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2011.06.13　 정보　

2011 그린건축을 위한 자재 열전

2011 그린건축을 위한 자재 열전 주목해야 할 에너지 절감 건축 자재 건축에 있어 에너지 비용은 화두가 된 지 오래다. 저에너지를 향한 건축계의 고민과 시도는 지속적이며, 지난달에는 국내 최초로 독일의 패시브하우스 인증을 받은 건축물이 등장한 쾌거도 이루었다. 그러나 그 실상을 파헤쳐 보면 안타까운 부분들이 많다. 에너지 성능 확보를 위한 기능성 자재들은 보급에 어려움을 겪고, 이 역시 대부분 수입에 의존한 상태다. 정부의 지원 정책도 태양광, 풍력 등 발전 설비 시설에만 한정되어, 정작 단열과 기밀에 필수불가결한 자재들은 건축주가 비용을 고스란히 감수해야 하는 실정이다. 이러한 척박한 환경에서도 국내ㆍ외 에너지 관련 그린 자재들은 꾸준히 등장해 힘든 레이스에 동참하고 있다. 종래에 화려하게 꽃 필 그린건축 시대를 위해 서서히 기지개를 켜고 있는 고효율ㆍ고기밀 에너지 자재들을 한 자리에 모았다. ENERGY SAVING MATERIALS 01 구조용 패널 고성능 단열 패널 HIP High Insulated Panels 건축물의 에너지 절감을 위한 효과적인 방법 중 외부단열이 가장 먼저 손꼽힌다. 하지만 건축물은 면과 선의 조합인 만큼 열교 현상이 일어날 공간과 요소가 적잖다. 이를 일체형으로 시스템화하여 근본적인 열손실을 차단하는 특허제품인 고성능 단열패널 HIP의 특성을 점검해본다. (주)한보엔지니어링은 고성능 단열패널의 개발을 통해 에너지 손실을 최소화하는 패시브 에너지 기술을 실현하였다. 아울러 신재생 에너지를 활용한 액티브 에너지 신기술을 적극 도입하여 국토해양부에서 추진하고 있는 보급형 제로에너지주택의 표준 모델을 제시한 바 있다. 053-764-5445 www.hanboeng.com -------------------------------------------------------------------- 우리나라는 97%의 에너지를 수입에 의존하고 있는데, 총 에너지 소비량 중 건축물 부분의 사용량이 25%(선진국 40%)에 달한다. 또한 건축물 전체 에너지 손실률 중 건축물에서의 난방에너지 손실률이 약 60%나 되기 때문에 단열에 대한 대책이 에너지 절약의 키워드인 셈이다. 건축물은 내부 발열이 적은 외부 부하 지배형 건물로 난방부하의 비중이 크며 에너지 절약을 위해서는 외부 단열이 가장 중요하다. 구조의 외벽체에 단열 효과가 뛰어난 고기밀, 고성능 단열패널인 HIP(HIP : High Insulated Panels)를 적용하게 되면 전체 외피는 물론 벽과 창호, 기초와 벽체, 벽체와 지붕, 벽과 슬래브 접합부 등에서 발생하는 열교를 근원적으로 차단하여 약 60~80%의 에너지를 절감할 수 있다고 한다. 열교 현상을 차단하는 단열 패널 지난 9월, 대구시 동구 내곡동에 ‘에너지 제로 시범주택’이 선을 보였다. 한국건설기술원 제로카본 그린홈 개발 연구단의 개발사업 일환으로 (주)한보엔지니어링(대표 김기태)이 시공하였다. 이 주택은 패시브(Passive)적인 에너지 기술을 골격으로 태양광 발전과 지열 냉난방과 같은 액티브(Active) 측면의 에너지 절감 기술을 조합해 실질적인 보급화의 방안을 제시하였다. 특히 시범주택에는 한보엔지니어링의 특허 신기술인 고성능 단열패널이 바닥을 비롯해 벽체, 지붕까지 일체형으로 적용되었다는 점이 주목을 끌었다. 고성능 단열패널 HIP는 한보엔지니어링이 자체개발한 건설신기술 제508호로 세라믹 코팅된 복합단열패널을 이용한 건식 외단열공법에서 한 단계 진일보한 신공법이다. HIP 신공법에 의한 건축물의 기본 구조는 철골이나 목조, 스틸하우스로 골조를 형성하고 HIP를 이용하여 내외벽체를 동시에 구성하는 시스템이다. 쾌적한 실내 환경을 유지시킬 수 있는 고성능 단열과 고기밀성으로 냉난방의 별도 장치가 없어도 쾌적한 실내 환경을 유지시킬 수 있는 패시브 시스템이다. HIP의 구성은 양면에 무기질 경량보드(CRC 및 마감재)로 되어 있어 화기(불연성)에 강하고다양한 외부 마감이 가능하며 내부에는 구조적 심재(OSB)와 고성능 단열재를 합지시켜 안정성을 갖췄다. 이러한 고성능 단열 패널 HIP는 에너지 절약형인 패시브하우스는 물론 아파트, 빌딩, 상업시설, 전원주택, 타운하우스, 방갈로 등 다양한 모든 건축물에 적용할 수 있는 장점을 가지고 있다. HIP 시스템의 시공도 지붕용 HIP 시공 벽체용 HIP 시공 구조각관(철구조, 목구조, 스틸하우스) 기초판 ENERGY SAVING MATERIALS 02 인슐레이션 세이프 하우스 배트 - 프리미엄 6 Safe House Batt - Premium 6 목조주택과 스틸하우스의 단열성을 좌우하는 그라스울 인슐레이션. 미국과 캐나다, 유럽 등 선진국에서는 뛰어난 단열, 흡음, 불연 성능으로 인해 그라스울이 광범위하게 사용되고 있다. 최근 기밀성과 시공성이 더욱 강화된 목조 및 스틸하우스 전용 하니소 글라스울 제품을 알아본다. 한국하니소(주)는 모회사인 한국유리가 생고방 그룹에 인수되어 계열사가 되면서 ‘하니소(HANISO)'라는 브랜드로 다양한 그라스울 제품을 선보이고 있다. 1665년에 설립된 생고방(Saint-Gobain)은 단열재 분야에서 약 67조원의 매출을 달성한 세계적인 기업이다. 국내시장에는 한국써튼티드(주)가 총판을 맡고 있다. 한국하니소(주) 당진공장 041-351-4110 www.haniso.co.kr / 국내총판 한국써튼티드(주) 031-783-2110 -------------------------------------------------------------------- 골조 그 자체는 단열성이 없으므로 일반적으로 외장공사 및 지붕공사와 병행하여 열손실 방지를 위한 단열재를 넣는 단열공사를 한다. 이러한 건축물의 단열에 대해서는 우선 정확한 이해가 필요할 듯싶다. 열의 이동을 방지해 단지 품는 것만이 단열을 의미하는 것이 아니라 열을 필요한 장소에 보존하고 불필요한 열을 방출시키는 범위까지 포함한다. 특히 우리나라와 같이 낮과 밤의 일교차와 여름과 겨울의 연교차가 큰 경우에 그 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 단열에 관한한 전 세계적으로 가장 많이 쓰이는 소재는 그라스울(Glass Wool)이다. 건축물의 내외벽은 물론 배관, 닥트, 자동차, 선박, 가전 등에 단열, 불연, 흡음 등 다양한 용도로 광범위하게 사용되고 있다. 