공간을 구성하려고 하면 빠듯하고 아쉽기 마련인데, 협동조합 주택 단지에서는 건축협정을 통해 녹지 공간이나 주차 공간, 단지 시설 등이 제한된 부지 안에서 더 효과적으로 배치할 수 있다는 것도 큰 장점이죠.BAD IDEA✓ 협동조합은 독자적인 건축보다 긴 시간 인내가 필요해요. 조합 설립과 조합원 모집, 출자금 모금부터 건축 방향을 정하거나 의견을 모으는 데도 서로에 대한 신뢰감 형성이 없다면 지난한 과정이 이어질 뿐입니다.✓ 협동조합 단지에서는 관리사무소에 맡긴 듯이 나 몰라라 한다면 갈등의 씨앗이 될 수 있습니다. 다른 주택단지나 마을도 마찬가지지만, 협동조합은 기본적인 생활 규칙 외에 더 많은 권리행사 부분 등이 얽혀있기 때문이죠.✓ 개별 단독주택 형태인 경우도 마찬가지입니다만, 특히 다가구주택 형태로 짓고 거주하는 협동조합이라면 개인 공간과 공용 공간의 균형감 있는 배분이 중요합니다. 아무리 ‘협동’조합이라고 해도 일정 부분 이상 사생활을 공유할 수는 없으니까요.✓ 입주 이후 가장 큰 문제라고 하면 재산권 행사를 들 수 있습니다. 자본금이나 필지 분할, 건축 협정 등이 초창기 멤버에 최적화되어있어 이를 감수하고 주택과 토지를 매수할 사람을 구하기가 쉽지 않기 때문입니다. 먼 미래에 재개발 등에 있어서도 비슷한 문제가 생길 수 있습니다.취재 _ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.06.22　

의무조경, 얼마나 어떻게 해야 하나요?

보통 대지 면적 200㎡ 이상의 주택이라면 면적의 5%는 의무적으로 조경해야조경 자체는 건축법 제42조 1항에 따라 대지면적 200㎡ 이상이라면 꼭 해야 합니다. 예외를 인정받는 분야가 있지만, 가설건축물이나 녹지지역에 짓는 건축물이 아니라면 주택에는 해당 사항이 없습니다. 조경면적과 방식은 지자체 조례와 국토부 고시에 따르게 됩니다.조경면적은 연면적에 따라 대지면적 내 비율로 정해집니다. 지역마다 조금씩 차이가 있는데, 대체로 연면적 2,000㎡ 이상인 건축물은 대지면적의 15% 이상, 1,000~2,000㎡인 건축물은 10% 이상, 1,000㎡ 미만인 건축물은 5% 이상 조경해야 합니다. 한편, 시행령에 따르면 200~300㎡인 대지에 건축하는 건축물은 대지면적의 10% 이상 조경해야 한다고 되어있는데, 조례가 더 완화된 규정을 가지고 있다면 조례를 따릅니다.식재에 대해서도 기준을 두고 있습니다. 대체로 조례에서는 조경면적의 50% 이상은 관목과 ●교목을 식재하도록 하는데, 이것도 지역에 따라 달라서 서울시나 경기도 성남시의 경우는 이 식재면적을 60% 이상으로 두고 있기도 합니다.또 식재면적에 심어야 하는 나무 수도 정해져 있는데, 1㎡당 교목은 0.2그루, 관목은 1그루 심어야 합니다. 만약 성남에서 200평(660㎡ ) 대지에 40평(132㎡ ) 집을 지었다면 조경면적은 대지 면적의 5%인 10평(33㎡ ), 그중 식재면적은 6평(19.8㎡)이 됩니다.이외에 옥상정원, 파고라, 야외 테이블 등의 정원 시설은 지역에 따라 그 면적의 2/3 또는 1/2 만 조경면적으로 인정받기도 하고, 잔디 대신 자갈을 까는 것은 지자체나 공무원에 따라 인정이 다를 수 있습니다.조경은 비슷한 기준을 갖지만, 지역마다 항목이 다릅니다. 따라서 조경면적을 빠듯하게 채워야 하는 상황이라면 해당 지자체의 검토와 전문가의 도움을 받는 것을 권합니다.● 교목 – 키가 2m 이상 자라고 가지 사이가 뚜렷한 나무. 소나무 등이 해당한다. │ 관목 – 키 2m 이하의 가지가 많은 소형 나무.취재 _ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.06.02　

건물 마감과 태양광 발전을 동시에 잡다

건물일체형 태양광, 성능도 믿을 만한가요?ⓒ라윤희GOOD IDEA● 기존 태양광 설비는 주택 지붕면에 디자인에 대한 고려 없이 덧붙이거나 별도의 넓은 부지를 필요로 합니다. 건물일체형 태양광 설비는 주택 디자인에 지붕재나 외벽마감재 형태로 그대로 녹여낼 수 있어 부지가 협소하거나, 도심 주택 적용에 수월합니다.● 기존 설비는 외장재 비용은 비용대로 들고 외관상에서는 가려져 외장재의 의미가 크게 퇴색되지만, 건물일체형 설비는 마감재 자체를 대체하기 때문에 불필요한 마감재-설비 중복 지출을 절약할 수 있습니다.● 유리 형태의 건물일체형 태양광 패널은 발전 효율은 투명도에 따라 조금 달라질 수 있지만, 적당량의 자연광을 받아들이면서 발전도 가능해 블라인드나 차양 대용으로도 충분히 활용 가능합니다.● 외장재 형태로 나오는 건물일체형 모델이 부담스럽다면 기존 컬러강판 위에 부착 시공할 수 있는 박막 태양광전지(CIGS)를 고려하는 것도 대안이 될수 있습니다. 2.5mm 수준의 두께에 자유자재로 휘어지는 특성을 가져 두드러지지 않고 곡면 처리도 가능합니다.BAD IDEA▲ 근래 유통되는 건물일체형 제품들은 수직 각도 발전 효율이 크게 향상되었지만, 건물이 밀집된 구도심에서는 건물 높이가 충분하지 않다면 일조량이 다소 줄어 생각한 만큼 효과를 보기 어려울 수 있습니다.▲ 외장 마감재가 갖춰야 할 내후·내화성 등의 기능과 심미성을 함께 만족해야 해 제품 선택이 까다롭습니다. 또한, 시공하면 수정이 상대적으로 어렵고, 태양광 패널 특성상 작동 온도나 습도가 높아지면 효율이 떨어지기에 이를 예방할 벽체 환기 설계가 필요합니다.▲ 정부지원이 크게 늘었지만(외벽수직형 최대 70%, 지붕형 최대 50%), 주택에는 해당하지 않습니다. 비용도 1m2당 약 50만원 이상으로 기존 설비보다 초기 비용이 높은 편이지요. 다만, 상가주택은 상가 부분과 주택 부분이 계량기와 함께 명확히 분리된다면 상가에 한해 심의 신청을 할 수 있습니다.▲ 일조량이 많은 전면에 설치해야 해 파사드 디자인에 대한 고민이 클 수밖에 없습니다. 여기에 창문이나 현관문 등의 개구부, 포치나 발코니 등으로 인한 음영을 고민하다 보면 사용이 꽤 제한됩니다.취재_ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 www.uujj.co.kr

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2020.05.20　

주택 설계에도 저작권이 있나요?

ⓒ 라윤희"설계자가 다른 곳에 똑같은 집을 지어도 문제는 없다."건축 설계도 인간의 생각이나 감정을 담아 ‘독창적’으로 표현했다면 저작권을 인정받을 수 있습니다. 다만, 저작권에는 ‘독창성’이 중요한데, 모든 요소를 건축 저작권으로 인정하면 대부분의 건축 설계 행위가 사실상 불가능해지기 때문입니다. 저작권법은 실용적 요소와 창작적 요소를 분리하고, 실용적인 부분은 저작권 인정에서 제외하고 있습니다. 도로나 교량 등 그 형태 자체가 실용적이며 기능적인 건축물은 건축 저작권을 인정받기가 어렵고, 주택도 보통은 실용적 건축물로 보는 편입니다. 그래서 ‘흔히 볼 수 있는’ 수준의 주택과 설계로는 저작권 인정이 현실적으로 어렵습니다. 건축 저작권을 명확하게 인정받으려면 외관 등 누구나 알 수 있는 부분에서 독창성을 지녀야 합니다.건축 저작권을 인정받을 수 있는 주택을 지었다면 저작권은 누구의 것일까요? 건축주도 권리를 가지고 있다고 생각할 수 있습니다만, 저작권은 설계자가 갖게 됩니다. 그래서 설계자가 동일한 도면으로 다른 곳에 똑같은 건물을 짓는다고 해도 법에 저촉되지는 않습니다. 만약 건축주가 동일한 건물을 추가로 짓지 않길 원한다면 별도의 저작권 계약을 해야 합니다.한편, 어떤 상황에서는 건축 저작권 행사에 제한을 두기도 합니다. 예를 들어 저작권에 포함된 ‘동일성 유지권’은 ‘저작물의 핵심적 창작 요소에 대해 내용과 형식을 유지’하도록 하는 권리를 가리키는데, 저작권법 제13조제2항은 건축물의 핵심 창작요소가 훼손되지 않는 한 증·개축 등 일부 변형에 대해서는 이 권리를 인정하지 않습니다. 즉, 주택 수리 등에 일일이 설계자의 허락을 받지 않아도 된다는 것입니다. 다만, 저작권이 인정되는 건물을 임의 철거하거나, 핵심 창작요소를 없애는 수준의 변형을 한다면 현실에서는 큰 갈등이 없어도 엄밀히 따지면 저작권 침해로 볼 수 있습니다.따라서 건축 저작물로 인정받는 주택을 원하고, 또 권리를 행사하고 싶다면 설계와 계약에서 전문가와의 충분한 논의가 필요합니다.취재 _신기영ⓒ 월간 전원속의 내집/www.uujj.co.kr

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2020.05.11　

집짓기에 '최소 건폐율'이 있다고요?

ⓒ 라윤희과도한 토지 전용을 막기 위해건축에 일정 기준을 두기도 한다.시골에서 넓은 마당을 쓰고 집을 소박하게 짓고 싶은 사람들은 최소한 건폐율 문제에서 자유롭다고 생각합니다. 하지만, 의외로 그렇지만도 않습니다. 바로 ‘최소 건폐율’ 때문입니다.‘최소 건폐율’이라는 것은 임야나 농지를 전용(轉用)해 집을 지을 때 만나는 개념입니다. 토지 대비 일정 규모 이상 지을 것을 요구받는 것이지요. 이는 법률이나 조례에는 등장하지는 않고 몇몇 지자체에서 내부 규정으로 운용되고 있는데, 그래서 귀농 커뮤니티에서는 종종 보지만, 공공기관 웹사이트에서 검색해 찾아보기는 어렵습니다. 통상적으로 건폐율 약 10~18% 정도로 알려져있으며 지자체마다 해당 규정 유무, 비율, 운용 방식이 다릅니다.일부 지자체를 예로 들면, 경상북도 칠곡군은 대지 상황(부정형, 비탈면 등)에 따라 조정의 여지는 있으나 약 18% 정도를 ‘최소 건폐율’로 설정해 놓고 있습니다. 충청북도 옥천군도 구체적인 수치는 없지만, 건물보다 지나치게 전용 면적이 넓은 경우 인허가 등을 엄격하게 본다고밝혔습니다. 물론, 모든 지자체가 관련 규정을 가지고 있는 것은 아닙니다. 경기도 양평군의 경우는 생태허가과, 건축과, 도시과 등에 연락 해봐도, 관련 규정을 확인할 수 없었습니다.이런 ‘최소 건폐율’은 왜 존재하는 것일까요? 칠곡군청의 한 관계자는 “지나친 임야와 농지의 전용을 막고 난개발로부터 보호하기 위한 것”이라고 설명합니다. 한 번 개발되면 농지나 임야는 되돌리기가 무척 어렵기 때문입니다. 건물 짓기에 딱 필요한 부분만 전용하라는 것이지요.최소 건폐율 등 지자체마다 ‘불필요한 토지 전용 억제한다’는 개념은 공유하지만, 구체적인 규제 요소 등이 제각기 다르고 명시적으로 찾아 보기 어려워 건축주 개인이 파악해 대처하기는 조금 힘들 수 있습니다. 따라서 집을 짓고자 하는 해당 지자체, 지역 규제를 잘 이해하고 있는 건축사와의 상담을 통해 건축 및 토지 전용 면적을 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.취재 _신기영ⓒ 월간 전원속의 내집/ Vol.242www.uujj.co.kr

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2020.05.11　

지주공동사업, 정말 리스크도 나눠갖는 걸까?