그라스울은 1930년대에 이르러 대량 생산이 시작되었으며, 2008년 기준으로 미국의 단열재 시장에서 84%, 유럽에서는 42%의 시장점유율을 차지하고 있다. PE Film의 6면을 랩핑, 시공성과 기밀성 향상 현재 국내에서 가장 많이 쓰이고 있는 인슐레이션은 한국하니소(주)가 생산하는 하니소 그라스울이다. 한국하니소는 작년에 목조주택 및 스틸하우스 전용 인슐레이션 제품인 이소바 세이프 하우스배트 프리미엄(Safe House Batt-Premium)을 선보인 바 있다. 그런데 최근 기존 제품에 현장에서의 시공과 기능을 대폭 강화한 프리미엄6를 출시하였다. Safe House Batt-Premium6는 종전에 4면이었던 그라스울 제품의 PE Film을 6면으로 랩핑(Wrapping)하여 시공성 및 방습, 기밀 성능을 혁신적으로 개선하였다. 6면을 PE Film으로 랩핑함으로써 시공 시 시공자가 그라스울의 접촉 및 분진 노출을 최소화하여 작업성을 개선한 것이다. 이러한 개선 이전에 그라스울 자체는 발암물류로 규정된 석면과는 원재료의 성분과 물성이 완전히 다른 물질이다. 국제보건기구(WHO)에 의하면 두 물질은 학술적으로 완전히 구분되는데, 석면은 Group1의 인체에 대한 발암물질로 규정된 반면에 그라스울은 Group3에 차(Tea) 등과 함께 안전한 물질로 규정되어 있다. 우리나라의 경우 산업안전보건법 제37조에 의해 2008년 1월1일부터 석면의 중량이 제품 중량의 0.1%를 초과하는 모든 석면 제품의 제조와 사용이 금지하고 있다. 실내를 향하는 면의 투습차단(PE : 0.22 perms)이 기존제품(Kraft paper) 대비 방습 성능이 5배 향상되어 실내 발생 습기가 구조체 내부로 확산되는 것을 효과적으로 차단하여 건축물의 내구성을 높였다. 또한 실외를 향하게 되는 천공면 습기배출(PE : 321 perms)이 통상적인 IRC ClassⅢ(10perms) 대비 30배 이상의 투습 성능으로 습기 배출을 극대화한 점도 두드러진다. 뿐만 아니라 올바른 시공을 위해 실내외면의 분별이 용이하도록 제품 앞면에 시공 방향 및 스테이플러 작업 위치를 표시한 점도 주목할 만하다. ※ R-Value"R"값은 단열의 측정치로서 “R"값이 높을수록 에너지 절감효과가 크다. 프리미엄 6의 시공과정 ㆍSafe House Batt-Premium6는 고압축 포장된 제품으로 시공 전 압축 포장된 제품을 완전히 풀어 놓고 충분히 털어준 다음 시공해야 한다. 이 때 주의할 것은 인쇄된 면이 실내 측을 향해야 한다는 점이다. ㆍ샛기둥 앞면에 최소 200㎜ 간격으로 스테이플러 작업을 하거나 테이핑, PE필름 등 별도의 방법으로 방습, 기밀 시공해야 한다. 윗깔도리와 아랫깔도리 앞면을 투습차단재로 덮은 후 스테이플러 작업하여 방습/기밀 시공한다. ㆍ단열재 시공 중 투습차단재가 찢어진 곳은 테이프로 보수해야 한다. 단열재를 작게 잘라서 넣은 곳, 혹은 2개의 단열재가 연이어 붙은 조인트는 테이핑 하여 기밀한 시공이 될 수 있도록 한다. ENERGY SAVING MATERIALS 03 조적식 구조재 단열 블록 ICF _ Insulated Concrete Forms 단열 블록을 축조해 에너지절감주택을 짓는 사례들이 속속 등장하고 있다. 지난 해 급속도로 인지도를 높인 이 자재는 속이 빈 거푸집 형태의 단열 구조체로, 유럽에서 등장한 ICF공법 중 하나다. 앞으로 국내시장에 어떻게 안착해 나갈 것인지 벌써부터 많은 이들의 관심이 뜨겁다. 제품문의 제이앰디 031-713-6320 www.isorast-korea.com 자린고비 031-425-4694 자료참고 http://www.insulatingconcreteform.com http://www.euromac2.co.uk -------------------------------------------------------------------- ICF 공법은 속이 빈 거푸집(단열재 : 스치로폼 또는 네오폴) 형태를 만들어 그 속에 철근이나 콘크리트를 부어 넣어 건물의 벽을 만드는 방식이다. 건물의 구조적 벽을 만드는 데 있어 철근 콘크리트나 목재 프레임을 대신하는 공법으로 유럽이나 북아메리카 등에서 주로 시공된다. 현재 국내에는 단열 블록이란 이름으로 더 잘 알려져 있다. 거푸집 역할을 하는 프레임이 자체적인 단열 효과를 가지고, 이를 쌓는 방식으로 짓기 때문에 블록이라 칭한다. 4~5년 전 국내에 첫 도입된 이후, 현재 이러한 블록 방식의 집은 20여 채 정도 지어진 상태. 초기에는 유럽에서 이 공법을 경험했던 건축주들이 직접 원자재를 수입하고 기술자를 초빙해 짓기도 했지만, 지금은 국내에서 이를 본 따 같은 소재로 블록을 생산하는 회사들이 생겼다. 또한 정식으로 패시브하우스 자재로 인증받은 제품을 유럽에서 직접 수입ㆍ유통하는 회사도 생겨나, 앞으로 단열블록은 더욱 보급화 될 것으로 예상된다. 네이폴을 원료로 한 높은 단열성의 구조체 업체들이 말하는 단열블록의 장점은 원자재인 네오폴이 가진 장점과 상통한다. 탄소와 흑연을 첨가해 은회색을 띠며, 유해가스 발생이 거의 없어 내화재로 인정 받는다. 무엇보다 스티로폼보다 2배 이상 높은 단열 성능을 갖고 있다. 실제 국내에 수입되고 있는 독일의 ISO-RAST 제품의 경우, 37㎝ 두께의 외벽 블록은 열관류율값이 0.14W/㎡k에 달해 패시브하우스 자재로 인증 받은 바 있다. 거푸집 형태의 블록은 상, 하단부에 미세한 홈이 있어 톱니바퀴처럼 물리며 조립되고, 이 부분이 소음을 흡수하는 역할을 한다. 철근과 콘크리트가 들어가는 인입부는 주름면으로 가공되어, 콘크리트와의 흡착력을 높여준다. 또한 블록 자체가 워낙 가볍고, 톱 또는 열선을 사용해 다양한 크기로 재단이 가능해 초보자들도 손쉽게 운용이 가능하다. 전문가들은 단열블록을 시공할 때, 일교차가 20도 이상인 중부 이북 지역은 외벽에 37㎝ 두께, 중부 이남인 경우 31㎝ 두께를 권장하고 있다. 또한 블록 자체가 거푸집이므로 비계 이외 다른 부자재들이 많이 필요하지 않지만, 국내 건축법상으로는 반드시 철근을 넣어줘야 한다. 콘크리트 타설을 할 때는 특히 주의를 요한다. 일반 콘크리트보다 낮은 압력으로 타설하고, 콘크리트 골재는 직경 12㎜ 이하의 잔골재로 해야 타설시 막힘이 없고 구조체의 균열을 예방할 수 있다. 벽면에 선반이나 보드, 액자 등을 걸기 위해서는 칼블럭이나 앵커를 사용해 고정해야 가능하다. 단열블록의 한계로는 고층화의 문제가 지적되고 있다. 현재 국내에서도 단층 주택에 주로 적용되고 있으며, 2층 이상의 주택에는 별도의 구조와 하중 계산이 따라야 안전하다. 또한 국내 생산 제품의 경우, 곡선 블록이나 상인방ㆍ하인방 등의 다양한 규격과 형태는 갖춰져 있지 않은 상태다. 유로맥 프랑스에서 개발된 ‘유로맥’이란 단열블록. 고밀도 스티로폼 사이에 철근이 들어가 있는 일체형 구조로 골조를 쌓고 내부에 모르타르만 부으면 완성이다. 현재는 프랑스 뿐 아니라 독일, 오스트리아 등 유럽전반으로 퍼져 인기를 끌고 있다. ENERGY SAVING MATERIALS 04 기밀층 건축자재 프로클리마 시스템 Pro clima System 현재 독일에서 높은 점유율로 사용되고 있는 프로클리마社의 투습방수지는 기존 제품들의 문제점을 대폭 개선하여 습기와 결로 문제를 완벽에 가깝게 보완하고 있다. 이러한 기밀층 건축자재의 불모지라 할 수 있는 우리나라에 프로클리마 제품이 본격적으로 도입되면서 국내 패시브하우스 발전에 가속도가 붙고 있다. 취재협조 한국 프로클리마 031-783-2110 www.proclima.co.kr<SPAN style="

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2011.06.08　 정보　

패시브하우스의 이해와 적용 6

제로에너지주택의 실현 ● 제로에너지주택이란? ‘제로에너지주택’은 주택 내에서 에너지를 전혀 사용하지 않는 주택이다. 물론 에너지를 사용하지 않고는 생활할 수 없으므로 조금 더 정확히 표현하자면 주택에서 사용되는 화석연료를 화석연료가 아닌 것으로 100% 대체된 주택을 의미한다. 사용자(건축주)가 생각하는 제로에너지와 에너지해석으로 정의된 제로에너지가 조금 다르긴 하지만 이 글에서 더 깊은 논의는 피하도록 하겠다. ● 제로에너지주택은 가능한가? ‘사용에너지 - 생산에너지 = 0’인 것이 제로에너지주택인데, 현재 시점에서 ‘제로에너지주택은 충분히 가능한가?’라는 물음에 답을 한다면 충분히 가능하다고 말할 수 있다. 또한 쉽게 가능하다. 다만 여기에는 중요한 전제 조건이 있다. 당연한 이야기이지만 에너지를 많이 쓰면 그 만큼 에너지를 많이 생산해야 한다는 것이다. 즉, 적게 사용하면 그 만큼 생산을 해야 하는 에너지의 량도 줄어들 수 있는 것이다. 이 전제조건을 지킨다면 제로에너지주택은 아주 쉽게 구현될 수 있다. 다만 고려해야 할 것은 제로에너지주택에 들어간 투자비와 줄어든 에너지비용의 상관관계인 것이다. ‘초기비용이 얼마 만에 회수가 가능하가?’를 따져야 하는 것이다. 비용이 회수되지 않는 제로에너지주택은 국가적으로는 의미가 있을지 몰라도 건축주에게는 아무 의미가 없는 것이다. 제로에너지주택은 쉽게 구현이 가능하지만, 결국 키는 투자비의 회수기간에 있으며 이를 명확히 따져야 효용성이 있는 ‘제로에너지’가 되는 것이다. ● 주택의 난방에너지 우리나라 주택에 있어서 난방에너지가 차지하는 비율이 약 65%정도이다. 이를 절대값으로 나타내기는 주택의 규모와 구성원의 비율에 따라, 또 사용자의 취향에 따라 천차만별이라 쉽지 않지만 통계적으로 단위제곱미터당 년간 약 150~230㎾h(15~23ℓ)정도이다. 이 사용되는 난방에너지만큼 새로운 에너지를 주택 내에서 생산하려면 상당히 많은 비용이 투자되어야 한다. 이 난방에너지를 없애면 남는 것은 35%정도이며, 이를 제로에너지로 하기위한 에너지 생산설비를 갖추는 것은 그리 어렵지 않은 것이다. 방법은 난방에너지를 줄이거나 난방에너지의 량만큼 에너지를 생산하되 가장 저렴한 가격의 방법을 찾으면 제로에너지주택은 바로 구현이 가능하다. 현재까지 알려진 바로는 가장 투자비가 적게 들어가면서 난방에너지를 획기적으로 줄일 수 있는 유일한 방법은 패시브하우스이다. 최근 완공된 퇴촌 2.7리터하우스 퇴촌 2.7리터하우스와 같은 날 촬영된 인근 주택의 열화상카메라영상 비교 패시브하우스는 난방에너지를 거의 요구하지 않음으로 제로에너지를 만들기 위해 생산되어야 하는 에너지의 량도 적다. 그만큼 제로에너지주택에 쉽게 다가 설 수 있는 것이다. 거기에 더불어 전회에서도 강조를 했듯이 패시브하우스는 열적/공기적 쾌적이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. ● 제로에너지주택의 올바른 실현방안 현 시점에서 구현 가능한 제로에너지주택의 실현기법은 패시브와 액티브의 결합이다. 이것을 어떻게 결합하느냐가 관건인데 설계프로세스를 간단히 풀어보면 먼저 해당 건축물의 용도에 따른 에너지사용패턴을 분석하고 건물이 위치할 지역의 온습도 조건 즉, 표준기상데이터를 수집한 후 통상의 방법으로 배치와 평면계획을 진행한다. 이때 주의해야 할 점은 외피에 대한 부하를 최소화하기 위한 건축계획이 요구되는데, 외피면적의 최소화나 주요 실의 남향배치 등이 그것이다. 기본계획이 완성되면 단열조건에 따른 월별 에너지요구량을 계산해서 패시브 기법의 강도를 정하게 된다. 즉, 단열조건을 어느 선까지 강화할 것인가를 정하게 되는데, 월별에너지요구량계산은 이미 ISO13790와 DIN18599에 의해 국제적으로 규격화되어 있다. 프로그램을 이용하여 패시브기법으로 냉난방에너지요구량이 최소화되었음을 확인하고 최소화된 냉난방에너지와 나머지 에너지사용처별로 어떤 액티브요소를 도입하느냐를 결정하면 그것이 바로 제로에너지주택인 것이다. 이를 간단히 정리하면 다음과 같다. 이 과정에서 가장 놓치기 쉬운 부분이 패시브기법과 액티브기법을 도입하는데 있어서 경제성을 도외시한 채 현실적 비용으로 실현 불가능한 곳에 가져다 두는데 있다. 즉, 국내 산업계가 생산해 낼 수 있고, 소비자가 받아들일 수 있는 가격 범위 내에서 패시브와 액티브의 양을 논해야 하는데 대게의 경우 연구 중이거나 수입을 해야만 가능한 자재를 계획안으로 끌어들이거나 패시브기법 없이 액티브로 그 많은 에너지를 조절하고자 하는 시도가 제로에너지주택의 실현을 방해하고 있는 것이다. 이를 제대로 실현하기 위해서는 패시브와 액티브를 모두 알아야 한다. 즉 비록 패시브는 건축설계의 영역이고 액티브는 전기나 기계설비의 영역이라 할지라도 이 둘에 대한 기초지식을 모두 가지고 있어야 가장 저렴한 가격, 가장 높은 효율의 제로에너지주택이 가능해지는 것이다. 그렇기 때문에 설계자는 건물에 에너지 조절이 큰 이슈가 되면서 기계, 전기설비분야의 관련된 기본적 지식의 습득과 단열, 기밀에 대한 국내 산업계의 동향을 면밀히 주시해야 할 때가 온 것이다. 맨 처음 빈 대지에 큰 획을 그리는 디자이너가 에너지를 무시한 채 계획안을 만들어 내면 사실상 이미 ‘제로에너지건물은 없다’라고 이야기할 수 있기 때문이다. 건축가 루이스설리반이 이야기한 ‘Form follows Function’이 이제는 ‘Form follows Energy’로 전환되어지는 시대를 살고 있는 것이다. 