‘나는 땅을, 시행사는 건물을, 수익은 나중에’라는 지주공동사업. 편하게 수익을 얻고 리스크는 나누는, 괜찮은 사업일까? 변호사는 모든 것을 맡기지 말고 자신의 운동장에서 움직이라 주문한다."사장님께서 땅을 제공해주시기만 하면 시공부터 분양, 임대까지 저희가 모두 책임지겠습니다. 사장님께서는 나중에 건물만 받으시면 됩니다. 시공비요? 분양이나 임대가 무사히 이뤄져 돈이 생기면 그때 주십시오."- C개발산업(시행사) 박 부장지주는 땅만 제공하면 되는 지주공동사업?흔히 ‘지주공동사업’이라고 하면 지주가 땅을 제공하고 시행사나 시공사가 거기에 건물을 올려 그 건물을 분양 또는 임대해 각자 수익을 정산하는 사업 방식으로 대부분 이해하고 있다. 그래서 땅만 가지고 있는 지주는 시공비와 전문적인 분양을 보조받고, 시행사는 토지 확보 자금 부담을 던다는 측면에서 서로 이익을 보는 이상적인 사업이 아닐까 생각하는 사람들이 많다. 하지만 현실은 그리 녹록지 않다.일단 지주공동사업은 어떤 법적인 개념이 아니라, 세간에서 붙여진 명칭이다. 이 사업의 특징은 지주에게는 아무런 부담 없이 수익과 건물을 가져갈 수 있을 것처럼 묘사된다. 하지만, 그것은 거의 착각에 가깝다. 실제로 개발 사업에 들어가는 재원은 땅을 저당 잡혀 받는 대출인 경우가 대다수다. 용어 때문에 지주와 시행사가 공동으로 사업을 하는 것처럼 느껴지지만, 실질적으로는 ‘내 땅으로 대출 내서 내가 공사하는 것’인 셈이다. ‘리스크를 책임진다’라고 하지만 건물이 지어지지 않거나 중단되면 지주 손해, 대출금을 못 갚아도 실질적으론 지주 손해다.진짜 리스크는 누가 가져가는가보통 지주공동사업은 금융부터 시공까지 시행사가 맡아 하지만, 시행사가 이자 비용을 내지 못하면 지주가 내야 한다. 저당 잡힌 땅의 소유자는 지주이기 때문이다. 흔히 시행사는 이자 비용을 전부 자신이 부담한다며 지주를 설득하는데 이것도 그대로 믿기는 어렵다. 시공비를 부풀리는 경우가 적지 않기 때문이다. 자선 기부가 아닌 이상에야 시행사는 그 이자 비용을 어떻게든 시공비에 녹여내는 과정을 거친다.또 하나의 문제는 지주공동사업이라는 명목 아래 모든 주도권을 시행사에 넘겨버린다는 데 있다. 시공은 기본이고 감리, 설계 등 모든 건축 관련 행위들을 시행사가 주도하는 것이다. 사업비 확보에서도 토지 담보 대출이라는 주도권을 넘겨준 상황에서 지주는 공정에 개입할 여지도 없는 상태가 된다. 그러면서 리스크는 지주의 몫으로만 남는다.금융, 시공 리스크도 결국은 지주에게로…최소한의 안전장치는 마련해야그래서 지주공동사업이라는 단어를 쓰는 시행사와 일을 하려 한다면 그 전에 대출과 관련한 문제에서 서로 이 사업이 가지는 의미를 서로 정확히 인지하고 있어야 한다. 만약 토지 담보 대출 없이 시행사가 자기 자본을 가지고 사업을 시작한다고 하면 그것은 ‘진짜’ 지주공동사업이라고 볼 수 있을 것이다. 적어도 자본 측면의 리스크는 시행사가 책임진다는 뜻이기 때문이다. 하지만, 여태껏 변호사 사무실을 찾아오는 지주공동사업 중에서 그런 케이스는 없었다.최종 리스크를 좌우하는 ‘조건과 기한’다 양보해서 대출 리스크, 시공 리스크 감수하고 추가 비용이 얼마가 돼든 지주가 부담한다 해도 건물이 지주에게 돌아와 분양이나 임대를 주고 시행사와 정산하는 단계까지 오면 그나마 다행인 사례에 속한다. 지주공동사업에서 지주에게 실질적인 타격을 주는 건 ‘분양·임대가 제대로 나가지 않는 상황’이다. 어떤 이는 반문할 것이다. ‘분양이나 임대가 이뤄진 뒤에 시공비를 정산한다면 별문제 없는 것 아닌가?’ 하지만, 이는 법적 개념인 ‘조건과 기한’을 알아야 그 위력을 이해할 수 있다.“(분양이나 임대가 나가) 돈이 생기면 시공비를 주십시오.”는 ‘조건’일까 ‘기한’일까? 법원으로 간다면 거의 100% 기한으로 판단한다. 일단 채무가 있는 것으로 봐 법률행위를 해야 하는 건 확실하고 단지 기한이 정해져 있지 않을 뿐이라고 보기 때문이다. 주택시장이 불황이어서 몇 달, 몇 년 집이 안 나간다고 해도 ‘기한의 도래가 불가능한 것이 확실’해진 것으로 봐서 결국은 그때 돈을 줘야 한다.‘줘야 하는 돈’은 또 다른 문제를 불러온다. 바로 가압류를 언제든 걸 수 있다는 것이다. 지주의 건물에 가압류가 걸린다는 것은 그 이후 매매와 임대가 아주 어려워진다는 뜻이다. 가압류 걸려있는 부동산을 사거나 들어올 임차인은 없기 때문이다. 이렇게 지주는 ‘돈이 생기면 시공비를 준다’는 항목만 믿고 있다가 법원의 판단과 크게 달라 낭패를 보는 경우가 적지 않다.지주공동사업, 반드시 챙겨야 할 체크포인트 41 법률전문가계약부터 법률전문가를 만나라. 계약서 문제, 용어에 대한 법적 개념을 점검하고 일반 상식과의 차이를 메우는 것은 일반인 스스로는 제한적일 수밖에 없다.2 주도권주도권을 쉽게 넘기지 마라. 가능한 한 ‘내가 아는’ 건축사사무소, 감리, 은행 등 시야가 닿는 곳에서 움직이도록 해 견제 장치를 두도록 한다. 특히 은행이 가장 중요하다.3 건축지식시공비 개념을 알고 있어야 한다. 이 구조와 사양이면 어느 정도 시공비용이 산출될 수 있는지 가늠할 수 있어야 비싸면 비싼 이유를, 싸면 싼 이유를 점검할 수 있다.4 자본금지주공동사업을 생각하는 지주는 현금이 부족한 경우가 많다. 사실 자본이 전혀 없는 지주는 사업을 시작하지 않는 것을 권한다. 아무래도 쉽게 리스크에 노출되고 타격이 커지기 때문이다.알고 보는 손해와 모르고 보는 손해지주공동사업은 지주가 큰 투자나 노력을 기울이지 않고도 시행사와 서로 윈-윈(win-win)할 수 있다는 믿음으로 시작한다. 또 멀리서 보면 상당히 합리적인 사업모델처럼 느껴진다. 그래서 대출이나 시공비용 책정, 시공비 지급 등 리스크가 숨어 있음에도 어떤 부분에서 어떤 손해가 발생하는지 거의 모르고 일이 진행된다. 모든 사업은 어느 정도 리스크를 갖고 있고 또 손해를 입을 수 있다. 문제는 알고 보는 손해는 다른 곳에서 자금을 융통하는 등 이성적으로 대응책을 마련할 수 있지만, 예상치 못한 손해는 대처 능력과 시야를 크게 좁혀 오판 가능성을 크게 높인다는 것이다. 급한 돈을 막기 위해 사채를 끌어 쓰고 악순환을 반복하는 사례도 이런 종류 사건에서는 어렵지 않게 만나볼 수 있다. 그렇다고 마냥 시행사를 악, 지주를 선으로 볼 필요는 없다. 누가 강제해 계약하지 않는 이상 개인의 책임이고 지주도 이런 조건을 받아들인 이면에는 나름의 ‘쉽게 돈 벌 욕심’이 자리하고 있을 것이기 때문이다. 적은 자본으로 어렵지 않게 수익을 얻고자 하는 것이 지주공동사업이지만, 사실 그런 사업은 이상에 가깝다. 안전장치를 위한 자본은 항상 쥐고 있어야 하고, 직접 챙겨야 위험을 줄일 수 있다. 또 문제가 발생했다 싶으면 즉시 법률 전문가를 찾는 것이 필요하다. 그래도 손해를 최소화할 뿐 없는 것으로 만드는 것은 무척 어려운 일이다. 다음에는 택지를 마련하는 건축주들이 피해 보기 쉬운 기획부동산에 대해 알아보도록 하겠다.변호사 원영섭서울대학교에서 건축을 전공하고 사법고시를 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 법률사무소 집의 대표변호사로 활동하고 있다. 중앙대학교 건설대학원 겸임교수로 출강하고 있고, 연세대학교, 광운대학교, 서울시청 등에서 강의를 하였다. 중앙대학교 건축공학과 박사를 수료하였으며, 건설관리학회의 고문변호사이다. 저서로는 ‘건설부동산법률 실전 사례의 종결’이 있다. 02-596-8263｜www.lawzip.co.kr취재_ 신기영ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.242www.uujj.co.kr

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2020.05.11　

미세먼지 차단에도 도움되는 실내 기밀 자재 선택법

집의 에너지 효율을 높이기 위해서는 실내 기밀을 철저히 잡는 것이 중요하다. 요즘처럼 미세먼지가 심각한 때는 이 부분을 더 고심하는 자세가 요구된다.Ⓒ라윤희대부분의 건축주들은 벽체 두께와 단열재 종류, 창호 등에 많은 관심을 보입니다. 집의 단열이나 에너지 효율과 직결된다고 생각하기 때문입니다. 틀린 말은 아닙니다. 당연히 두꺼운 벽체에 단열재를 가득 채우고, 단창보다 이중창, 삼중창, 사중창을 사용하면 단열성능이 좋아질 겁니다. 하지만, 벽을 두껍게 하고 최고 성능의 단열재와 창호를 사용했더라도 집의 틈새에서 외부 바람이 들어오고 실내의 공기가 빠져나간다면, 에너지효율이 좋다고 말할 수 있을까요? 벽과 벽이 연결되는 곳, 창호와 벽 사이의 틈, 도어 시공 부위 등을 말하는 것입니다. [그림1]은 목조주택 실내에서 찍은 열화상카메라 모습입니다. 벽체와 지붕은 붉은 색으로 높은 온도를 유지하고 있는 것이 보이는데, 벽과 지붕이 연결되는 연결부에서 기밀이 깨져 차가운 외기가 대량으로 들어오는 것이 확인됩니다. 연결부 주변까지 차가운 외기의 침입으로 온도가 떨어진 것을 볼 수 있습니다.[그림 1]나날이 발전하는 건축물 기밀 방법기밀은 단열과 에너지효율에 있어서 매우 중요합니다. 그래서 기밀 방법도 기술의 발전에 따라 변화하고 있습니다. 예전에는 틈새 하나하나를 실리콘으로 실링하는 방법을사용했다면, 최근에는 실내벽을 투습방수 기밀자재를 사용해서 통째로 감싸는 방법을 주로 사용합니다. 물론 자재에 따라서 외벽의 합판 틈새를 전용테이프로 막아버리기도 합니다. 하지만, 이번 시간에는 현대 목조주택 시공현장에서 가장 많이 사용하는 방식인 투습방수 기밀자재를 사용해서 실내벽을 통째로 감싸는 방법과 이때 사용되는 자재에 집중하겠습니다.그러면 기밀은 단어가 가진 뜻 그대로 공기만 차단하면 될까요? 단순하게 공기만 차단할 거라면 비닐로 둘러 싸버리면 그만이지, 왜 글로벌 건축자재 기업들이 기밀자재를 개발하는 걸까요? 바로 ‘결로’ 때문입니다.결로는 목조주택에 치명상을 안길 수 있기 때문에 절대 간단한 문제가 아닙니다. 만약 주택 실내에 비닐을 치면 외부가 고온다습한 여름철 역결로가 생겨서 벽체 내부 단열재가 젖을 수 있습니다. 특히, 우리나라는 사계절이 뚜렷한 온대기후에 자리잡고 있습니다. 최근 들어 여름은 더 뜨겁고 습해졌으며 겨울은 더 춥고 건조해졌습니다. 게다가 봄과 가을은 점점 짧아지고 있는 것 같습니다. 그래서 기밀을 할 때도 다른 기후에 있는 나라들보다 좀 더 복잡할 수밖에 없습니다. 하지만, 대부분 선진기술을 가진 나라들이 우리와 비슷한 온대기후에 자리 잡고 있기 때문에 그들이 먼저 연구를 했고, 지금 우리가 그 혜택을 받을 수 있으니 얼마나 다행인지 모릅니다.[그림2]는 난방을 주로 하는 지역과 냉방을 주로 하는 지역에서의 서로 다른 습기의 이동 방향과 기밀자재의 시공 위치를 잘 보여주고 있습니다. 난방을 주로 하는 지역에서는 실내에서 실외로 습기가 이동하고, 냉방을 주로 하는 지역에서는 실외에서 실내로 습기가 이동하기 때문에 투습방수지의 시공 위치가 달라야 합니다. 하지만, 우리 나라처럼 겨울철에는 난방해야 하고 여름철에는 냉방해야 하는 경우 계절마다 벽을 뜯어 기밀자재 위치를 다시 바꿀 수도 없습니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?[그림 2][그림 3]계절에 따라 알아서 대응하는 가변형 투습방수지[그림3]을 보면 그 해답이 나와 있습니다. 상대습도에 따라서 투습과 방습의 방향을 바꿔주는 ‘가변형 투습방습지’입니다. 실내 온도와 상대습도가 높은 겨울철에는 ‘방습’을 하면서 단열층에서 외부까지 습기를 이동시켜 단열층의 결로를 방지해 줍니다. 반대로 실외 온도와 상대습도가 높은 여름철에는 벽체 단열층에 결로가 발생하지 않도록 습기 이동의 통로를 만들어 주는 ‘투습’층으로 변신을 합니다. 이렇게 쓰임새 좋은 가변형 투습방습지의 대표주자가 바로 미국 듀폰社의 ‘에어가드 스마트’입니다. 듀폰은 우리가 너무나도 잘 아는 ‘타이벡’을 생산하는 회사로 습기 관리에 있어서는 세계 최고의 기술력을 자랑합니다. 듀폰의 ‘에어가드(AirGuard)’는 실내 기밀방습지 브랜드로 용도와 기능에 따라 서너 가지 제품이 생산되는데, 각 제품별로 가장 눈에 띄는 차이점은 ‘SD Value’입니다. SD Value의 정식명칭은 ‘등가공기층두께’ 이고 단위는 m입니다. 우리말인데 이해할 수 없을 정도로어렵고 어색한 단어입니다. 현장에서는 일반적으로 ‘투습저항값’이라고 하는데, 개인적으로는 이 단어가 훨씬 쉽게 느껴집니다. 일반적으로 SD값이 1m 보다 작으면 투습이라고 하고, 1m 초과 100m 미만이면 반투습, 100m를 초과하면 불투습이라고 합니다만, 실제는 10m를 초과하면 투습이 안 된다고 봅니다. 일례로 일반적인 PE 필름의 SD값이 20m이니 반투습이라기보다는 불투습이라고 보는 것이 실무적으로 맞는 것 같습니다.가족의 건강 지키는 작지만 꼭 필요한 자재습도에 따라 투습과 방습 방향을 바꿔주는 자재 ‘듀폰 에어가드 스마트’의 SD값은 0.05~30m로, 상대습도에 따라서 SD값이 변합니다. 가변형 투습방습지 중 가장 넓은 폭의 SD 변화값을 가지고 있습니다. 타브랜드의 SD값은 0.3~25m 또는 0.25~10m 정도입니다. 듀폰 에어가드 스마트는 투습성능이 탁월하여 상대습도가 높을 때 장마철 역결로를 막아주며 방습성능도 뛰어나 우수한 기밀방습성능을 보장해 줍니다. 성능으로 보면 SD값의 변화폭이 가장 큰 듀폰 에어가드가 가장 좋긴 하지만 가격이 좀 비싸다는 단점이 있습니다. 그래서 가변형은 아니지만 듀폰 에어가드 SD5가 좋은 대안이 될 수 있습니다. 비록 고정 SD값을 가지기는 하지만 OSB 합판 정도의 투습성을 지니고 있기 때문에 우리 나라 기후에서 여름철 역결로의 리스크를 최소화하는 데 어느 정도 효과를 볼 수 있습니다. 에어가드 SD5는 가변형이 아닌 일반적인 기밀방습지 중에서는 최고의 습기조절 성능을 가집니다.사실상 선택사항이기 때문에 많은 건축주들이 놓치고 있는 부분이지만, 주택의 에너지 효율을 높이고 냉·난방으로 인한 이산화탄소 배출량을 줄일 수 있는 기밀시공은 개인의 건강과 재산, 그리고 자연을 함께 지킬 수 있는 매우 실질적이고 적극적인 방법입니다. 제아무리 고성능 단열재와 창호를 사용한다 해도 벽 틈새로 공기가 흐른다면, 돈도 함께 새어 나간다고 생각해야 합니다. 기왕지사 나와 가족들이 함께 살아가야 하는 내 집을 짓는다면 제대로 된 기밀시공은 필수 여건입니다.취재협조홈우드031-284-5885www.homewood.co.kr구성_ 이세정ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.242www.uujj.co.kr