실제로 유리커튼월 건축물의 그 어마어마한 에너지사용량을 안다면 모양이 좋다는 이유로 그렇게 쉽게 디자인될 수 없을 것이다. ● 제로에너지주택 = 패시브 + 액티브 패시브와 액티브의 결합은 의외로 단순하다. 특히 주거부분에서는 그 구현이 명확한데 국내 주거의 사용에너지 패턴과 패시브를 도입해서 줄어드는 난방에너지량을 분석해 보면 제로에너지주택은 너무나 쉽게 구현이 가능하다. 이를 그림(자료제공 : 한국건설기술연구원)으로 간단히 표현하면 다음과 같다. 이 그림은 약 99㎡(30평) 주택을 어떻게 제로에너지화하는가를 명확하게 보여주고 있는 예시이다. 이 방법이 현재 가용한 기술로써 가장 저렴하게 제로에너지주택을 구현할 수 있는 방법이며 이른 바 시장에서 경제적으로 받아들일 수 있는 유일한 구현 기법인 것이다. 또한 이 그림은 주거용도에서 단열이 얼마만큼 중요한가를 보여주고 있는 단적이 예라고도 볼 수 있다. 하지만 불행하게도 우리나라의 단열관련 법을 보면 독일보다 무려 25년 이상 뒤쳐져 있음을 알 수 있다. 우리나라 주택 부분에서 에너지가 얼마나 낭비되고 있는 가를 단적으로 보여주고 있는 것이다. 아래 그림은 독일의 법적 단열강화의 과정과 에너지사용량과의 관계를 보여주고 있다. 내년부터 현재의 단열규정을 약 25% 정도 강화한다는 정부의 발표가 최근에 있었다. 중부지방기준으로 외벽의 열관류율을 0.47W/㎡k에서 0.35W/㎡k로 강화한다는 내용이었는데 조금 아쉽긴 하지만 법이라는 것이 급격히 변화할 수 있는 한계가 있기 때문에 그나마 반가운 소식이 아닐 수 없다. 에너지와 열적환경이 결국 단열에 있다는 것을 정부도 느끼고 있다는 반증인 것이라고 해석될 수 있기 때문이다. ● 신·재생에너지의 의미 패시브하우스를 소개하다보면 신·재생에너지를 판매하시는 분들로부터 곱지 않은 시선을 느낄 때가 가끔 있다. 패시브하우스가 에너지를 줄여주니 신·재생에너지의 시장이 좁아지지 않을까 하는 우려 때문이다. 그러나 내용을 알고 보면 그렇지 않다. 신·재생에너지가 패시브하우스를 만나면 ‘제로에너지’라는 큰 의미를 달 수 있기 때문이다. 그것은 패시브 쪽에서 볼 때도 마찬가지이다. 패시브만으로는 결코 제로에너지의 구현이 불가능하기 때문이다. 물론 이론적으로는 패시브기법 없이 액티브만으로도 제로에너지가 가능하나 이는 경제성이 없다. 초기 투자비용도 문제지만 깨진 독에 물을 붓는 것과 마찬가지이기 때문이다. 제로에너지는 패시브와 액티브가 합쳐져야만 제대로 된 의미를 부여받을 수 있는 것이다. 어찌 보면 이 둘은 원래부터 찰떡궁합으로 태어난 것인지도 모른다. ● 주택이외의 건축물에서 제로에너지의 구현 주택의 예와 마찬가지로 업무시설이나 기타 타 용도의 건축물도 동일한 프로세스를 거쳐 계획되어져야 하는데 주택과는 에너지사용패턴과 그 양이 다르므로 면밀한 검토가 필요하다. 즉, 난방에너지가 사용에너지의 반 이상을 차지하는 주택과는 다르게 절대적 양을 차지하는 에너지사용처가 없기 때문에 패시브기법을 무조건적으로 강화하는 것이 능사가 아닌 것이다. 더 엄밀히 이야기하자면 용도에 맞는 패시브기법의 강도를 정해야만 경제성이라는 부록이 따라 오기 때문에 건물의 용도와 형태를 고려하여 패시브와 액티브의 투자 비율을 정해야하는 것이다. 이 점이 까다롭고 사실상 제로에너지건물을 만드는데 투자비용이 너무 과다해지므로 선진국에서도 아직까지는 주거분야의 제로에너지건물만 발표되고 있는 실정이다. 하지만 이미 상용화단계에 들어있는 바이오매스를 이용한 열병합발전이나 여름의 폐열을 이용한 냉방기술이 들어서면서 주거용도이외의 제로에너지건물도 먼 미래이야기는 아니라고 볼 수 있다. 태양광 발전도 이미 4세대 모듈이 나올 정도로 눈부시게 발전하고 있고 패시브기법의 중심에 있는 최첨단 단열기술도 멀지 않은 미래에 경제성을 갖추고 우리 앞에 나타날 것이다. 성남 삼평동우체국 - 최초의 제로에너지우체국 지금까지 6회에 걸쳐서 패시브하우스에 대한 짤막한 연재를 하였습니다. 초기 계획에는 이번호에 신·재생에너지분야의 내용을 깊게 다루는 것이 목표였으나 내용이 너무 방대해져서 한 번에 다 싣지 못했음을 양해하여 주시기 바랍니다. 조만간 협의를 통해 신·재생에너지분야에 대한 추가 연재를 할 수 있도록 하겠습니다. 더 많은 내용을 담지 못한 것이 아쉬우나 저보다도 좋은 지식을 담아주실 분들이 계시기에 여기서 기쁜 마음으로 연재를 마무리합니다. 많은 분들에게 진심으로 도움이 되셨기를 바라고 또 읽어 주셔서 감사드립니다. 필자소개 이글을 쓴 최정만 소장은 (주)엄&이종합건축사사무소에서 실무를 익힌 후, 2005년부터 현재까지 (주)건축사사무소 탑에서 소장직을 맡고 있다. 한국패시브건축협회 회장으로 활동 중이며, 건축물에너지 절감에 대한 패시브 기법의 보급을 위해 힘쓰고 있다. 02-553-8170 www.topaa.com, www.phiko.kr

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2011.06.08　 정보　

패시브하우스의 이해와 적용 5

패시브하우스의 문, 창호, 차양 ● 패시브하우스의 창호와 문의 단열 성능 PHI(passiv.de)에 의하면 창과 문의 단열성능은 0.8W/㎡k 이하로 억제되어야 한다고 되어있다. 이 제한의 경우 창호에 있어서는 유리와 프레임에 공통적으로 적용이 되어야 한다. 0.8W/㎡k으로 규정된 이유는 이 이하로 성능이 떨어질 경우 창 주위에 냉기류(대류)가 생길 수 있기 때문이다. 즉, 결로를 포함하여 외벽에서 느끼는 열적불쾌감의 원인이 되는 기준인 것이다. 사실 창호의 성능은 이 기준을 떠나서 높을수록 좋다. 현재 국내 건축법상 중부지방의 외벽 열관류율 기준이 0.47W/㎡k로 되어 있다. 즉 현행법상 외벽의 성능보다 패시브하우스에 들어가는 창호의 기준이 약 1.7배정도 떨어지고 있는 것이다. 그만큼 창호의 성능은 더 높게 올라갈수록 좋은 것이다. PHI에서 규정하는 0.8W/㎡k라는 숫자는 모든 법이 그러하듯이 하한선을 규정해 놓은 것에 불과하다. 하지만 문제는 창호의 열적성능을 높이는 기술이 무척 까다롭다는데 있다. 실제로 독일 PHI의 인증을 받은 창호는 몇 개 회사밖에 되지 못할 정도이다. 하지만 이러한 규정으로 볼 때 건축주의 입장에서는 숫자도 새롭지만 단위는 더더욱 어렵게 느껴진다. 이렇듯 성능과 관련된 부분은 설계사무소 혹은 시공사에서 검토를 해야 하지만 현재의 우리나라 단독주택 시장에서 이러한 성능구현의 가이드라인을 챙겨달라고 요구하는 것 자체가 무리일 지도 모른다. ● 국내 창호의 법적 기준 참고적으로 에너지관리공단으로부터 고효율에너지기자재 승인을 받는 창호의 열관류율 기준은 2.632W/㎡k보다 높아야 한다(숫자가 작을수록 성능이 높다). 