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2020.04.13　

반듯하고 정갈한 땅과 건물이 좋다

전히 따르진 않아도 신경은 쓰이는 것이 풍수지리. 집터부터 택지의 모양, 건물의 형태에서 인테리어까지. 이왕 짓는 집, 풍수지리까지 신경 쓰면 손해는 안 볼 터. 이달은 그 세 번째 시간으로 ‘풍수에 좋은 택지 모양과 건물의 형태’에 대해 알아본다.전쟁이 끝나고 개발 위주의 주택 정책이 불가피했던 1950년대부터 1980년대까지, 우리나라에는 건물의 절대적인 수가 부족했습니다. 짓는 것이 목적일 수밖에 없었지요. 그렇게 무작위로 건물을 짓기만 하던 때는 지금같은 고민 없이 최대 용적률이 관건이었습니다.1990년대, 2000년대에 접어들면 우리나라도 선진국 반열에 오르고 삶의 질이 높아지면서 건물에 가치를 불어넣는 데 신경 쓰는 건축주가 많아집니다. 그러다 보니 과거의 교훈인 풍수지리를 찾는 사람도 늘어났고요. 회사 사옥이라면 기업의 비전을, 집이라면 가족의 가치관을 반영하는 것 역시 풍수지리의 하나로서, 건물을 반듯하게 지으라는 말은 건물에 가치를 담으라는 말로 해석할 수 있습니다.중국의 양택서 중 가장 오래된 것으로 알려진 황제택경(黃帝宅經)에는 대지와 건물 간의 비례를 나타내는 말로 ‘5실(五實)’과 ‘5허(五虛)’가 나옵니다. 5실을 갖춘 집은 부유하고, 5허인 집은 궁핍해진다고 합니다.5실(五實)1. 집은 작은데 식구가 많은 경우(宅小人多)2. 대문은 작고 집 안이 큰 경우(大門小內大)3. 담장이나 울타리가 완비된 경우(牆院完全)4. 집은 작은데 가축이 많은 경우(宅小六畜多)5. 집의 하수구나 도랑물이 남동쪽으로 흐르는 경우(宅水溝南東流)5허(五虛)1. 집은 큰데 식구가 적은 경우(宅大人少)2. 대문은 큰데 집 안이 작은 경우(宅門大內小)3. 담장이나 울타리를 두르지 않아 불완전한 경우(牆院不完)4. 우물과 부엌이 제자리에 없는 경우(井灶不處)5. 택지에 있는 집들은 작고, 마당이나 뜰은 넓은 경우(宅地多屋少庭院廣)▶ 비정형의 땅이라면 교환·매각 통해 보완할 수 있다앞에서 말한 것들을 현대적으로 해석하자면, 땅에 놓이는 집과 마당 사이에는 균형이 필요하고 적당한 비율이 있다는 것을 의미합니다. 기본적으로 중심성이 뚜렷하고 반듯한 땅이면 제일 좋겠지만, 오래된 구도심이든 개발된 택지이든 특이한 모양의 땅도 어떻게 운용하느냐에 따라 좋은 땅이 될 수 있습니다. 아래의 예시를 통해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.땅의 모양에 따른 풍수지리 해석1 - 중심이 정확한 땅은 부귀 덕망을 얻는다.2 - 원형으로 돌출된 택지는 큰 부를 얻는다.3 - 사각으로 돌출된 택지도 부귀를 얻는다.4 - 세로로 긴 직사각형의 택지는 지위를 얻고 후에 부를 얻는다.5 - 정사각형의 택지는 재물과 관직을 얻는다.6 - 전면이 길고 후면이 좁은 택지는 화려하지만, 재물이 조금씩 줄어든다. 따라서 울타리를 쳐서 중심을 만들고 안정을 꾀하는 것이 좋다.7 - 삼각형 땅은 날카로워 화를 입는다. 때문에 반듯한 모양으로 만드는 것이 좋다. 이웃과 좋은 관계를 맺어 교환하거나 구입 후 반듯하게 하는 것이 좋다.8 - 질서 없이 깨지고 찌르는 택지는 흉하다. 울타리를 조성하여 안정적으로 만들고 조경 등을 통해 흉한 것을 다스려야 한다. 땅이 넓다면 일부 매각하는 것도 방법이다.위의 내용을 정리해 보면 1, 2, 3, 4번 그리고 나란히 늘어선 정사각형 모양의 5번 대지가 양택의 기준으로 좋은 자리라는 것을 알 수 있습니다. 건물이 보호를 받으며 중심성이 있기 때문입니다. 반면 도로 모서리인 8, 9, 10, 11번은 도로가 건물을 찌르는 곳으로 좋지 못한 자리라 할 수 있습니다. 한편 7, 8번 처럼 매매와 교환을 통해 택지를 다듬어서 낫게 만들기도 합니다. 땅의 해석은 실제 현장 상황을 기준으로 추가 검토가 필요하며, 경사가 있는 경우나 옆집 건물의 높이와 위치 등 상황에 맞춰 조정되어야 합니다.▶ 균형과 안정, 풍수지리에 좋은 건물의 제1원칙건물도 땅과 마찬가지로 반듯해 인지하기 쉬운 형태가 좋습니다. 건축법이 적용되는 범위 내에서 찌그러지지 않아야 하며, 곧게 올라가는 형상이 바람직합니다.건물은 땅에 앉아 있어야 한다.바람은 지기를 흐트러뜨린다. 지기를 받아야 안정감이 있고 생기가 도는데, 바람을 통하게 하면 불안정한 환경이 된다. 창문이나 셔터를 설치해 필로티의 기능에는 맞추되, 건물은 안정화하는 것이 중요하다.지세와 비슷한 건물을 짓는 것이 좋다.주변의 형상은 환경에 따라 변화하고 순응하여 나타난 결과이다. 지세, 주변의 모습과 어울리지 못하면 모난 돌처럼 보이기 십상이다.반듯한 건물이 좋다.특별한 의미가 없는 한 반듯한 건물이 지기를 잘 받아 안정적이다. 몇 년 전까지 도로사선제한이 있어 계단식 건물이 많았지만, 지금은 없어져 반듯한 건물이 늘었다.리모델링을 할 땐 외장 전체를 한다.건물은 정갈해야 한다. 리모델링을 한다면 건물 전체 외벽까지 반영해야 한다. 누더기처럼 덕지덕지 붙인 것처럼 보이는 건물은 궁핍을 면치 못한다.건물을 찢지 않는다.한 대지에 같은 크기의 집을 짓지 않아야 한다. 서로 싸우게 되기 때문이다. 집을 나누거나 두 집을 합쳐 한 채로 만드는 것도 좋지 않다. 건물은 중심성이 중요하다. 다가구주택이라면 위아래로 짓는 게 좋다.창문이 건물을 망치면 안 된다.창문을 무의미하게 내지 말고 균질하게 배치해 건물이 깨끗한 덩어리처럼 보여야 듬직한 인상을 주어 하는 일이 잘 된다.아래가 넓은 것이 안정적이다.사람도 다리가 튼튼해야 하듯 건물도 하부가 안정적이어야 한다. 지기를 건물에 집중시키는 효과가 좋고, 시각적으로도 편안한 느낌을 준다.건물은 앞과 뒤가 분명해야 한다.출입구는 양택 3요소로서 중요한 대상이다. 닫혀야 할 곳과 열려야 할 곳이 분명해야 한다. 문인지 벽인지 출입구가 어딘지 몰라선 안 된다. 들어올 복도 출입구를 못 찾고 옆집으로 간다고 한다.처마선이 복잡하게 많은 것은 좋지 않다.집의 기운이 하나로 모이고 균질해야 하는데 처마선이 많으면 중심이 흐트러지고 가세가 기운다.집은 중심성이 있어야 한다.한쪽 방향 경사 지붕이라면 실내에 우물천장을 두어 기운을 모이도록 하는 게 좋다. 만일 실내 천장도 경사여야 한다면, 중앙으로는 괜찮으나 외부 쪽으로 경사를 주어선 안 된다.참고도서정경연, <정통 풍수지리>, 평단문화사, 2003정경연, <정경연의 부자되는 양택풍수>, 평단문화사, 2005건축사 안응준스타일랩 종합건축사사무소 대표 건축사이자 참살이 풍수연구소 선임연구원이다. 경희대학교 일반대학원에서 건축석사를 취득하였고, 박정해 박사에게 풍수지리를 배웠다. 국내 대형 건축사사무소 프로젝트 매니저, 유명 인테리어회사 실무, 종합 건설회사 현장소장 등 건축 분야를 두루 거쳤다. 현재는 풍수지리를 고려한 젊은 건축사로 왕성하게 활동 중이며 대표작으로는 한남요트, 성남 은금재, 양산 스위스 등이 있다. 010-9098-9088 | http://blog.naver.com/lab5163구성_조성일| 일러스트_라윤희ⓒ 월간 전원속의 내집 / www.uujj.co.kr

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2020.04.03　

손해보지 않는 건축 계약서 작성 팁

계약서는 어떻게 구성되고, 어떤 문구를 주의해야 할까? 도장 찍기 전까지 이어지는 치열한 눈치 싸움에 변호사는 ‘빈칸을 남기지 말라’고 조언한다.집짓기 계약서의 기본, 표준계약서집짓기를 위한 시공 계약은 크게 네 가지 핵심 요소로 이뤄진다. 계약서, 설계도면, 시방서, 내역서가 그것이다. 설계도면이 있어야 시방서와 내역서가 완성될 수 있고, 이를 통해 확정된 금액이 계약서에 담기는 등 영향을 주고받는다. 이 네 요소가 계약에서 어떤 의미가 있는지, 또 건축주 입장에서 어떤 점을 유의해야 하는지 알아야 건축주는 집짓기 계약을 이해할 수 있다.먼저 네 핵심요소 중 가장 중요한 계약서를 먼저 살펴보자. 시공사마다 양식이나 디자인을 가지고 있어 어려워 보일 수 있지만, 크게 겁먹을 필요는 없다. 계약서의 내용과 항목은 흔히 ‘표준계약서’라고 하는, 대한건설협회가 만들고 국토교통부가 고시하는 ‘민간건설공사 표준도급계약서(이하 표준계약서)’를 기반으로 하고 있기 때문이다.다만, 표준계약서는 3년마다 문제점 등을 수정·고시하게 되어 오래전 날짜의 계약서는 지금 조항과 조금 차이가 있을 수 있다. 표준계약서는 국가법령정보센터나 대한건설협회, 지자체 홈페이지 등에서 최신판을 내려받을 수 있다.계약 전 표준계약서 항목을임의로 바꾸거나 누락해도 법적 책임은 없어...꼼꼼히 살펴보고 따져야특수조건에서 이익극대화의 전략을 노려라표준계약서는 본계약서 1장에 일반조건 15장이 딸려있다. 본계약서는 공사명부터 대가 지급 지연이자율, 기타사항까지 13개 항목으로 이뤄져 가장 중요한 결정사항을 담고 있다. 하지만, 표준계약서라고 해서 검토 없이 사인하는 것은 금물이다. 표준계약서는 일종의 가이드일 뿐 일부 항목을 빼거나 넣는 것은 자유고, 심지어 바뀐 내용에 표준계약서라는 명칭을 써도 법적 문제는 없다. 나중에 법적 갈등으로 비화하여 ‘표준계약서인줄 알았지만 실제 표준계약서와 내용이 달랐다’고 주장해도 결국 ‘내용을 읽고 도장을 찍은 건 본인’이라는 답이 돌아올 뿐이다. 그리고 날짜, 금액, 비율 등 채워 넣어야 하는 빈칸은 전부 작성해야 한다. ‘계약 후 추후 상황에 맞춰 기입’하는 것은 나중에 불리한 문제를 낳을 수 있다.인터넷에서 내려받는 표준계약서는 본계약서와 일반조건까지지만, 실제 계약서는 여기에 특수조건을 더한다. 특수조건은 건축주가 계약을 자신이 유리한 쪽으로 끌어들이는 방편으로, 계약 건마다 다르지만 대략 현장 민원 처리 등 ‘원래 건축주가 해야 할 일을 시공사에게 맡기는 내용’들을 담게 된다. 또 특수조건은 건축주가 요구해야 비로소 만들기 때문에 잘 알고 접근하는 것이 중요하다.설계변경 = 비용 상승! 완성된 설계도로 계약하라다음으로 설계도면 파트. 여기서는 착공 시기에 쫓겨서 부실하게 도면이 작성되는 상황을 문제로 꼽을 수 있다. 일부 건축주나 시공사는 ‘일단 건축허가를 먼저 얻고 나중에 설계변경을 통해 도면을 다듬자’곤 하는데, 이게 문제로 이어질 수 있다. 계약 당시에 첨부하는 도면이 ‘기본도면’이 되고 그것을 바탕으로 비용 산정과 계약이 이뤄지는데, 미리 약속하더라도 설계 변경이 이뤄지면 이는 ‘추가 공사’가 되고 본 계약 조건과는 다소 불리한 조건을 시공사가 제시해도 건축주는 방어하기 어려워진다. 착공하고 나면 건축주 입장에서는 건축 중단이 더 큰 손해이기 때문이다. 따라서 처음부터 기본도면을 완성도 있게 마련해야 한다. 그렇게 해도 현장 상황에 따라 설계를 변경해야 할 일이 부득이 생긴다.마지막으로 시방서와 내역서. 이 둘은 단독주택 등 소규모 현장에서는 계약을 크게 좌우하는 요소는 아니지만, 부득이 공사를 중단하고 관계를 청산해야 할 때는 중요한 계약 파트가 된다. 내역서는 시공사가 일을 더 한 경우 그에 해당하는 초과 공사비를, 건축주가 준 돈에 비해 공사가 덜 되어 돌려받아야 하는 미시공 부분을 산정하는 데 역할을 하기 때문이다. 또한 드물기는 하지만, 계약금 결정 방식을 통상적인 ‘총액 계약’이 아닌 ‘내역 계약’으로 하는 경우 내역서는 더욱 중요해진다.▶계약서에서 놓치기 쉬운 4가지 체크포인트계약과 그 이후에 문제가 발생하기 쉬운 부분을 꼽자면 ‘부가가치세’와 ‘선금’, ‘지체상금율’, ‘지연이자’ 항목을 들 수 있다. 항목이 존재하는지, 숫자는 적당한지, 의미를 서로 정확히 이해하는지 점검해보도록 하자.1. 부가가치세: 만약 ‘부가가치세 포함’이라는 표기가 따로 없다면 법적으로는 별도인 것으로 인정받을 가능성도 있다. 정확히 명기하지 않으면 계약한 금액이 부가가치세가 포함된 금액인 줄 알고 있다 정산할 때 10%를 더 내야 하는 상황이 생기기도 한다.2. 선금: 계약이 깨지는 경우 시공사에 귀속되는 계약보증금과 달리 선금은 ‘공사에 대한 대금’의 성격인 금액이다. 시공사나 건축주가 선금의 의미를 오해해 제대로 돌려받지 못하는 사례가 종종 발생하는데, 공사가 선금만큼 집행되지 않았다면 선금은 돌려받을 수 있다.3. 지체상금율: 항목이 빠져있는 경우, 존재 자체를 잘 모르는 건축주는 채워 넣을 생각을 못할 수 있다. 빠진 채로 계약하면, 시공사 유책으로 준공이 늦어져도 지체상금 받기가 아주 어려워진다. 비율은 정하기 나름이지만, 보통 관급공사 기준 지체일수당 0.1% 정도로 설정한다.4. 지연이자: 시공사의 정당한 대가 요구의 수단이지만, 자금 규모가 큰 건축 특성상 제때 조달이 종종 어려워질 때가 있어, 과도하게 이자를 적용하는 경우 의도치 않게 타격을 받을 수 있다. 이자율은 정해진 것이 없고, 보통은 은행 대출 연체 이자(연 약 15%)와 비슷한 정도로 설정된다.계약이라는 것은 건축주만 100% 유리하게 할 수는 없다. 시공사와 건축주는 각자가 자유계약의 주체이기 때문에 상황을 유리하게 끌기 위해 서로 밀고 당길 뿐이다. 다만, ‘계약서를 이해한다는 것’은 어떤 항목이 나에게 유리하고 불리한지, 얼마나 내주고 또 얻어낼 수 있는지를 미리 예측할 수 있고 주체적으로 결정할 수 있다는 데 의의를 둘 수 있다는 것이다. 다음 회에서는 주택이 올라가게 될 토지와 관련해 ‘지주공동사업’과 ‘기획부동산’에 대해 알아보도록 하겠다.변호사 원영섭서울대학교에서 건축을 전공하고 사법고시를 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 법률사무소 집의 대표변호사로 활동하고 있다. 중앙대학교 건설대학원 겸임교수로 출강하고 있고, 연세대학교, 광운대학교, 서울시청 등에서 강의를 하였다. 중앙대학교 건축공학과 박사를 수료하였으며, 건설관리학회의 고문변호사이다. 저서로는 ‘건설부동산법률 실전 사례의 종결’이 있다.02-596-8263｜www.lawzip.co.kr취재_신기영ⓒ월간 전원속의 내집/www.uujj.co.kr

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2020.03.26　

퍼티 작업만 잘해도 페인트칠 절반은 성공

어느 일이든 마찬가지겠지만, 공사를 할 때는 기초를 잘 닦아야 한다. 페인트칠 역시 예외는 아니다. 전문가에게 페인트칠 전 필수 과정인 퍼티 작업을 제대로 하는 방법에 대해 들어보았다.페인트칠 전 준비 과정1 -면은 평평한지, 요철은 어디에 있는지, 제거해야 할 요소(못, 타카심, 우레탄폼 등)는 없는지 상태를 진단한다. 못 구멍이 있으면 메우고 튀어나온 것은 안으로 박는다. 2 -석고보드 이음매에 종이테이프를 붙이면서 원퍼티(1차) 작업을 한다. 종이테이프 대신 한랭사나 메쉬테이프를 쓰기도 한다. 못 자국도 따로 퍼티로 메운다. 3 -이음매 주변에 원퍼티 작업을 했다면 볼록해진 부분을 완화시켜주고자 투퍼티, 쓰리퍼티 작업을 한다. 완성도를 높이려면 벽면 전체에 작업하는 올(All)퍼티를 한다. 4 -마감 전 마무리 작업이기 때문에 페인트칠의 광도(유광, 무광, 반광 등)에 따라, 뿜칠인지, 롤러 작업인지 등에 따라 사포의 고운 정도를 선택한다. 무광일수록, 뿜칠일수록 고운 사포로 샌딩한다.INTERVIEW웨인스코팅, 마이너스 몰딩 완성도는 퍼티가 좌우한다월스토어 파파파피 김남웅 대표 https://papapapi.tistory.com 010-8826-2181Q 벽지를 바르기 전과 페인트칠 전 벽면을 정리하는 것은 다른가벽지는 보통 ‘네바리’라고 부르는 전용 제품인 초배지로 면 전체를 가린다면, 페인트는 메쉬테이프, 종이테이프 등 이음매 부분 틈새를 조인트로 연결하는 식이다. 해외의 경우 완성도를 높이기 위해 면 전체에 올퍼티 하는 경우가 많은데, 마감 작업의 품질 선택은 클라이언트의 예산과 밀접하다.Q 퍼티의 적정 농도와 상태는수작업과 기계 작업에 따라, 제품의 종류에 따라 농도가 다르다. 수축이 덜 되려면 물을 최소화하는 것이 좋다. 크랙에 대응하기 위해 1차 퍼티로 외부용 제품을 쓰고, 2차는 실내용을 쓰기도 한다. 테라코 핸디코트 수작업 기준, 일반적으로 원퍼티에선 종이컵 한 컵, 투퍼티는 두 컵을 쓴다.Q 퍼티 작업에서 까다로운 부분은 무엇인가요즘 간접조명을 위한 다운 천장이나 웨인스코팅처럼 굴곡이 있는 형태의 벽면이 많아졌다. 이는 꼼꼼하게 수작업하는 수밖에 없고, 웨인스코팅은 벽면에 퍼티 작업을 먼저 하고 몰딩을 나중에 붙이면 수월하다. 반대로 천장을 마이너스 몰딩으로 하고자 하는 경우 틈새가 보이지 않아야 하는데 코너 전용 제품을 쓰는 등 퍼티 작업에 더욱 공들여야 한다.구옥은 석고보드 없이 시멘트 벽 위에 작업해야 할 때가 있다. 이때는 프라이머나 페인트를 먼저 칠해주고 다시 퍼티를 해야 시멘트 벽에서 나오는 가루가 뭉치는 것을 줄일 수 있다. 또한, 결로가 심해 벽면에 곰팡이가 있으면 난감하다. 결로 방지 페인트를 먼저 바르고 다시 퍼티 작업을 할 때도 있지만, 임시방편일 뿐 사전 결로 차단이 먼저라고 생각한다.Q 페인트칠 초보자들에게 조언한다면본격적인 작업에 앞서 깨끗한 벽면을 만드는 것이 우선이다. 물감을 칠하듯 단순히 벽면에 페인트만 바르면 되겠지 생각하기 쉽지만, 막상 해보면 여러 가지 변수가 뒤따른다. 페인트칠은 퍼티 작업만 꼼꼼하게 잘해도 절반은 성공이다.▶▶▶ 전문가가 추천하는 퍼티 완성도 높이는 부자재코너 전용 조인트 테이프 : 벽과 벽이 만나는 인코너·아웃코너, 벽과 천장이 만나는 부분이 사실 틈새가 제일 잘 보이는 부분이다. 보통 실리콘을 바르고 마는데, 내구성이 좋은 코너 전용 조인트 테이프로 퍼티 작업을 하면 크랙 방지에도 도움이 된다.노턴 샌딩 스펀지 : 초기 작업용과 마감용으로 나뉘어 있고, 일반 스펀지 사포와 달리 스크래치(기스) 자국이 전혀 남지 않아 페인트 전문가들 사이에서는 소문난 제품이다. 물에 빨아서 여러 번 쓸 수도 있어 경제적이다.Q 리모델링처럼 기존 벽 위에 작업할 때 어떤 점을 주의해야 하나구옥은 석고보드 없이 시멘트 벽 위에 작업해야 할 때가 있다. 이때는 프라이머나 페인트를 먼저 칠해주고 다시 퍼티를 해야 시멘트 벽에서 나오는 가루가 뭉치는 것을 줄일 수 있다. 또한, 결로가 심해 벽면에 곰팡이가 있으면 난감하다. 결로 방지 페인트를 먼저 바르고 다시 퍼티 작업을 할 때도 있지만, 임시방편일 뿐 사전 결로 차단이 먼저라고 생각한다.Q 페인트칠 초보자들에게 조언한다면본격적인 작업에 앞서 깨끗한 벽면을 만드는 것이 우선이다. 물감을 칠하듯 단순히 벽면에 페인트만 바르면 되겠지 생각하기 쉽지만, 막상 해보면 여러 가지 변수가 뒤따른다. 페인트칠은 퍼티 작업만 꼼꼼하게 잘해도 절반은 성공이다.취재협조_데밀렉 코리아02-542-1943취재_조성일ⓒ 월간 전원속의 내집/ www.uujj.co.kr

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2020.03.26　

머무는 즐거움, 카페 에그로

오가는 차량이 많지 않은 한적한 도로변, 하얀 건물 한 채가 놓여있다. 문틈으로 새어 나오는 진한 커피 향은 그곳이 카페임을 짐작게 한다.에르고 커피 내부 전경길 건너에서 바라본 단층의 카페 전경커피와의 인연에그로 커피 이정빈 대표가 커피 사업을 본격적으로 시작하게 된 건 13년 전. 그리 거창한 계기는 없었지만, 좋아하는 일을 할 수 있는 것만으로도 힘이 나던 때였다.“2006년이니 꽤 오래전 일이네요. 그때만 해도 커피 체인점이 많지 않았어요. 그래서 프랜차이즈화를 생각하고 서울 홍대 앞에 ‘1호점’이라 할 수 있는 카페 하나를 오픈했어요. 당시 24시간 문을 열었는데, 장사가 너무 잘 되었죠. 그러다 보니 건물주로부터 가게를 뺏기다시피 쫓겨나게 되었고요.”ELEVATION외관은 가장 단순한 형태를 취해 자연과 어우러지도록 디자인했다. / 건물 뒤편에 놓인 넓은 데크. 옆으로 흐르는 실개천의 물소리에 반해 이곳에 카페를 짓게 되었다고.따뜻함이 녹아든 카페 내부. 데크와의 연결부에는 폴딩도어를 설치해 두 공간이 서로 소통할 수 있게 했다. HOUSE PLAN대지위치 ▶ 경기도 양평군 | 대지면적 ▶ 660m2(200평)건물규모 ▶ 지상 1층 건축면적 ▶ 198m2(60평) | 연면적 ▶ 198m2(60평)건폐율 ▶ 30% | 용적률 ▶ 30%주차대수 ▶ 10대 | 최고높이 ▶ 4.8m구조 ▶ 기초 – 철근콘크리트 매트기초 / 지상 – 철근콘크리트(벽), 무근콘크리트(지붕) 단열재 ▶ 비드법단열재 2종3호 120mm외부마감재 ▶ Sto 외단열시스템내부마감재 ▶ 미송합판, 파벽돌, 수용성 에폭시, 던에드워드 친환경페인트담장재 ▶ 디자인 블록 쌓기 | 창호재 ▶ 폴딩도어데크재 ▶ 방부목 구조재 38mm설계·시공 ▶ 에그로 커피(EGRO COFFEE) 이정빈 010-6377-6255 bean0725@hanmail.net에그로 커피 원두로 만든 라테와 당근케이크 / 화장실은 선명한 오렌지와 블루 컬러를 입혀 포인트를 주었다. 카페 인테리어는 목재와 파벽돌로 아늑함을 살렸다.본인이 직접 설계·시공한 카페에서 여유를 즐기고 있는 이정빈 대표. 많은 이들이 이 공간에서 행복을 느꼈으면 좋겠다고 소회를 밝혔다. 여러 상황이 겹치며 상처받은 그는 결국 커피 관련 일을 접었다고 했다. 이후 마음을 다잡고 제주에서 건축업을 시작했지만, 그조차도 잘 풀리지 않았다. 쉴 곳이 필요해 다시 찾게 된 것이 바로 지금의 ‘에그로 커피’. 돌이켜보면 커피 향이 머무는 공간을 통해 마음의 위안을 삼고 싶었던 것 같다는 그다.다시 일어선 만큼 작은 부분에도 많은 신경을 기울였다. 도심을 벗어나 전원에 마련하는 카페였기에 건축적인 부분을 꼼꼼히 체크하는 것도 잊지 않았다.“길을 가다 기대 없이 우연히 들렀지만, 나갈 땐 또 오고 싶다는 마음이 들길 바랐어요. 그저 단순한 카페가 되는 것은 원하지 않았죠.”PERSPECTIVE PLAN(1F – 198㎡) ①주차장 ②옥외데크 ③카페 홀 ④카운터 ⑤입구 ⑥창고 ⑦화장실 높은 층고의 천장까지 길게 이어진 세로창은 바깥 풍경을 고스란히 담아낸다.카페, 그 너머의 공간계절마다 아름다움을 더하는 양평 용문사로 가는 길. 경치 좋은 그곳에 에그로 카페가 자리한다.“아무래도 카페는 다른 상업공간에 비해 인테리어가 중요해요. 그래서 내·외부 모두 누구나 좋아할 수 있도록 심플함을 콘셉트로 잡았고요.”자연과 어우러지고, 동시에 그 속에서 돋보일 수 있게 건물은 직선적인 형태와 화이트 컬러로 단순하게 표현했다. 반면, 내부는 들어왔을 때 편안함이 느껴지도록 노출형 천장을 피하고 목재와 파벽돌을 사용해 따뜻한 공간을 완성해주었다. 필요에 의해 천천히 꾸민 공간이 그렇듯, 에그로는 거추장스럽지 않고 커피를 마시며 여유를 즐기고 싶은 이들에게 더할 나위 없이 좋은 장소가 되어준다.심플한 건물이라 출입구 부분만큼은 각도를 조금 틀어 외관에 변화를 꾀했다. 화장실과 이어진 벽면에는 그동안 모아둔 빈티지 아이템을 놓아 밋밋한 공간에 재미를 더했다.깔끔하게 정돈된 카운터 쪽 모습“커피를 좋아하는 많은 사람이 이곳에서 향과 맛을 즐기는 것을 넘어 시각적인 기쁨도 누린다면 얼마나 멋질까, 그런 생각을 했어요. 커피도 마시고, 그림도 감상하고, 조용히 책도 읽을 수 있는. 힘들 때 모든 생각을 내려놓고 사람들과 즐거움으로 마주할 수 있는 복합 공간 말이죠.”이 대표는 현재 건물 옆 200평의 대지에 갤러리와 베이커리를 지을 계획이다. 이미 설계안은 나왔고, 4월에 착공해 6월 오픈을 목표로 하고 있다. 사람들이 다양성을 바라는 만큼 다른 여러 가지 문화 형태와 결합한 공간을 만들고자 한다.“뜻이 맞는 이들과 함께 좋은 땅에 이런 장소를 많이 선보이고 싶습니다.”질 좋은 커피, 아늑한 분위기, 한적한 자리에 앉아 흘러나오는 음악을 들으며 보내는 시간. 그 찰나는 이곳, 에그로 카페에서 보낼 수 있는 가장 좋은 순간이다.취재협조_에그로 EGRO경기도 양평군 용문면 용문산로 255 www.egrokorea.com취재_김연정| 사진_변종석ⓒ 월간 전원속의 내집 /www.uujj.co.kr

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2020.03.26　

용적률 산정에 제외되는 '서비스 면적'이란?