패시브하우스에서 규정된 열관류율 숫자와 비교해 보면 패시브하우스용 창호의 성능보다 약 3배가 넘게 떨어진다고 볼 수 있다. ● 열관류율 읽는 법 건축주가 창호의 열적 성능을 쉽게 파악하기 위해서는 단위변환을 알아야 하는데, 이 글을 읽는 독자들이 더 쉽게 계산 할 수 있도록 숫자도 함께 표시한다. 아래 표에 들어있는 기준은 모두 같은 성능의 다른 표현이다. 즉, 단위나 표현방법에 따라 숫자만 다른 것이지 모두 동일한 성능을 나타낸 것이다. 최근 단위가 W/㎡k으로 통일되고 있으므로 이 단위를 기준으로 설명을 하였다. 아래의 그림은 현재 시장에서 판매되고 있는 제품 중 고효율에너지기자재 인증을 득한 창호의 시험성적서 일부분이다. 위에 적은 것을 응용하여 두 제품의 성능을 비교해 보자. 표현이 ‘a’창호의 단위는 ㎡k/W이고, ‘b’창호는 ㎡h℃/kcal으로 되어져 있으므로, 모두 ‘열저항’의 단위이다. 상기 표에서처럼 ‘a’÷0.86을 하면 ‘b’의 단위가 되므로 0.387~0.393㎡k/W÷0.86=0.45~0.457㎡h℃/kcal가 된다. ‘b’창호의 성능이 0.535~0.541㎡h℃/kcal이고, ‘열저항’단위이므로 숫자가 클수록 성능이 좋다. 따라서 ‘b’창호의 열적성능이 더 좋음을 알 수 있다. 기밀성은 숫자가 작을수록 높은 성능이므로 ‘a’창호의 기밀성이 더 좋다고 볼 수 있는 것이다. 고효율에너지기자재에서 기밀성의 단위는 모두 동일하기 때문에 숫자의 크기만 비교하면 된다. 아래 그림은 한국패시브건축협회에서 일반창호 중의= 하나와 패시브 인증을 받은 창호의 단면과 열적성능을 시뮬레이션(사용 프로그램:Therm6.2)한 결과물이다. 일반창호는 복층유리이고 패시브창호는 삼중유리이다(유리에 대한 상세한 설명은 생략함). 각각의 창호 오른쪽이 실내 측인데 두 창호의 실내 측 온도가 약 4℃ 정도 차이가 나며, 색으로 느껴지는 차이로 온도차를 가늠할 수 있을 것이다. 좌 : 일반창호 샘플, 우 : 패시브인증창호 샘플 한 가지 추가적으로 알아야 할 사항은 국내 창호시험성적을 낼 때, 유리와 창호를 한꺼번에 측정하여 열적성능을 평가한다는 것이다. 바꾸어서 이야기하면 유리의 성능이 아주 높으면 프레임의 성능도 같이 높은 것처럼 보일 수 있다는 것이다. 이는 시험성적서를 보고 성능이 좋은 창호를 선택했는데 겨울에 결로가 프레임에만 맺히는 경우가 생긴다면 유리의 성능에 비해 프레임의 성능이 떨어지는 창호라고 볼 수 있는 것이다. 패시브하우스용 창호는 유리와 프레임이 각각 모두 0.8W/㎡k 이상의 성능을 가져야 한다고 했는데 국내의 시험성적서로는 각각의 성능은 파악할 길이 없는 것이다. 대게 삼중유리에 아르곤가스를 충진하고 로이코팅을 할 경우 0.8W/㎡k보다 성능이 높다. 문제는 프레임에 있는 것이다. 그러므로 국내 시험성적서를 확인할 때는 가능하면 비슷한 유리를 사용한 시험성적서끼리 비교를 하는 것이 옳지만 여기까지 확인하면서 보는 것은 괴롭다. 하지만 가급적 이중유리제품은 이중유리제품끼리, 삼중유리제품은 삼중유리제품끼리 시험성적서의 성능을 비교를 하는 것이 그나마 공정한 비교라고 말할 수 있을 듯하다(물론 충진가스나 로이코팅유무에 따라서 유리의 성능이 달라지므로 정확한 비교는 될 수 없다). 패시브하우스의 장점은 열화상카메라로 완공 후 창호의 유리의 성능이 시험성적서대로 구현된 제품이 설치된 건지 오차범위는 있지만 알 수 있다는데 있다. 아래는 한국도로공사 수원영업소에 설치된 패시브창호의 열화상카메라사진이다. 창호로 새는 열이 거의 없다는 것을 알 수 있다. ● 창호의 기밀성능 패시브하우스에서 규정하는 기밀성능은 50pa 압력에서 0.6회/h라고 이야기를 한 바가 있다. 이 기밀성능은 창호의 기밀성능을 이야기하는 것이 아니라 집 전체에 걸친 기밀성능을 뜻하는 숫자이다. 그렇기 때문에 기밀성은 시공 중에 블로어도어테스트만으로만 기밀성능을 파악할 수 있는 것이다. 패시브하우스에서 요구하는 창호의 기밀성능은 별도로 규정된 바가 없다. 하지만 50pa 압력에서 0.6회/h의 기밀성능을 구현하기 위해서는 창호의 틈새바람이 거의 없어야 한다. 즉, 창호의 시험성적서상의 기밀성능이 0.0㎥/㎡h가 되거나 0에 아주 가까워야 한다는 것이다. 상기에서 열적성능으로 예로 든 ‘a’창호와 ‘b’창호는 모두 패시브하우스에 사용하기에 단열성능이 모자라고, 기밀성능도 되지 않는 것을 알 수 있다. 그만큼 패시브하우스에서 창호를 선택하는 것은 어렵다. 유럽조차도 패시브하우스 시장이 매우 크다고는 볼 수 없기 때문에, 패시브하우스 규정에 적합한 제품의 수는 많지 않은 편이다. 최근 국내의 한 중소기업 창호회사에서 독일 내 창호회사를 제외하고 세계최초로 PHI의 인증을 득했다는 소식이 들려왔다. 우리나라 기업의 기술수준도 세계적이라는 것을 보여준 쾌거라고 생각이 된다. 전회에서 벽이나 창에 틈새바람이 있을 경우 단열성능이 얼마큼 크게 저하되는지 이야기한바가 있다. 그러므로 꼭 패시브하우스가 아니더라도 동일한 단열성능을 보이는 창호 중에서 하나를 골라야 한다면 기밀성능이 높은 창호를 선택하는 것이 유리한 것이다. 물론 가격을 기준에 두어야 하는 것은 자명하다. 가장 어려운 것이 단열성능은 ‘a’창호가 높은데 기밀성능은 ‘b’창호가 높은 경우가 있다. 기밀성능이 별로 차이가 없다면 문제가 없지만 그 차이가 큰 경우에는 난감하다. 이 둘의 상관관계가 숫자로 규정된다면 쉽겠지만 불행하게도 아직 연구단계에 있다. 기밀은 자연이 변수로 작용하기 때문에 기밀성이 실제 단열성능을 정확히 얼마나 떨어뜨리는지에 대해서는 아직 더 시간이 흘러야 파악될 수 있을 듯하다. 그러므로 가급적 열적성능과 기밀성능이 모두 좋은 제품 중에서 저렴한 제품을 찾을 수밖에 없는 것이다. ● 외부차양 여름의 냉방에너지를 줄이기 위해서는 외부차양을 설치해야 한다. 이는 유럽의 경우 이미 외부차양이 거의 모든 건물에 필수적으로 사용되고 있는 이유이기도 하다. 즉, 외부차양 없이는 일사에너지를 막기가 어려운 것이다. 우리나라는 커튼이나 블라인드가 모두 실내에 설치되어져 있다. 정성적으로 보더라도 실내에 치는 블라인드가 열을 그리 많이 막아 주리라 생각되지 않지만, 이론적으로 보더라도 명확히 그러하다. 일사에너지는 단파다. 유리라고 하는 물질의 특성 중에는 단파는 쉽게 통과시키고 장파는 잘 통과시키지 못하는 성질이 있다(이를 이용한 것이 유리온실이다). 즉, 단파의 성질을 지닌 태양빛이 유리를 통과하여 실내로 들어오는 것은 쉽지만 실내로 들어온 일사가 물체에 닿으면 장파인 열에너지로 변화한다. 