‘서비스’ 면적이라고 시공비도서비스인 것은 아니다건물의 어떤 요소가 용적률에 산입되고 빠지는지는 중요한 부분일 수밖에 없습니다. 용적률을 꽉 채워 추가 면적을 확보하기 어려운 상황에서 ‘용적률에 포함되지 않는 부분’을 활용하면 사용 가능 면적을 더 확보할 수 있으니까요.그래서 ‘용적률에서 빠지는 부분’을 건축주들이 적극적으로 활용하기 시작했고, 이를 흔히 ‘서비스 면적(용적률 산정 제외 면적)’이라고 부르곤 합니다.이런 ‘서비스 면적’은 건축법 시행령에 의해 자세히 정의되고 있습니다. 그중단독주택에 주로 포함되는 부분을 꼽자면 발코니(건물 외벽에서 1.5m 튀어나온 부분까지), 다락(평지붕 높이 1.5m, 경사지붕 높이 1.8m 이하), 필로티 공간, 지상 주차장, 지하층 등을 꼽을 수 있습니다. 바닥면적 차원에서는 단열재까지 포함한 벽 두께의 중간선 안까지 용적률 산정에 포함됩니다.서비스 면적이라고 무턱대고 적용하기 전에 주의해야 할 부분도 있습니다.대표적으로 다락은 주거용도로 사용할 수 없어 바닥난방과 화장실 및 수도 설치가 불법입니다.또, 발코니는 목조주택에서는 방수나 구조 면에서 다소 까다로워 필요 이상으로 과다하게 설치하면 유지비용과 하자에 시달릴 수도 있습니다.한편, 과거에 서비스 공간은 실제 금액 대비 40~60% 비용으로 시공되기도 했지만, 근래에는 자재 및 인건비가 상승하면서 일반 평당가에 근접하는 수준으로 받기도 합니다. 적어도 시공비에선 서비스가 아닌 셈입니다.용어의 애매함 때문에 처음 계약이 진행될 때는 수면 밑에 있다 서비스 면적 시공 시 ‘추가 공사비’로 부상하는 경우도 적지 않고 이로 인한 갈등도 종종 발생합니다.서비스 면적은 철저한 계획하에 적용하면 건물의 면적 효율을 더 높일 수 있지만, 그 자체를 목적으로 하면 오히려 이익을 보기 어렵습니다. 따라서 전문가의 조언과 함께 적절하게 활용할 수 있도록 해야겠습니다.도움말_휴먼홈https://cafe.naver.com/no1tongil취재_신기영 | 일러스트_라윤희ⓒ 월간 전원속의 내집/www.uujj.co.kr

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2020.03.18　

상가주택 사업성 분석, 건축주도 할 수 있다!

상가주택을 지을 때 원하는 목적이 다르겠지만, 가장 중요한 것은 ‘사업성’일 것이다. 그런데 이를 감으로 판단하거나, 주변에서 ‘~하더라’는 말만 믿고 진행하는 경우가 의외로 많다. 사업성만큼은 건축주가 직접 판단할 수 있어야 한다.세상은 분야를 막론하고 무한경쟁의 시대로 접어들었다. 상가주택도 꼼꼼하게 판단해 보고 여러 가지 경우의 수까지 짚어보는 사람만이 경쟁에 따른 리스크를 예방하고 성공한 건축주로 살아남을 것이다.상가주택 사업의 결과에 대한 책임은 온전히 건축주의 몫이다. 이번에는 설계단계에서 알아야 할 사업성에 영향을 주는 요인들과 운영단계에서 사업성에 영향을 주는 요인들, 그리고 간단하게나마 사업성을 분석하는 방법까지 알아보기로 한다.설계단계에서 파악할 사업성 요소수익성｜상가주택은 수익성을 확보할 수 있는지 확인하고 시작해야 한다. 상가주택의 수익성은, 투자한 비용 대비 매월 들어오는 수익금이 최소한 은행의 이자는 넘어서야 한다는 것이 최소 기준이다. 금리가 조금씩 오르는 탓에 갈수록 수익성이 낮아지기는 하지만, 현재 수도권에서는 연 4% 이상의 수익이 확보되면 ‘수익성이 있다’고 말하고, 6% 이상의 수익이 확보되면 ‘수익성이 좋다’고 말한다.경제성상가주택을 지으려는 사람에게는 누구에게나 예산의 한계가 있다. 가지고 있는 퇴직금과 살고 있던 아파트를 팔아서 들어 올 돈이 전부인 경우가 대부분이다. 여기에 은행의 대출을 추가하여 예산을 잡는다. 대개 임대수입이 은행의 이자보다는 많으므로 은행 대출로 ‘지렛대 효과’를 누리려는 것이다. 설계 단계에서부터 건축사와 함께 내가 가지고 있는 예산과 소요될 공사비를 계속 점검해야 한다. 건축공사에 들어가서도 시공자와도 예산을 초과하지 않도록 계속 협의를 해야 한다. 상가주택은 비싸게 짓는다고 꼭 임대료가 올라가는 것도 아니고, 저렴하게 짓는다고 사업성이 떨어지는 것도 아니다. 중요한 것은 얼마나 나의 경제성에 맞추어 적정하게 짓느냐 하는 것이다.주변의 상권과 여건에 맞추어, 아래 두 개 층은 상가로, 위 두 개 층은 주택으로 지은 사례다. 아직 상권이 덜 발달되어 경쟁력을 확보하기 위하여 주거공간을 많이 넣었다.디자인건축은 기술과 디자인이 결합되어야 하는 분야다. 그러나 교육받지 못한 우리는 흔히 디자인을 착각하는 경우가 있다. 첫째가 외벽에 얼룩덜룩 여러 가지 색으로 처리한다든가, 혹은 덕지덕지 다른 재료로 어떤 모양을 만들어 놓으면 디자인이 된 것으로 생각하는 사람들이 있다. 그러한 방법은 비용만 많이 들어가고, 하자 요인만 상승할 뿐 건물의 가치를 올리는 데 별 도움이 안 된다. 둘째로는, 비싸게 지은 집, 돈이 많이 들어간 집을 디자인이 잘된 집이라고 생각한다. 물론 무언가 생각을 반영하여 결과물을 만들어 내는 데는 비용이 들지 않을 수 없다. 셋째로, 이상한 형태의 집을 보고 디자인이 잘된 집이라고 이야기한다. 독특한 기술이나 재료를 가지고 지은 집은 그 나름대로 의미가 있을 수는 있다. 그러나 그 이상도 이하도 아니다. 디자인이 잘 되었다는 것은 많은 사람들이 좋아할 수 있는 보편성이 있어야 하는 것이다. 넷째로, 건물도 유행을 탄다. 지금 유행하는 재료, 형태를 너무 쫓다보면 그 유행이 지난 후에는 초라해 보이는 경우가 많다. 빨리 변하는 유행에 반해 건물의 수명은 길기 때문이다. 따라서 유행에 민감하기보다는 오랜 세월이 지나도 시간의 연륜이 보여서 좋도록 디자인하거나, 상가주택이므로 주기적으로 리모델링하여 이미지 변신이 수월하도록 디자인하는 것도 방법이다.경쟁력수익성에 집중한 나머지 일반인들이 놓치는 것 중 하나가 경쟁력이다. 경쟁력이란 상황이 변하여 시장이 축소되거나 경기가 하락할 때에도 지금 임대가 잘 되는 상황이 계속 이어져야 하는 것이 기본이다. 나아가 주변 상가주택에 공실이 발생하기 시작하더라도 우리 집은 끝까지 공실이 발생하지 않도록 하는 것이다. 시장이 축소되거나 경기가 하락할 경우에도 살아남으려면 주변의 상가주택보다 좋아야 한다. 좋다는 것은 임대료가 싸거나, 임대료가 비싸더라도 단열이 잘되어 있어서 유지관리비가 적게 들거나, 방범이 잘되거나, 프라이버시가 잘 확보되었다거나 사용이 편리하다거나, 관리가 깨끗하게 잘된다거나, 세입자들끼리 유대관계가 좋다거나 하는 것들이다. 즉, 세입자들이 그 집에 꼭 입주하고자 하는 이유다. 건축물도 주변과 경쟁해서 살아남으려면 반드시 그것이 있어야 한다. 이러한 것들은 설계 단계에서부터 리스트를 작성해서 꼼꼼히 체크해야 한다.내가 직접 해보는 수익률 분석수익성을 분석해보지 않고 상가주택을 짓는 것은 입어보지도 않고 옷을 사는 것과 같다. 마네킹에 입혀져 있는 옷은 근사해 보이지만, 막상 내가 입었을 때는 그 느낌과 분위기가 전혀 다르다. 상가주택도 다른 사람의 사례를 보는 것과 내가 직접 지어보는 것과는 정말 많은 차이가 있다. 먼저 간단히 사업성 분석을 해보는 방법을 소개한다.빅데이터를 활용한 사업성 분석일반인들은 사업성 분석이 어렵게 느껴질 수도 있다. 이 때는 중소기업청 소상공인진흥재단에서 서비스하는 ‘상권정보시스템(http://sg.sbiz.or.kr)’을 활용해 본다. 카드 사용에 따른 매출 데이터나 통계청의 사업체 조사 데이터베이스, 그리고 사용자들의 전화번호 등을 승인 받아 운영하는 사이트다.요즈음에는 빅데이터들을 활용한 다양한 상권분석 관련 프로그램이 개발되어 좀 더 빠르면서도 수치적으로 정확하게 상권에 대한 정보를 온라인에서 얻을 수 있다. 현장에 가서도 잘 보이지 않는 부분들을 지원받을 수 있는 방법이다. 좀 더 세밀하고 체계적인 상권분석이 가능해진 것이다. 상가주택을 꿈꾸는 건축주라면 직접 거쳐봐야 하는 필수 과정이다.건축가_유훈조 ㈜재마건축사사무소 성균관대학교에서 건축학 박사 학위를 받았다. 20년 넘게 건축사사무소를 운영하고 있으며, 상가주택 기획 업무는 물론 설계와 감리, 시공과 유지관리에 이르기까지 최고의 전문가로 활동하고 있다. 최근 그동안의 경험을 녹여 『상가주택 건축주 바이블』을 출간했으며, 현재 ㈜재마건축사사무소 대표 이사, 경희대학교 건축학과 겸임 교수, 한국환경공단과 한국농어촌공사 VE위원직을 겸하고 있다. https://cafe.naver.com/yulim4248구성_편집부ⓒ 월간 전원속의 내집 www.uujj.co.kr

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2020.03.18　

목조주택 구조재 스탬프, 어떻게 읽나요?

목조주택의 구조재 등급과 인증기관, 인증 스탬프 읽는 법에 대해서 공부해 본다. 겁낼 필요 없는, 쉽고 상식적인 수준이다.전 세계의 모든 구조재 등급은 북미 기준을 따릅니다. 왜냐하면 생산이나 소비 모든 부분에서 가장 크고 힘 있는 시장이 북미이기 때문입니다. 실질적인 북미 등급은 용도별로 카테고리가 나누어져 있고, 카테고리 안에서 또 한 번 등급이 나뉩니다. 일반적으로 No.1, No.2, No.3, No.4 등 숫자로 표현하는 것들이 있고 Construction, Standard, Utility, Stud, Economy Stud 등이 있습니다. 그러나 이러한 등급 표시는 국내 상황과는 맞지 않습니다. 북미 기준에 따라 국내에 들어오는 구조재는 #2&BTR(2&BETTER), Square Edge, J-grade 이 세 가지 정도로 표현되고 있기 때문입니다. Square Edge는 4각이 모두 살아 있다는 뜻이고, J-grade는 보통 ‘JAS’라고도 말하는데 정확하게 같은 것은 아니지만, 통상적으로 동일시하는 경향이 있습니다. 국내에서 통용되는 구조재의 종류를 사진과 함께 자세히 알아보겠습니다.최고 등급 구조재J-grade(JAS)JAS는 Japanese Agricultural Standard의 약자로 북미의 구조재 등급이 아니라 일본 정부에서 요구하는 까다로운 품질 기준에 맞춰 일본으로 수출하는 제품을 말합니다. 일본의 목재 시장이 크기 때문에 가능하지 우리나라로서는 불가능한 일입니다. J-grade는 JAS의 품질기준에 ‘준’하는 등급을 의미합니다. 우선 4각이 모두 살아 있고 피죽(나무껍질)이나 청태(블루 스테인), 죽은 옹이가 없어야 합니다. 모서리 부분에 옹이가 있어서도 안 됩니다. 이들 구조재는 일반적으로 노출용이나 마감재로 사용됩니다. JAS나 J-grade는 그 안에서도 등급이 나누어져 있습니다. 국내에 들어오는 대부분의 제품은 품질이 좋은 No.1 혹은 No.2 등급입니다. 어쨌든 국내에서는 최고 등급의 구조재를 의미합니다. 브랜드마다 다르지만 Royal, JAS, J-grade, Golden 등의 스탬프가 찍혀 있습니다.4각이 모두 살아 있는Square Edge단면의 4각이 모두 살아 있는 목재를 의미합니다. 피죽은 거의 없지만, 블루스테인(청태), 옹이가 어느 정도 허용되는 목재입니다. 피죽이 거의 없다는 것은 모든 제품에 조금씩 있다는 것이 아니라 가끔씩 작은 피죽이 섞여 있는 제품이 있을 수 있다는 의미입니다. 따라서 자재상에서 구매했는데, 피죽이 약간 있는 제품이 왔다고 해서 교환이나 반품을 요구할 수는 없다는 말과 같습니다. 주 용도는 내부 골조이고 선별해서 노출용으로도 사용할 수 있습니다.구조재로 가장 많이 쓰는#2&BTR#2&BTR 등급은 국내 수입되는 구조재의 대부분을 차지하며, 목조주택 골조로 가장 많이 사용됩니다. 거의 대부분 피죽이 있기 때문에 4각이 살아 있지 않은 경우가 많으며 죽은 옹, 청태가 모두 허용됩니다. 외관상 지저분한 느낌이 있어서 노출용으로 사용하기는 어렵습니다. 구조적으로 문제는 없지만, 피죽이 있는 굴곡진 부분은 단열이 깨질 우려가 있어 사용을 기피하는 빌더들도 있습니다.구조재 스탬프 읽는 방법이번에는 많은 정보가 담겨 있는 구조재 스탬프 읽는 법에 대해서 알아볼까요? 브랜드별로 스탬프 형태와 표기되는 정보가 조금씩 다를 수 있습니다.1. 등급 표시모든 브랜드에서 공통적으로 가장 크게 표기하는 것은 등급입니다. #2&BTR 등급 목재에는 #2&BTR 스탬프가, Square Edge 등급 목재에는 보통 No.2, Premium, Prime, Export High-line, Select 스탬프가, J-grade 등급 목재에는 J-grade, Royal, JAS, Golden 등의 스탬프가 찍혀 있습니다.2. 수종 표시수종은 영어 약자로 표기되기 때문에 약간의 지식과 추리력이 필요할 수 있지만, 지난 1월호에 알려드린 수종에 관한 내용을 잘 읽어 보신 분들이라면 충분히 이해할 수 있는 수준일 것입니다.3. 생산 국가생산 국가 역시 영어 약자로 표기되기 때문에 약간의 지리학적(?) 센스가 필요하지만, 인터넷을 검색해 보면 금방 알 수 있습니다.4. 열처리 방식열처리 방식은 함수율과 관련된 중요한 품질기준이기 때문에 보충 설명이 필요합니다. 국내에 수입되는 웬만한 구조목에는 KD가 표기되어 있는 경우가 많습니다. - KD(Kiln-Dry) :인공건조를 의미하며 함수율 19% 미만의 잘 건조된 목재 - AD(Air-Dry) :자연건조를 의미하며 오랜 기간 건조 시켜야 하기 때문에 함수율을 맞추기 어려운 목재 - S-GRN :함수율 19% 이상의 비건조 목재 - S-DRY :자연건조, 인공건조 과정을 통해 함수율 19% 미만으로 건조시킨 목재5. 인증기관북미에는 다양한 인증기관이 있지만, 어떤 기관의 스탬프가 찍혀 있더라도 동일한 효력이 있습니다. 아래 그림으로 알아보겠습니다.북미의 다양한 구조재 인증기관구조재는 기초 중의 기초 자재입니다. 다만, 마감재 속으로 들어가서 보이지 않는 것들이기 때문에 구조재의 겉모습에 너무 과한 지출을 하기보다는 구조적으로 안전하고 단열이 깨지지 않는 범위에서 적정한 수준의 등급을 사용하면 될 것입니다.취재협조_홈우드031-284-5885, www.homewood.co.kr구성_이세정 | 일러스트_라윤희ⓒ 월간 전원속의 내집www.uujj.co.kr [이 게시물은 전원속의내집님에 의해 2020-03-18 16:58:48 HOUSE에서 이동 됨]