이 열에너지가 다시 밖으로 빠져나가기는 어렵다는 뜻이다. 그러므로 태양빛은 실내로 들어오기 전에 차단해야 한다. 이 외부차양은 형태나 종류에 크게 구애받지 않는다. 따라서 창호상부에 태양고도를 고려하여 처마를 길게 내어도 되고, 유럽의 집처럼 덧문을 달아도 효과가 있다. 창호 상부 차양 목재 덧문 외부전동블라인드(EVB) 우리나라는 창의 크기가 비교적 크기 때문에 가장 효과가 크고 편한 것은 외부전동블라인드(EVB)지만, 비용을 고려하여 가장 적합한 한 가지를 선택하면 무난할 것이다. 다만 패시브하우스에서 창호상부 차양 등을 선택할 경우에는 구조체에 의한 열교(Heat Bridge)를 반드시 고려해야 한다. 참고로 처마나 캐노피를 이용하여 일사를 막는다면 돌출길이와 폭을 아래와 같이 고려하는 것이 효과적이다. 창호의 크기에 따라 다르기 때문에 절대치수보다는 창호 상하부의 중심점에서 부터의 각도로 표현되는 것이 합리적이다. 건물상황에 맞추어서 적당히 가감하면 효과적인 차양이 될 것이다. 서울/경기지역 남향창호 상부차양 크기-구조체에 의한 열교주의 아래의 시뮬레이션은 서울지역 오후2시를 기준으로 5월20일부터 12월20일까지 남향의 일사각도를 표현한 것이다. 이처럼 여름에는 햇빛을 최대한 막고, 겨울에는 최대한 들어오게 하기 위해서는 아래에 표기된 치수 정도 돌출되는 것이 좋다(서울/경기지역 남향일 경우임). ● 유리의 태양에너지투과율(G값) 너무 깊은 설명을 피하려고 하였으나 ‘유리의 태양에너지투과율’에 대해 짧게 언급하는 것이 나을 듯하여 유리의 G값(SHGC)에 대해 간단히 설명을 한다. G값은 에너지투과율이다. G값이 0에 가까우면 태양에너지가 투과를 못하고, 1에 가까우면 에너지를 잘 투과시키는 것이다. 이 숫자는 패시브하우스에서 매우 중요한데, G값이 0에 가까우면 겨울에 남향으로 햇빛을 많이 받아도 실내가 따뜻해지지 않는다. 태양에너지가 실내로 적게 들어오기 때문이다. 그러므로 패시브하우스에서는 유리의 G값이 0.5 이상이기를 권고하고 있다. 그렇다면 높으면 더 좋은 것인가? 그건 아니다. 여름이 있기 때문이다. G값이 1에 가까우면 여름의 경우 태양에너지가 실내로 너무 많이 유입이 되어 실내온도를 높이는 원인이 된다. 물론 가장 좋은 것은 G값이 1에 가까운 유리를 사용하면서 외부차양을 달고 여름에 햇빛을 원천적으로 차단하는 것이 최선의 방법이다. 하지만 한 가지, 또 알아야 할 중요한 사항은 패시브하우스에서 사용하는 삼중유리는 유리의 숫자가 3장이라 G값을 1에 가깝게 올리는 것이 사실상 불가능에 가깝다. 아마도 시장에서 선택할 수 있는 삼중유리(맑은 유리)는 대부분 G값이 0.5 내외일 것이다. 주택에 사용할 경우 유리에 색을 첨가하거나 특수코팅을 하여 G값을 일부러 0에 가깝게 내린 제품은 피해야 한다. G값(SHGC)은 창호회사에 문의하면 알 수 있다.

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2011.06.08　 정보　

패시브하우스의 이해와 적용 4

패시브하우스의 기밀과 열교환환기장치 ● 패시브하우스의 기밀 패시브건축물에 있어서 우열을 가리기 어려운 중요 인자 중의 하나가 기밀이다. 독일 PHI(passiv.de)에서 기준을 삼는 패시브하우스의 기밀조건은 ‘50pa?0.6회/h’이다. 여기서 50pa이란 주택 내·외부 공기의 압력 차이를 의미하는데, 풍속으로 따지면 약 9~10m/s정도이며 정성적으로 표현하면 여름철 태풍의 초기 바람세기 정도라고 생각하면 무난하다. 즉, 평상시보다는 상당히 강한 압력이 외부에 걸릴 때 주택 내부로 들어오는 틈새바람의 양이 시간당 실내체적의 0.6회 정도만 들어와야 된다는 설명이며, 국내 현실에 비추어 볼 때 상당히 강한 기밀을 요구하고 있다(굳이 숫자로 표현하자면 우리나라 주택의 기밀성능보다 약 3~4배 정도는 더 기밀해져야 한다). 아래 사진은 기밀성테스트(Blow-door Test)를 위해 문에 설치된 가압기의 모습이다. 주택에서의 틈새바람이 건물에 어떠한 악영향을 주는지에 대해서는 본 책의 2009년 3월호에 ‘숨 쉬는 집은 우리를 병들게 한다’라는 주제로 홍도영(Kramm & Strigl, Germany)선생께서 적은 서술적 글을 있으므로 반복할 필요는 없지만, 요약을 하자면 ‘숨 쉬는 집’은 에너지소모가 많으며, 벽체 내 결로로 인한 곰팡이 발생을 유발할 수 있다는 것이다. 물론 ‘숨쉬는 집’이 바로 ‘틈새바람이 있는 집’으로 대응되는 것은 아닐 것이다. 그것보다는 더 좋은 의미로 사용되긴 하지만 넓게 본다면 정확한 용어의 사용은 아니라는 뜻이며, 소비자입장에서는 착각하기 쉬운 달콤한 표현이라는 것이다. 우리나라의 기밀성능에 대한 규제는 창호의 틈새바람만 성능에 따른 등급으로 부여하고 있다. 물론 이 역시 강제사항은 아니며, 창호 이외에는 기밀성능을 제한하고 있지 않다. 국내 건축법에서도 건물의 기밀에 대한 구체적 규제 조항은 아직 없다. 기준이 없으니 기밀에 신경을 쓴 적도 없고, 또한 틈새바람의 문제점에 대한 이야기는 연구자들 사이에서만 회자되었을 뿐이다. 따라서 현장에서는 전혀 이야기되고 있지 못한 것이 현실이다. ● 현대 주택에서의 환기 우리나라는 기밀성능보다는 최소 환기량에 대한 기준만 있는데, 신축 공동주택의 경우 시간당 0.7회 이상의 환기량을 확보할 수 있고 24시간 운전이 가능한 자연환기 또는 기계환기 장치의 설치를 의무화하였다. 여기서 시간당 0.7회(실내체적대비)의 환기횟수는 한국건설기술연구원이 2004년부터 1년 6개월여에 걸쳐 약 1,000여 세대의 신축 공동주택의 실내 공기질 실태조사를 실시한 결과를 바탕으로, ‘새집증후군’의 주요 원인이 되는 포름알데히드(HCHO) 농도를 신축 후 3~6개월 이내에도 세계보건기구가 규정한 최대 허용농도 100㎍/㎥ 이하인 상태로 유지할 수 있는 최소 환기량을 제안한 것이다. 실제로 아토피 등을 유발하는 새집증후군은 콘크리트와 시멘트, 실크벽지, 유해 본드를 사용한 목재가구나 싱크대 등이 주요 원인이기는 하지만, 이 원인이 병으로 이어지는 이유는 바로 현대식 주택의 부족한 환기량에 있다. 이러한 환기성능만 규제를 하는 것은 틈새바람에 의한 에너지 소모나 결로 보다는 피부에 닿는 문제가 더 크다고 본다. 이는 공동주택뿐만 아니라 현재 지어지는 모든 주거 용도의 건물이 전체적으로 해당된다. 하지만 이 책을 보는 많은 이들이 살고 있거나 살고자 하는 단독주택의 경우는 이 법의 보호를 전혀 받지 못하고 있으므로, 이처럼 절대적으로 필요한 환기량이 확보될 수 있는 상황이 아닌 것이다. 자재의 품질에 대해 일정 수준 이상을 유지하고 있는 공동주택보다는 자재에 대한 품질기준이 시공자의 양심에 의해 좌우되는 단독주택에 시급한 것이 환기량의 확보인 것이다(그러므로 다시 한 번 강조하지만 단독주택에 사용되는 자재의 품질 기준 없이 3.3㎡(1평)당 공사비를 정하는 것이 얼마나 무의미한가?). 그렇다면 기밀하지 못한 우리나라 단독주택의 그 많은 틈새바람으로는 이 필요한 환기량을 만족시킬 수 있는 것인가? 불행하게도 그렇지 못하다. 현재 지어지고 있는 주택은 에너지를 절약하거나 결로현상을 완전히 막기에는 틈새바람이 너무 많고, 그렇다고 좋은 상태의 실내 공기질을 유지하기에는 너무 기밀한 참으로 어중간한 상태에 있는 것이다. ● 기밀성 확보를 위한 개선 현대 주택에서 기밀성 확보에 가장 취약한 부위는 ‘창호’와 ‘창호주변’이다. 공동주택의 경우 에너지고효율기자재 등급에 의해 창호의 기밀성능이 일정 수준 이상이지만 이 성능을 따지지 않는 단독주택의 경우에는 기밀성 창호가 사용될 여지가 별로 없다. 또한 국내 창호의 대부분이 패시브하우스에서 요구하는 기밀성에 비해 한참 낮은 성능 효과를 보이고 있다. 특히 슬라이딩 방식으로 움직이는 창호의 경우, 맞물림 형태의 태생적 한계로 인해 기밀성이 낮을 수밖에 없다. 그러므로 유럽에서는 기밀성을 극대화 할 수 있는 틸트 & 턴(Tilt & Turn) 방식의 시스템창호를 사용하는 것이다. 창호 자체의 성능만큼 중요한 부분이 창호와 구조체사이의 ‘틈새’이다. 이 사이는 반드시 공간이 있게 마련이며, 대부분 이 틈새를 그냥 두거나 우레탄폼으로 주입하고 끝내는 경우가 많다. 이 부분은 가급적 글라스울(Glass Fiber) 같은 단열재로 채우고 기밀테이프로 공기를 차단해 주어야 한다. 아래 그림은 창호주변의 틈새를 막기 위한 여러 가지 기밀테이프 제품 사진이다. 목조주택이나 스틸하우스 같은 건식구조방식은 콘크리트구조에 비해 기밀성 확보가 더 어렵다. 이는 벽체를 구성하는 석고보드와 석고보드 사이에 틈새가 존재하거나, 각종 전기나 기계배선재가 벽체와 만나는 공간도 다 기밀성을 유지하는데 방해가 되는 부분이기 때문이다. 아래 사진은 실내에 기밀테이프를 시공한 사진이다. 특히 기하하적 열교가 일어나는 모서리부분에 기밀을 확보해 주는 것이 중요하다. 이와 같이 건식구조는 벽체에 별도의 기밀성 확보를 위한 방법을 마련해야 하는데, 여기에 또 하나 고려해야 할 변수가 바로 ‘습기의 이동’이다. 기밀과 습기를 모두 설명하기에 주어진 공간이 너무 작으므로 본 책에서는 기밀성에 대한 것은 개념 정도로만 이야기를 하고자 한다. 더 자세한 내용은 한국패시브건축협회 홈페이지(phiko.kr)를 참조하길 바란다. ● 열교환환기장치의 의미와 작동원리 주택이 기밀해지면 에너지절감과 벽체 내 결로현상 감소라는 순기능이 있지만, 사람에게 필요한 환기량이 부족해 질 수밖에 없다. 따라서 기밀성을 고도화한 패시브하우스에서는 기계식환기장치를 사용하게 되는 것이며, 기계식으로 환기를 하다 보니 좀 더 기술을 덧붙여 나가는 공기와 들어오는 공기의 열을 서로 기계 내에서 교환하는 열교환환기장치(폐열회수환기장치)를 사용하는 것이다. 하지만 앞서 언급하였듯이 이 환기장치는 패시브하우스 뿐만 아니라 과거에 비해 환기량이 문제가 될 수준으로 기밀화 된 현대 주택에서는 꼭 필요한 장치인 것이다. 열교환환기장치는 내부에서 열을 발생시키는 것이 아니다. 오로지 ‘열교환소자’라는 부분에서 실내·외의 공기를 섞이지 않게 교차시키면서 열만 교환하는 것이다. 시중에 판매되는 열교환환기장치의 효율은 난방기준으로 대부분 75%를 넘는다. 즉 75% 이상 열을 교환한다는 의미이다. 어떤 제품 중에는 효율이 90%를 넘는 제품도 있지만 내부적으로 실내·외의 공기가 직접 섞어서 효율을 올린 제품도 있다. 이러한 경우는 정상적으로 효율을 높인 제품이 아니기 때문에 잘 살펴보아야 한다. 아래 그림은 겨울을 기준으로 실내의 공기가 어떻게 열교환이 되는지를 설명한 것이다. ● 열교환환기장치의 이용 열교환환기장치는 별다른 열의 생산 없이, 외기의 온도를 실내의 공기 온도와 근접하게 맞추어 공급한다는 장점을 가진다. 즉 환기를 위해 창문을 열었을 경우, 그냥 버려지는 에너지 손실을 최소화 한다는 것에 큰 의미가 있는 것이다. 그러나 이 역시 잘못 사용하면 오히려 에너지가 낭비될 수도 있다. 즉 열교환환기장치에는 환기를 위한 모터가 들어가 있는데, 이 모터의 전력사용량이 만만치 않다는 것이다. 대게의 가정용 열교환환기장치의 전력소비량은 시간당 약 50W~100W 정도로 측정되고 있다. 물론 이는 풍량에 따라 가변적이긴 하나 하루 24시간을 연속적으로 가동한다고 가정하면, 대형 냉장고(고효율)의 전력소비량과 거의 맞먹는 전력이 소모된다. 자연환기로 인해 소모되는 에너지보다 환기장치를 운영하는 에너지가 더 많을 수도 있다는 의미다. 그러므로 환기장치는 하루 종일 사용한다고 해서 능사는 아닌 것이다. 가급적 하루 시간을 정해 짧고 강하게 환기를 해주는 것이 좋다. 즉 창문을 여는 자연환기는 아침, 저녁으로 아주 짧은 시간동안 창문을 최대한 활짝 열어 환기를 충분히 시키고, 사람이 거의 없는 낮 시간에는 열교환환기장치를 꺼두는 것이 이 장치의 경제적 가치를 극대화할 수 있는 방법이다. 물론 실내 오염도를 자동 감지하여 작동을 하는 제품도 있으나 100% 신뢰할 것은 못된다. 그 이유는 결국 센서주변의 오염도만으로 작동을 판단하기 때문이다. 아래 그림은 천정 내부에 설치되는 열교환환기장치의 덕트(Duct) 모습이다. 또한 각 실(방, 욕실, 주방)마다 필요 환기량이 다르다. 보통 주방의 필요 환기량이 가장 큰 편인데, 제품 중에는 최고 환기량에 전체 방을 다 맞추는 제품도 있다. 이 경우 다른 방은 불필요하게 환기가 더 많이 되는 꼴이니 이 역시 낭비의 요인이라 볼 수 있다. ● 패시브하우스와 열교환환기장치 패시브하우스는 열교환환기장치 없이 연간 단위면적당 난방에너지요구량이 결코 1.5리터 이하로 떨이지지 않는다. 이는 주택에서 환기로 인해 소모되는 에너지가 전체 소비량의 20%에 육박하기 때문이다. 또한 열교환환기장치를 언급하지 않고는 패시브하우스를 이야기할 수 없는 것도 이 같은 이유인 것이다. 이러한 에너지절감 외에 앞서 이야기 했듯이 창문을 열지 않아도 신선한 외기를 실내에 지속적으로 가져올 수 있으므로 실내 공기질이 오히려 일반 집보다 훨씬 우수해진다. 패시브하우스가 주는 두 가지 쾌적감인 열적 쾌적과 공기질적 쾌적감을 동시에 얻을 수 있다. 열교환환기장치를 ‘취침’모드에 두고 잠을 잔 후 아침에 느껴지는 상쾌한 가벼움은 패시브하우스에서 느낄 수 있는 또 다른 즐거움이다.