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2020.03.18　

가든 디자이너가 찾은 제주 정원

봄 같은 겨울을 찾아 제주도로 떠났다. 모든 식물들이 녹색 빛을 잃고 겨울이 가기만을 기다리는 지금, 제주는 수선화와 매화가 꽃망울을 터뜨리고 동백은 절정을 이룬다.혹자는 제주를 ‘정원을 위한 천국’이라고 말한다. 한겨울에도 영상을 유지하는 해양성 기후 탓에 육지에서는 한해살이, 또는 실내 식물로 키우는 화초가 제주에서는 씩씩하게 사계절을 난다. 라벤더, 로즈마리 등의 허브들도 겨울을 넘겨 두툼하게 가지를 살찌우는 걸 보면 신기할 따름이다. 서귀포 남쪽의 한 개인 정원에서 겨울을 모르는 꽃들을 만났다. 땅에 떨어진 씨앗이 다시 싹을 틔워 올려, 1월의 정원에도꽃과 파릇한 새싹들을 볼 수 있다. 제주에서 한걸음 일찍 맞는 봄, 그 정원 답사길을 함께 한다.서귀포 베케 정원©김봉찬‘베케’는 제주말로 ‘밭의 경계에 아무렇게나 두텁게 쌓아놓은 돌무더기’라는 의미로, 제주 출신으로 정원 디자인 작업을 하는 김봉찬 작가의 정원과 카페다. 그는 평강식물원, 백두대간 수목원 등에서 암석원, 습지정원 작업을 주로 해 왔다.베케 정원은 이전의 귤 밭에서 나온 돌로 중심에 낮은 담을 쌓고 이끼, 고사리, 사초류를 자연스럽게 배치했다. 카페에 앉아 큰 창을 통해 정원을 바라보면 종자로 키운 목련, 사람주나무, 노각나무, 비파나무의 아름다운 형태가 돋보인다. 건축물은 설치미술가 최정화 작가와 협업한 공간으로 제주의 정서와 예술가의 살아있는 감각이 정원과 하나가 된 듯하다.협재리 한형수 정원직접 찾아가 보면 개인의 이름을 정원에 붙인 의미를 알 수 있는 곳. 전주인인 한형수 씨가 혼자 힘으로 일군 정원이 이제는 카페와 함께 일반인에게 소개되고 있다. 위에서 바라보는 정원은 담장이 파도 무늬로 이어지고, 내려가서 보는 정원은 제주 바다를 연상케 한다. 2천여 평의 정원에 돌 하나, 나무 하나도 허투루 둔 곳 없고, 제주 먼나무와 보리수, 참꽃나무 등이 풍경을 이룬다. 다양한 각도에서 정원을 바라보고 식물을 살피다 보면 시간가는 줄 모른다.한림공원 수선화 정원협재리에 있는 한림공원은 협재 동굴, 민속마을 등 다양한 볼거리가 있다. 매해 1월이면 수선화 축제가 시작되어 50만 송이의 꽃무더기가 장관을 이룬다. 제주 해안에서 자생하는 두 종류의 수선화(금잔옥대와 몰마농)를 볼 수 있고, 2월에는 매화축제가 이어진다. 1월 중순을 넘어가는 시기엔 막 피어나는 매화꽃 사이로 달콤하고 그윽한 수선화 향기가 정원 전체에 가득하다.비오토피아 수풍석(水風石) 박물관©이대길©이대길방주교회, 본태박물관 옆에 자리한 비오토피아 안에는 오름의 곡선에 따라 수풍석박물관이 펼쳐져 있다. 이곳은 재일교포 건축가 이타미 준의 건물과 제주 환경을 살린 생태정원의 조화가 일품이다. 물, 바람, 돌을 주제로 만들어진 이곳은 명상의 공간으로 좋으나 모든 방문은 예약에 따라 정해진 시간 내 이루어져 오래 머물기는 힘들다.휴애리자연생활공원한라산 자락의 위치한 휴애리자연생활공원은 제주다운 풍경과 향토색을 짙게 느낄 수 있는 곳. 11월 중순 동백 축제를 시작으로 2월의 매화축제, 4월의 수국축제가 이어진다. 1월에는 동백이 절정을 이루고, 매화도 여기저기서 향기를 내며 피고 있다. 다양한 체험 프로그램이 준비되어 있어 자녀들과도 찾기 좋다.화가의 개인 정원제주의 자연을 가장 즐길 수 있는 방법은 역시 제주에 정원을 가꾸는 일일 것이다. 제주 태생인 집주인 강금희 씨는 매일 정원에 나가 몇 시간씩 식물들을 살피고 흙 작업을 한다. 한겨울에도 여기저기 싹이 돋아나고 여름에 피었던 꽃들이 다시 피어나 겨울에도 정원을 돌보는 기쁨을 즐긴다고. 오래된 동백나무와 귤 창고가 운치를 더하는 이 정원에서 시간 나는 대로 꽃과 여인을 주제로 그림을 그리며 정원 생활을 즐기고 있다.제주 자연 그대로를 정원으로 즐긴다제주 관광지도를 보면 셀 수 없이 많은 관광지와 카페, 공원들이 즐비하다. 그러나 역시 제주의 진면목은 자연에서 나온다. 드라이브 중 차를 세워도 충분할 만한, 몇 곳의 감상 포인트를 소개한다.어음리 목초지기존에 목장이던 이곳은 개발을 기다리고 있는 곳이다. 잡초가 없는 넓은 푸른 초원이 펼쳐지고 곳곳이 갈대와 키 작은 나무 군락이 자리를 잡아 믿기 어려운 멋진 풍광을 만들어준다. ©이대길서귀포 공천포 해변겨울에도 검은 바위에 녹색 이끼가 자리 잡아 봄날의 따스하고 아름다운 해변을 만날 수 있다.한라산 1100고지 습지제주시와 서귀포시 중문동을 잊는 1100도로의 가장 높은 고지에 있는 습지. 람사르 습지에도 등록된 이곳은 현무암 바위와 오래된 아름다운 나무를 둘러보며 자연이 주는 감동을 사계절 느낄 수 있다.가든 스타일리스트_김원희‘엘리 그린앤플랜트’의 대표로 개인 정원을 비롯해 패션쇼, 카페, 테라스, 매장 등 다양한 공간을 식물로 디자인한다. 2016년 경기정원박람회 ‘나도 정원해 볼까’ 정원 설치, 2017년 ‘경복궁 민속박물관 서울컬렉션 패션쇼’ 식물 무대 디자인, 2018년 일본 World Garden Flower Show 최우수디자인상을 받은 바 있다. 다수의 가드닝 강의를 진행하며 최근 첼시 작가들의 대표작을 엮은 『세계의 정원 디자인』을 출간했다.http://instagram.com/wonheekim33구성_이세정 | 사진_김원희ⓒ 월간 전원속의 내집 www.uujj.co.kr

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2020.03.18　

자유로운 형태의 은은한 매력_ 스트레치 실링 조명

‘바리솔’로 불리는 천장 조명, 어떨까요?GOOD IDEA● 흔히 ‘바리솔’이라고 부르는 스트레치 실링 조명은 넓은 면에서 은은하게 빛을 퍼뜨리는 방식이기에 빛 자체가 부드럽고 그림자가 생기지 않습니다. 덕분에 공간에 편안한 분위기를 연출하기 좋습니다.● 믿을 수 있는 제조사의 PVC 원단을 사용하는 경우 일반적으로 습기나 직사광선, 충격에 강하고, 내열성과 난연성을 가지고 있어 화재 등에도 비교적 안전합니다. PVC는 철거 시 재활용할 수 있어 친환경적인 자재기도 하지요.● 독특한 형태가 어려운 아크릴이나 유리와 달리, 탄성 있는 PVC 원단을 틀에 맞춰 늘려 설치하기 때문에 틀만 만들 수 있다면 건축주가 원하는 어떠한 디자인이나 크기로도 구현할 수 있습니다. 또 원단 인쇄로 그림이나 컬러, 문구를 넣을 수도 있습니다.● 근래에는 일반 조명등처럼 제작된 독립형 스트레치 실링 조명도 유통되고 있어 크고 복잡한 천장 공사 없이도 비슷한 효과를 누릴 수 있습니다. 이 경우 매립 디자인 효과를 얻기는 어렵지만, 한편으론 입체적인 디자인을 표현할 수 있습니다.BAD IDEA▲ 조명 틀 제작과 시트로 마감하는 과정에서 숙련공이 필요하고 설치 시간도 짧지 않아 단가가 높습니다. 과거보다 가격이 많이 내려갔다고 하지만, 일반적인 거실 규모 공간에 부정형으로 설치하는 경우 150만~160만원대 비용이 예상됩니다.▲ 수명이 긴 LED가 보급되기는 했지만, 등기구 교체가 어렵다는 것은 여전히 대표적 단점입니다. 근래에는 원터치 레일 시스템 등을 도입해 편리하게 여닫을 수 있는 제품도 있지만, 그것도 면적이 넓고 부정형인 경우에는 적용하기 어렵습니다.▲ 천장이 낮은 공간에는 충분한 효과를 볼 수 없습니다. 또 매립조명 특성상 천장 마감 면 안쪽 깊이가 충분히 확보되어야 등기구를 설치할 수 있고, 광원과 원단이 지나치게 가까우면 특유의 은은한 빛 효과를 보기 어렵습니다.▲ PVC 원단은 오염되면 세척이 어려운 편이고, 기밀하게 제작되지 않는 경우 먼지나 벌레가 들어가 지저분해질 수 있습니다. 벌레가 많은 교외 전원주택이라면 처음에 기밀한 설치에 신경 써야 하겠습니다.취재_신기영 | 일러스트_라윤희ⓒ 월간 전원속의 내집www.uujj.co.kr

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2020.03.10　

전문가가 진단하는 콘크리트 단열에 대하여

아무리 강조해도 지나치지 않는 단열 기준. 그러나 두꺼워지기만 하는 탓에 현장에선 고민이 깊다. 단열, 기밀, 결로, 불연까지 신경 써야 하는 단열재. 전문가들은 어떻게 시공하고 있을까?작년 9월, 「건축물의 에너지절약설계기준」이 개정되었다. 기존 중부, 남부, 제주 총 3개 권역으로 나누어 적용되던 기준이 중부1, 중부2, 남부, 제주로 세분화되었으며 중부1지역 단열재 두께가 상당히 두꺼워진 것이 주목할 만한 변화이다. 지난 시간 목조의 스터드 두께에 의해 중부1지역이 ‘외단열 + 내단열’ 조합이 될 수밖에 없는 상황에 대해 풀어봤다면, 이번에는 콘크리트 공법에 적용할만한 단열재 종류에 대해 알아보기로 한다.# 떠오르는 콘크리트주택 단열재콘크리트의 경우 기초와 벽체가 동일한 재료라는 점, 벽체가 끊기지 않고 연결되어 그 자체로 기밀층을 구성한다는 점, 상대적으로 축열 성능이 좋다는 점에서 단열 및 기밀에 유리한 부분이 있다. 또한, 현재 한국에서 지어지는 건축물 상당수가 콘크리트로 지어지고 있어 많은 선례가 있다는 것도 장점이다. 콘크리트 주택의 경우 주로 압출법보온판(XPS)이나 비드법보온판(EPS)을 벽체에 사용하는데, 최근 다양한 단열재들이 출시돼 대안으로 떠오르고 있다.먼저, 페놀폼(Phenolic Foam)은 내화성능(준불연)이 우수하고, 동일 두께 대비 EPS보다 단열 성능이 2배 가량 높아 벽체 두께를 얇게 할 수 있는 장점이 있다. LG하우시스의 PF보드의 경우 최근 건축용 유기 단열재 최초로 국제 화재 안전성 인증(FM)을 획득한 바 있다. 분무식 중밀도 폴리우레탄은 ‘경질폼’, ‘연질폼’으로 알려진 단열재로, 현장에서 직접 분사하는 방식이 최근 KS 인증을 받아 페놀폼과 함께 이번 단열 개정에 정식으로 이름을 올렸다.한편, 준불연재인 록셀보드에 XPS를 결합한 록셀보드복합단열판, 열전도율이 낮은 가등급 단열재 경질우레탄폼보온판(2종 : 0.023W/m·K), 무기 단열재인 미네랄울 외단열 미장 마감재(불연) 등도 적용 사례가 늘어나는 추세다.CASE 1비드법보온판해가패시브건축 조민구 대표 www.haegapassive.com비드법보온판은 국내에서 쉽게 구할 수 있고, 경제적이며 시공이 용이한 장점이 있다. 다만 물과 접촉할 수 있는 부위는 흡수율이 거의 없는 압출법보온판을 써야 한다.1 기초 하부 압출법보온판 지면과 접하는 기초하부 단열재는 흡수율이 거의 없는 압출법보온판으로 시공한다. 2 비드법보온판 + 압출법보온판 기초 하부의 압출법보온판 단열재와 이어져서 벽체의 단열재가 설치된다. 지면으로부터 300mm까지는 수분에 대비하여 압출법보온판으로, 그 위부터는 비드법보온판으로 시공한다. 3 목구조 지붕에 따른 단열 경사 지붕은 콘크리트로 시공 시 품질 확보가 어려워 경골목구조로 지붕을 제작하고, 그라스울 단열재를 삽입하였다. 내측은 기밀과 방습에 대비하여 가변형 투습방습지를 취부하였다.CASE 2이보드 + 분무식 폴리우레탄폼건축과환경 홍성철 대표 www.cne.works단열재 두께나 종류 등 재료적 특성을 고려하는 것과 더불어, 설계자의 꼼꼼한 단열 계획과 시공자의 충분한 도면 이해가 중요하다 특히 창호와 벽체 사이 섬세한 시공과 단열층의 변형을 이해하고 방지하는 작업이 필요하다.1 이보드 단열재 및 분무식 폴리우레탄폼 벽체 석고 밑 작업 시 상하 코너에 이격거리를 중요시하고, 코너까지 꼼꼼하게 단열재를 설치해야 한다. 콘크리트와 각재가 만나는 부분에 단열재(13T)를 붙여 각재의 수분과 차가운 골조가 만나지 않도록 해야 하고 분무식 폴리우레탄폼으로 기밀하게 단열한다. 2 숙성된 비드법보온판 2종 천장에는 일반적으로 스티로폼이라 알려진 비드법보온판 1종에서 열전도율이 향상된 2종 제품(네오폴)을 사용하여 열 투과율을 낮췄다. 3 창호 연결 부위에 압출법보온판창호와 콘크리트 접합 부위에 압출법보온판을 설치한다. 콘크리트와 창호가 직접 닿는 면적을 줄여 단열 성능의 저하를 방지한다.CASE 3 수지계 모르타르 + 비드법보온판엔진포스건축사사무소 윤태권 소장 www.engineforcearch.com단열재 시공 시 구체에 밀실하게 접착하고, 단열재에 수축이 생길 경우 그에 따른 표면의 균열 발생 및 선형 열교를 최소화하도록 신경 써야 한다.1 비드법보온판 2중 접착 선형 열교와 시공 후 단열재 변형에 대한 하자를 줄이고자 단열재를 2겹으로 교차해서 붙이기로 했다. 또한 비드법 2종3호가 단열값은 좋으나 현장에서 일사에 의한 변형이 있어 1차적으로 비드법 2종3호를, 2차로 비드법 1종3호를 교차 시공했다. 2 평지붕 외부 단열 옥상 단열은 압출법보온판 100T를 세 겹 겹쳐 시공했는데, 방수와 우수 처리를 위해 골조 바탕면 및 압출법보온판 상부 방수에 각별히 신경 썼다. 3 기초 하부 압출법보온판기초 하부와 측면은 수분에 강한 압출법보온판을 사용하는데, 압출법보온판은 수분에 대한 저항력은 좋지만 미장 마감 시 접착력이 문제가 될 수 있기 때문에 전용 미장재를 써야 하며 상부 외벽에서 흐르는 우수 처리 디테일을 적용해야 한다.구성_조성일ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.240www.uujj.co.kr

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2020.03.04　

목구조+철근콘크리트의 결합, 괜찮나요?

“지하와 경사지에 적용하되접합부에 특히 유의해야”GOOD IDEA● 목구조는 수분에 약하고, 토양은 수분을 많이 머금고 있기 때문에 직접 접촉할 수밖에 없는 지하나 경사지에는 적용하기 어렵습니다. 수분에 강한 철근콘크리트를 이런 부분에 적용해 보완할 수 있다는 것이 하이브리드 구조의 대표적인 장점입니다.● 철근콘크리트 골조에 목구조 지붕을 적용하는 것도 흔히 볼 수 있는 하이브리드 구조입니다. 목구조 지붕은 상대적으로 높은 단열 성능을 제공하면서 가볍고, 또 트러스나 서까래와 같은 요소들을 통해 목재가 주는 아름다움도 느낄 수 있습니다.● 콘크리트 기초 위 2층 목조주택이나, 콘크리트 1층 위에 2층 목조주택을 지어 3층 주택을 만드는 것은 시공 방식으로는 크게 다르지 않습니다. 높은 층수와 목구조, 모두 원한다면 하이브리드 구조가 대안이 될 수 있습니다.● 철근콘크리트구조로 넓은 공간을 만든 뒤 목구조 벽(우드월)으로 내·외벽을 구성하는 방식도 하이브리드 구조라고 할 수 있습니다. 콘크리트 비내력 내·외벽보다 철거가 용이해 가족의 라이프스타일 변화에 대응하기 좋습니다.BAD IDEA■ 하이브리드 구조는 철근콘크리트구조보다 비용을 아낄 수 있을 것 같지만, 장비와 인력은 구조마다 각각 따로 필요로 하고, 결합 부위의 단열과 마감재 시공에 품이 많이 들어가 의외로 시공비는 크게 줄지 않습니다.■ 철근콘크리트구조와 목구조는 ‘소규모건축구조기준’의 적용을 받아 내진설계확인서와 구조설계도면을 제출하면 내진설계를 인정받을 수 있습니다. 하지만, 하이브리드 구조는 이 적용 범위에 포함되지 않아 별도의 구조계산이 필요합니다.■ 목구조 부분이 건조되는 과정에서 수축이 일어나게 되는데, 철근콘크리트는 수축이 거의 발생하지 않으므로 이 차이로 인해 결합 부위에서 마감재 손상이 발생할 수 있습니다. 하이브리드 구조는 목구조 함수율과 치수 변화에 더 주의해야 합니다.■ 철근콘크리트와 목구조가 결합하는 부분은 단일구조보다 구조, 단열, 기밀성에서 취약합니다. 따라서 연결철물의 정확하고 적극적인 사용, 기밀 및 방수 시공에 특히 신경 써야 합니다.취재_신기영| 일러스트_라윤희ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.239www.uujj.co.kr [이 게시물은 전원속의내집님에 의해 2020-03-04 10:59:12 HOUSE에서 이동 됨]

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2020.03.04　

배산임수 땅이 무조건 좋은 건가요?

온전히 따르진 않아도 신경은 쓰이는 것이 풍수지리. 집터부터 택지의 모양, 건물의 형태에서 인테리어까지. 이왕 짓는 집, 풍수지리까지 신경 쓰면 손해는 안 볼 터. 이달은 그 첫 번째 순서로 땅을 고르는 데 빼놓을 수 없는, 산을 보는 법부터 알아본다영화 <명당>의 한 장면. 2018 ㈜주피터필름“저 집은 좋은 집입니까?”“저 땅은 좋은 땅입니까?”건축가인 저는 이런 질문을 참 많이 받습니다. 이번 연재는 그 질문에 대답을 정리한 것입니다. 질문이 막연하다는 것을 본인도 알면서 이러한 질문을 하는 이유는, 집을 짓는 것은 평생에 한 번, 그것도 아주 큰 비용을 들여야 하는 대사(大事)이기 때문입니다. 총 다섯 번의 연재를 통해 땅을 보는 법부터 집의 터를 살피고 앉혀 내부 인테리어를 마감하는 것까지 독자 여러분의 눈높이에 맞추어 쉽고 재미있게 설명하고자 합니다.땅 고를 때 명심할 2가지,집을 지을 수 있는 땅과 복을 주는 땅가지고 있는 땅이 흉지(凶地)인데 아까워 그 땅에 집을 짓거나, 전망이 좋다는 말에 낭떠러지인 땅을 사거나, 살기가 가득한 곳에 집을 지어 난처한 경우 등 주변에 집을 짓는 사람들의 이야기를 들어보면 의외로 그런 사례들이 적지 않습니다.땅을 고를 때에는 크게 2가지 조건을 충족해야 합니다. ‘건축 인허가를 받을 수 있는 땅인가’, ‘복을 주는 땅인가’. 인허가 여부와 관련해서는 기본적으로 도로와 하수가 있다면 건물을 지을 수 있는 땅일 가능성이 높습니다. 부동산이나 건축사사무소를 통해 확인하는 것도 좋지만, 시·군·구청 또는 동 주민센터의 담당 공무원(허가권자)을 통해 문서화된 정보를 전해 받는 것이 가장 확실합니다.두 번째로 복을 주는 땅을 알아보는 방법이 바로 풍수지리(風水地理)입니다. 풍수는 ‘형기론(形氣論)’과 ‘이기론(理氣論)’으로 나뉩니다. 형기론은 산과 물 등 자연의 외적 모양을 보고 길지를 찾는 것이고, 이기론은 방위와 시간 등의 음양오행 작용을 살펴 길흉화복을 논하는 이론입니다. 산은 움직이지 않고 정지되어 있기에 ‘음(陰)’이라 하고, 물은 움직이기에 ‘양(陽)’이라 합니다. 형태와 음양오행이 완성이고, 무엇이든 음양의 조화가 제일 좋습니다.따라서 외적 모양이 ‘흉지(凶地)’인 곳을 피하고 길한 자리인 ‘길지(吉地)’를 찾은 뒤, 그것이 충족되면서 행정상으로도 건축 인허가가 가능한 곳을 구해야 합니다. 그 밖에 가격, 부동산적 가치, 주변 인프라 구성, 조망권 등도 땅을 고를 때 중요한 요소이지만, 여기서는 풍수지리 위주로 이야기하겠습니다.집짓기에서는 음택보다 양택풍수로 터를 잡을 때 산 사람의 집과 건물은 양택(陽宅), 죽은 사람의 집(묫자리)을 잡을 때는 음택(陰宅)으로 행해야 합니다. 조선 후기 이중환이 쓴 택리지(擇里志)에서는 ‘무릇 살 터를 잡는 데는 지리(地理), 생리(生利), 인심(人心), 산수(山水)가 좋아야 한다. 이 네 가지 중 하나라도 모자라면 살기 좋은 땅이 아니다’ 라고 말합니다. 물론 좋은 땅에 집을 지어야 발복을 하고 이러한 조건을 만족하는 땅을 구하면 좋겠죠. 하지만 제한된 국토와 정해진 예산 안에서 땅을 골라야 하는 요즘의 건축주라면 명당이 아닐지라도 흉지를 피해 무해무탈한 곳을 고르는 것만으로도 적절한 선택이리라 봅니다.배산임수는 좋은 땅을 찾는 기본 원칙이다. 좋은 집터 뒤에는 좋은 산이 있기 마련이다.배산임수와 장풍득수의 바탕,산에도 앞뒤가 있다풍수를 모르는 사람도 아는 것이 배산임수(背山臨水)입니다. 즉, 집 뒤가 높고 집 앞으로 물이 있어야 함을 말합니다. 이는 풍수지리의 중요한 원칙입니다. 이러한 이상적인 택지는 산을 따라 지맥이 흘러와서 ‘생기(生氣)’를 조성해 줍니다. 이 ‘생기’는 바람을 만나면 흩어지고 물을 만나면 멈춥니다. 바람을 갈무리하고 물을 득한다는 장풍득수(藏風得水)와 뜻을 같이합니다.배산임수의 바탕은 산입니다. 풍수지리에서 산은 ‘용’이라 합니다. 이는 산맥의 흐름이 용처럼 변화무쌍하기 때문입니다. 혈의 크기는 복의 크기와 같은 기준으로 잡습니다. 혈의 맞은 곳 바로 뒤의 산을 현무봉이라 합니다. 현무봉 뒤에 소조산, 증조산, 태조산이 있습니다. 이를 조상산이라고 볼 수 있습니다. 제일성은 옆으로 새로이 분가한 산을 말하고 그 용을 지룡이라 합니다. 가지에 가지를 뻗어 나갈수록 혈의 크기는 줄어듭니다. 그래서 대혈(종손), 중혈(분가한 자손), 소혈(분가한 자손에서 다시 분가한 자손)로 보시면 됩니다.산에도 앞과 뒤가 있습니다. 산의 앞은 얼굴이고, 뒤는 뒤통수입니다. 남산을 일례로 든다면, 이태원이 산의 얼굴이고, 케이블카 쪽이 뒤통수입니다. 얼굴은 완만하고, 뒤는 가파릅니다. 이왕이면 산의 앞면이 좋습니다.[그림 1] 귀룡(좌)과 천룡(우)또한, 산에도 등급이 있습니다. 능선이 좌우, 위아래로 그 모습이 용처럼 움직임이 부드럽고 힘차게 생동감이 있는 산이 좋은 산입니다. 산 능선의 좌청룡 우백호를 거닐고 다니기에 귀하다 하여 이를 ‘귀룡(貴龍)’이라 합니다. 반대로 직선으로 쭉 뻗은 산은 힘이 없는 산입니다. 산의 능선을 주변 산이 보호해줘야 하는데 그렇지 못하는 경우나 형태가 조잡스러우면 ‘천룡(賤龍)’입니다.산·바위 모습 따라귀함과 흉함 등급으로 나뉘어사격은 혈의 좌우에 있는 모든 산과 바위 등을 말합니다. 사격의 모습에 따라 귀함에서 흉함까지 등급으로 나타납니다. 예를 들어 반듯하면 귀격(貴格), 풍만하면 부격(富格), 깨지고 무성하면 흉격(凶格)입니다.[그림 2] 길격(좌)과 흉격(우)음양오행을 기준으로 귀한 방향에 좋은 사격이 있다면 금상첨화로 발복이 극대화된다고 합니다. 반면 귀한 방향임에도 나쁜 사격이 있다면 재앙과 화를 초래합니다. 그림 1의 왼쪽의 형세는 용을 보호하는 좌청룡, 우백호가 다양하게 많고, 앞에 반듯한 안산이 사격이 되어주는 길한 형세입니다. 반면 오른쪽 형세는 용을 보호하는 좌청룡, 우백호가 배반하는 모양이고, 물이 한곳에 모이지 않아 혈을 보호하지 못하는 흉한 형국입니다. 우선순위로 보면 용과 혈이 우선이고, 사격은 차순위라 최악만 피하면 됩니다. 이외에도 정승이 나오는 고축사, 벼슬을 하는 보개사, 명장이 나오는 돈고사, 대장군이 나오는 돈기사, 부귀가 오래가는 금어사, 임금님의 자처럼 생긴 어좌사, 부귀를 얻는 소가 누워 있는 모습의 와우사 등 사격의 형태에 따라 그 종류도 다양합니다.산의 모습에 따른 등급 구분▶ 목성사격관장총명 문필 관직 등 귀함을 관장한다. 산정상이 죽순처럼 뾰족하거나 원통형으로 우뚝 솟은 형상이다. 생기의 기운이 가득한 산이다. 등급종류로는 귀인사가 있으며, 상격은 문장이 좋아 대과급제하고 출사한다. 하격은 승려나 도를 닦는 자손이 나오거나 무자손이다.▶ 화성사격관장불꽃이 타오르거나 화살촉 같은 모습으로 날카롭게 서 있는 산이다. 형살과 반역, 패망을 관장한다. 간혹 무장이 나와 병권을 장악하기도 한다. 등급지각(주름)이 없이 붓 또는 죽순처럼 뾰쪽한데, 이를 ‘첨탕랑’이라 한다. 상격은 문장이 좋아 대과급제하고 출사하나, 하격은 화공이나 어리석은 몽상가가 나온다.▶ 토성사격관장부귀장수를 관장한다. 산의 정상이 일자로 평평하다. 등급지각이 없는 것이 상격으로, 바르고 단정하면 길하고 지각이 있으면 좋지 않다. 상격은 당대의 재명이 1등이며, 후학의 종사가 된다. 하격은 문장은 있으나 현달하지 못하여 허망한 명예만 갖는다.▶ 금성사격관장복덕을 가져다준다. 산정상이 원형, 종, 가마솥을 엎어놓은 형상이다. 산에 지각이 없이 깨끗해야 한다. 산이 높으면 태양금성, 산이 낮으면 태음금성이다. 주로 무장, 여귀를 관장한다. 등급상격은 대장군으로 난을 정벌하여 위명을 드높이고, 하격은 성질이 조급하고 포악해 깡패 두목 정도로 낮아진다.▶ 수성사격관장뚜렷한 봉우리는 없으나 풍선을 모아둔 것처럼 볼록볼록한 봉우리가 미미하게 연속으로 있는 모양이다. 수성은 총명한 문인과 처목을 가져다준다. 등급상격은 문신재상으로 공이 역사에 길이 남는다. 왕후지지에서는 필히 있어야 한다. 하격은 고독하고 가난하며, 승도가 된다.앞서 여러번 반복했지만, 풍수지리를 맹목적으로 쫓기보다 제대로 땅을 구하고 집을 짓는 것의 일환으로 생각하시고, 최악을 피하는 마음으로 앞으로의 연재를 참고하시길 당부합니다. 다음 시간에는 본격적으로 땅을 고르는 방법에 대해 알아보겠습니다.< 다음 호에 계속…>글&사진_안응준건축사스타일랩 종합건축사사무소 대표 건축사이자 참살이 풍수연구소 선임연구원이다. 경희대학교 건축대학원에서 건축석사를 취득하였고, 박정해 박사에게 풍수지리를 배웠다. 국내 대형 건축사사무소 프로젝트 매니저, 유명 인테리어회사 실무, 종합 건설회사 현장소장 등 건축 분야를 두루 거쳤다. 현재는 풍수지리를 고려한 젊은 건축사로 왕성하게 활동 중이며 대표작으로는 한남요트, 성남 은금재, 양산 스위스 등이 있다.010-9098-9088 | http://blog.naver.com/lab5163참고도서_ 정경연,<정통풍수지리>, 평단출판사, 2003 | 정경연,<정경연의 부자되는 양택풍수>, 평단출판사, 2005구성_조성일 | 일러스트_라윤희ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.239www.uujj.co.kr [이 게시물은 전원속의내집님에 의해 2020-03-04 10:43:47 HOUSE에서 이동 됨]

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2020.02.25　

전원주택 마련 위한 대출 상담, 이것만은 챙기세요!

대출은 다양한 요인이 변수로 작용한다. 그래서 창구에 가도 제공할 수 있는 정보가 적으면 답변도 대략적일 수밖에 없다. 어떤 서류를 챙겨가고 어떤 질문을 해야 할 지 정리해본다.CHECK LIST 1미리 알거나 챙겨가야 할 것★ 토지(주택)의 정확한 주소가장 핵심으로 정확한 주소를 알아야 지목, 공시지가, 등기부등본 등의 열람으로 대략적인 토지나 구옥 상황을 파악할 수 있다.★ 기존 주택 구조도구옥을 헐 예정이라고 해도 주택 구조를 알아야 실제 대출 실행 금액을 알 수 있다.★ 토지(주택)의 매매가감정평가에 따라 달라지겠지만, 가장 대략적으로 토지 가치를 판단하는 것은 해당 대지 매매가나 주변 시세, 낙찰가 등이다.★ 짓고자 하는 주택 모델 이미지땅이 작거나 모양이 이상한 경우 건축이 어렵겠다고 어림짐작해 아쉽게 응대할 수 있다. 이때는 건축가의 건축 가능 소견과, 비슷한 상황의 건축 사례를 사진과 함께 소개하면 도움이 된다.★ 단독주택지 필지 분할 계획도주택단지 필지 위치에 따라서도 감정평가는 크게 달라진다. 실제 감정에 들어가기 전이라고 해도 필요하다.CHECK LIST 2상담 시 물어봐야 할 것■ 담보 금액의 몇%까지 대출 가능합니까?보통은 매매가가 아닌 ‘감정평가 금액의 몇 %’로 통용된다. 감정평가는 서울 내 부동산이라면 매매가의 대략 80~90% 정도.■ 상환방식은 어떻습니까?원리금 균등상환 방식, 만기 일시상환 방식 등으로, 토지담보대출은 대개 만기 일시상환, 주택담보대출은 원리금 균등상환 방식이 많다.■ 만기 기간은?토지담보대출은 1~5년 정도, 주택담보대출은 더 길게 설정된다. 만기가 된다고 전부 상환해야 하는 것은 아니고 보통은 재감정평가 후 연장도 가능하다.■ 거치 기간은?상환기간을 길게 잡을수록 거치 가능 기간도 길어지지만, 대출이 엄격한 은행은 거치 기간 자체가 없을 수 있다.■ 금리는?변동금리 / 고정금리 – 보통은 고정금리가 변동금리보다 좀 더 높다.※ 만기동안 예상되는 금리변화– 극적으로 달라지지는 않지만, 부동산 대출은 성격상 금액이 높아 조금의 변화도 상환액으로는 차이가 커진다.※ 우대금리- 해당 은행에 거래가 있는 경우 항목에 따라 금리를 추가로 깎기도 한다. 은행에 따라선 우대가 없을 수도 있다.■ 기타 수수료는?은행조회서발급수수료, 지급보증서발급수수료, 추심수수료 등이 있을 수 있다.■ 중도상환수수료는?만기보다 먼저 상환하는 경우 중도상환수수료를 내게 된다. 1금융권의 경우 보통 중도상환액의 1~1.5% 정도를 납부하지만, 대출 내용과 은행에 따라 다르다.■ 실제로 부담하는 연간 총비용은?소득 대비 원리금 상환액은 대출에도 영향(DTI)이 간다.알쏭달쏭 대출 규제 용어,이렇게 정리하세요.부동산 뉴스를 수놓는 단어들은 대출 시 중요하게 고려해야 한다. 하지만, 낯설기에 어려운 것이 사실. 어떤 뜻인지, 어떻게 적용되는지 주택담보대출 용어를 중심으로 확인해두자.# LTVLoan To Value ratio의 약자로 주택담보금액 중 대출금액의 비중을 가리킨다. 은행은 담보를 바탕으로 대출을 실행하고 상환이 이뤄지지 않을 때 담보물을 처분해 회수하게 되는데, 회수 금액이 부족해지지 않기 위해 설정하는 것이 LTV다. 2금융권이 1금융권과 비교해 이 비율이 통상적으로 높은 편이다. 다만, 투기과열지구, 조정지구 등에서는 규제로 인해 1금융권과 2금융권 차이가 거의 없는 편이다.EX)주택 가격 1억원일 때 LTV 40% = 4,000만원 대출 가능# DSR총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)을 가리키는 DSR은 연간 소득에서 ‘해당 주택 대출 원리금’ 상환액 비율만을 따지는 DTI와 달리 해당 대출 외 모든 대출의 원리금 상환과 기간을 따지게 된다. 이 비율이 70%가 넘으면 ‘고(高)DSR’. 즉, 위험하다고 판단하며 대출 자체를 제한하지는 않지만, 대출 심사가 엄격해지게 된다. 다만, 서민, 청년층이 주로 받는 ‘사잇돌 대출’이나 ‘바꿔드림론’, 300만원 이하 대출 등은 DSR 총량에서는 제외된다.EX)연봉 3,000만원에 주택 원리금 상환액 1,200만원+자동차 할부금 등 그 외 900만원일 때 DTI = 40%, DSR = 70%(고DSR에 해당)# DTI총부채상환비율(Debt To Income)의 약자로, 대출하는 사람의 연간 소득에서 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 가리킨다. 상환 능력이 없는 사람이 마구잡이로 대출해 상환을 못하게 되는 상황을 막기 위한 장치로, 이 비율의 제한선이 낮을수록 자산은 있으나 소득이 일정하지 않거나 부족한 계층(은퇴자 등)에게는 불리할 수 있다. 요즘 언급되는 신(新)DTI는 앞선 대출의 이자 상환액만을 다음 대출 원리금에 포함하는 기존 DTI와 달리, 원리금 상환액을 합산해 한도를 체크한다. 물론 더 엄격해진 기준이다.EX)연봉 3,000만원+DTI 40% = 연간 원리금 상환액 1,200만원을 초과하지 않는 대출만 가능# RTI임대업이자상환비율(Rent To Interest ratio)을 의미하는 RTI는 임대건물에 적용되는 비율로, ‘연간 임대 소득’ 대비 ‘해당 임대업 및 건물 기존 대출의 연간 원리금 상환액’을 의미한다. 즉, 임대해서 버는 돈이 원리금 상환액보다 일정 비율 더 많아야 대출된다는 것이다. 이 비율이 주택(아파트 등)은 1.25배, 오피스텔이나 상가 등은 1.5배 이상이어야 한다.EX)임대용 주택을 구매하기 위해 신청한 금액의 연간 원리금이 2,000만원인 경우 – 주택 RTI 1.25배 적용, 대출이 통과되려면 받아야 하는 연간 임대료 = 2,500만원# DTA, LTI자산대비부채비율(Debt To Asset ratio)와 소득대비대출비율(Loan To Income)을 가리키는 말로 대출 규제에 직접적으로 작용하는 것은 아니지만, 대출을 희망하는 사람의 상황을 보여주는 참고 수치로서 기능한다. LTI는 DTI와 총량은 다르지만(대출 총량/원리금상환액) 비슷한 기능을 하며 해외에서는 대출 심사 시 DTI 대신 LTI를 더 많이 보기도 한다.취재_신기영ⓒ 월간 전원속의 내집/ Vol.239www.uujj.co.kr

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2020.02.25　

집 짓다가 소송까지 가야 한다면?

주택 건축 분쟁은 드는 비용이 크고 해당 건물에서 살아야 한다는 점에서 그 충격과 고통이 다른 어떤 갈등에도 뒤지지 않는다. 건축 분쟁 사례 분석으로 분쟁을 예방하고 행복한 집짓기를 준비하자.‘집 짓다가 10년 늙는다’는 문장은 마케팅 용어로도 식상한 표현이 된 지 오래지만, 그래도 매년 적잖은 건축 현장에서 다양한 건축 주체끼리 갈등이 발생한다. 이를 해결할 가장 명쾌한 답은? 처음부터 문제 소지를 줄이고, 발생했다면 준비해 피해를 줄이는 것이다.첫 번째 연재에서는 건축분쟁조정·재정*소개와 함께 건축분쟁전문위원회에서 다뤄진 2018년 사례를 보고 어떤 부분에서 분쟁이 생기는지, 무엇을 미리 준비해야 할지 살펴본다.* 조정과 재정조정은 당사자 간 화해가 어려운 경우 3자인 조정위원회의 조사 후 조정안을 내 합의와 수락을 권고하는 절차다. 재정은 이보다 좀 더 어려운 손해배상 사건을 재판에 준하여 해결을 도모한다. 둘 다 재판상 ‘화해’와 같은 효력이 있다.# 건축분쟁전문위원회란?: 법원 소송보다 짧고 빠른 분쟁 해결해결 수단으로 가장 흔히 떠올리는 것은 소송이지만, 수년의 재판기간이 걸리고 비용이 많이 드는 방식이다. 더욱이 소송으로 공사가 오래 중단되면 건축물 부실화 등의 2차 피해로도 이어질 수 있다.이런 상황에서 사회적 비용 절감, 불편 해소를 위해 2014년부터 통합·일원화·상설해 한국시설안전공단 산하 ‘건축분쟁전문위원회(이하 위원회)’에서 조정과 재정을 다루고 있다. 절차가 단기간(60~120일)에 끝나고 비용이 없어 소송보다 훨씬 경제적이다.신청은 당사자의 인적사항과 분쟁 사유, 피해를 입증할 자료 등을 홈페이지나 우편, 방문해 접수하는 방식으로 진행한다. 다만, 건설·환경분쟁조정위원회 조정 대상이거나 법원에 제소한 경우 등은 조정·재정 대상에서 제외되니 주의하도록 한다.# CASE 1다세대주택 신축공사로 인한 이웃집의 균열 및 콘크리트 유입(침수) 관련 보상 요구현황 및 조사 결과 / 노후 건축물 피해와 공사 관련성 확인신청인 건축물은 지하 1층, 지상 1층인 약 40년 된 단독주택이며, 피신청인은 바로 옆에 있던 기존 건축물을 철거하고 지하 1층, 지상 3층 철근콘크리트 다세대주택을 신축 중이다.신축공사 현장은 신청인 건축물 지하층 바닥보다 약 3m 높게 위치해 있었다. 피신청인은 지하 굴착 후 흙막이공사, 차수공사를 실시하였고 신청 건축물과의 거리는 약 2m. 현장조사 결과 신청인 건축물의 실내·외 벽체 균열이 보이고, 창문을 여닫기 어려웠다. 또 실내 마감재가 떨어지거나 지하층의 침수 및 하수 배관 파손이 확인되었다.신청인 주택 바로 옆에 자리한 신축공사 현장(위) / 창문 아래로 균열이 보이는 신청인 주택(아래)조정 결정 근거 / 피해 사실이 확인되었으나 보상금 기준은 모호위원회에서는 공사현황을 종합적으로 고려할 때 신축공사의 진동 및 지하수 유출로 인해 신청인 건축물의 균열 등이 발생하였다고 보았다. 또한, 차수 공사를 하는 과정에서 시멘트 등이 신청인 측 하수 배관에 유입되어 지하층으로 역류, 이에 바닥이 침수된 것으로 판단했다. 다만, 신청인의 요구 보상금은 객관적인 근거가 없어 과다하다고 여겼다.결정 내용 / 조정된 배상금 지급 등 조정 성립위원회는 피신청인이 피해에 대한 손해배상금을 지정된 기일까지 지급하고, 이행하지 않는 경우 지연이자를 가산하도록 결정했다. 양 당사자들은 이를 받아들여 이후 법적 분쟁을 제기하지 않는다고 확약 후 조정이 성립되었다.조정 POINT피신청인이 공사 전 인근 건축물에 대한 철저한 사전 조사를 했다면 피해가 발생하기 전에 시공과 협의에서 보다 원활했을 것이다. 신청인 측에서도 막연한 액수보다는 다른 사례, 비용 등을 분석한 객관적인 액수를 제시했다면 조정이 보다 유리했을 것으로 보인다.# CASE 2공동주택 신축공사에 따른 일조·조망권 피해, 소음·진동·지반약화 피해에 대한 공사중지가처분 요구현황 및 조사 결과 / 노후 건축물 피해와 공사 관련성 파악신청인 건축물은 지상 4층 규모 다세대주택이며, 피신청인은 신청인 건축물 남서측 인근에 지상 4층 규모의 공동주택을 신축 중이었다.신축건축물은 신청인 건축물과 최단 거리로 4m, 반대편은 약 15m 정도 떨어져 있었다. 다만 현장조사 결과 신청인 대지 및 공사현장은 계획관리지역으로서 『건축법』 및 시행령에 따른 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한’에 해당하지 않았다. 또한, 당시 2층 골조 공사 중이었며 공사 과정에서 피신청인은 피해 관련 행정지도나 처분을 받은 일도 없었다.신청인의 다세대주택(위)과 피신청인의 현장 모습(아래)중간 판단 근거 / 위법과 피해의 특수성 인정이 어려워위원회에서는 일조권 규정과 건축인허가에서 문제가 없다고 판단했다. 또한, 신청인의 주택은 특별히 조망을 위해서 건축된 것이 아니고 조망권을 중요하게 인정할 객관적인 특수성도 인정이 어렵다고 봤다. 마지막으로 공사 중지 자체는 인허가권자의 권한이므로 위원회는 공사 중지를 명령할 수 없었다.결정 내용 / 조정 취하조정 절차가 진행되는 과정에서 신청인은 환경분쟁조정위원회 분쟁 조정 또는 법원 소송을 진행할 예정이라고 주장했다. 이에 신청인 스스로 조정 신청을 취하해 조정이 종결되었다.조정 POINT신청인이 일조권과 조망 침해에 관련한 제도와 법령을 좀 더 세부적으로 확인했다면 법적 절차에서 상당 부분 시간과 비용을 절약할 수 있었을 것이다. 또한, 피해를 제3자(조정위원회 등)에게 객관적으로 입증할 수 있는 근거를 마련하는 것이 필요했다.사진 및 사례 자료 협조_한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회www.adm.go.kr취재_신기영ⓒ 월간 전원속의 내집/ Vol.239www.uujj.co.kr

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