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2011.05.30　 정보　

패시브하우스의 이해와 적용 3

패시브하우스의 단열 ● 패시브하우스의 단열 패시브건축물에 있어서 중요인자 중 하나는 물론 단열이다. 그러나 이 원칙은 다른 모든 건축물도 마찬가지이다. 패시브건축물은 이것을 정밀하게 정량화했을 뿐이다. 패시브하우스에 관하여 흔히 잘못 알려진 오해는 단열만 충분히 하면 패시브가 되는 듯 생각하는 것이다. 패시브하우스가 단열을 강화하는 것은 맞지만, 단열을 강화한다고 패시브가 되는 것은 아니다. 대게 여기서 일반화의 오류가 벌어진다. 겨울에는 두꺼운 옷을 입어야 한다. 건물에서의 단열도 마찬가지 개념이다. 한겨울에 얇은 옷만 걸친 체, 안에다 발열조끼를 입고 다는 것이 얼마나 낭비인가를 생각해보면 결론은 단순하다. 옷은 버릴 때까지 계속 입을 수 있다. 문제는 국내에서 건물이 입고 있는 옷이 과연 두꺼운 옷인지 얇은 옷인지 알 도리가 없다는데 있는 것이다. 건축법에서 정한 단열재의 두께가 절대 치수인 것처럼 생각하는 사람들이 많은, 대게 모든 법이란 것이 그렇듯이 최소한의 기준을 정해 놓은 것뿐이다. 즉, 법에서 정한 단열은 그 이하 치수로 할 경우 문제가 되기 때문에 하한선을 정해 놓은 것이고, 당연히 그 이상의 두께를 반영해야 따뜻한 집이 되는 것이다. 다시 옷으로 비유를 하자면, 건축법에서의 단열 규정은 한겨울에 얼어 죽지 않기 위해서 입어야 하는 최소한의 옷을 정해둔 것이다. 패시브든 아니든 단열에 좀 더 관심을 가져주었으면 하는 바람이다. 패시브하우스의 단열에 대한 독일 PHI의 규정은 우리나라 건축법의 단열규정에 비해 약 3배정도 강화되어 있다. 국내 중부지방의 단열규정이 비드법1호 기준으로 75㎜라고 한다면, 패시브하우스는 약 200㎜ 이상의 비드법1호 단열재를 써야 한다. 그러나 이 수치는 절대수치가 아니다. 지난 2월호에서 이야기를 했듯 건물의 형태나 지역에 따라 그 수치는 가변적이다. 즉, 바닥면적에 따른 외벽면적의 비율이 커질수록 동일한 단열이라 할지라도 열손실이 많아지게 되며 동일한 형태, 동일한 단열이라 할지라도 지역의 표준 기상데이터에 따라 그 열손실 정도가 다르다는 뜻이다. 패시브건축의 핵심은 바로 이것이다. 단열재의 종류에 따라 열전도율이 달라지기 때문에 각 단열재 회사가 보유하고 있는 열전도율에 대한 시험성적서는 반드시 확인해야 하며, 시험성적서 외에도 각 업체에서 제시하고 있는 취급 방법과 특징을 충분히 숙지하고 설계에 반영해야 한다. ● 단열재 종류별 검토사항 1. 비드법 단열재 통상 EPS로 통용되는 단열재로써, 스티로폼은 특정회사의 상호명이므로 도면에는 비드법단열재 혹은 EPS단열재로 기재되어야 한다. 비드법 단열재는 그 밀도에 따라 등급을 구분할 수 있으며, 30kg/㎥이 가장 단단하고 열전도특성도 뛰어나다. 현장에서 절단 등의 가공이 쉽고 시공방법에 따른 단열성능의 오차가 작다는 장점을 가지지만 열에 취약하고 화재 시 인체에 해로운 가스를 발생시킬 수 있으므로 내단열재로의 사용은 피하는 것이 좋다. 흡수율이 약 2~4%대로, 타 단열재보다 상대적으로 높은 편이기 때문에 단열성이 급격히 저하될 수 있으므로 직접 물에 닿는 부위에 시공은 불가하다. 그러므로 주로 지상층 외벽에 적용되어야 한다. 2. 압출법 보온판 보통 XPS라고 불리며, 아이소핑크 역시 특정 회사의 상표이므로 도면표기 시 주의하도록 한다. 여타의 특징은 비드법 단열재와 흡사하지만, 통상적으로 흡수율이 거의 없다는 차이점이 있다. 따라서 직접 물에 닿는 부위에 적용하더라도 단열성능을 보장받을 수 있어, 지하층 외벽에도 시공이 가능하다. 압출법 보온판은 일반적으로 동일한 밀도의 비드법 보온판보다 단열성능이 높아 벽체두께를 줄이거나 동일한 두께로 단열성능을 더 신경 쓰는 건축주의 경우, 비용이 더 소요되더라도 압출법 보온판으로 외벽의 단열을 원하거나 설계에 반영한다. 그러나 압출법 보온판에도 매우 중요한 사실 한 가지가 있다. 압출법 보온판은 시간이 경과하면 단열성능이 떨어진다는 것이다(이를 경시효과라고 한다). <출처 : 이승언, 강재식, 정영선, 최현중_환경 및 시간경과에 따른 건축용 단열재의 열전도율 변화에 관한 실험적 연구, 대한건축학회논문집 19권 12호, 2003년 12월> 위 그림에서 보다시피 압출법1호 두께 50㎜로 335일 동안 시험을 한 결과 약 60일이 경과를 한 시점에서 법이 정한 단열성능 이하로 떨어지는 것을 확인할 수 있다. 압출법 보온판은 셀 속의 기체가 아주 서서히 빠져나가면서 단열성능이 떨어지는 것이다. 같은 논문의 또 다른 실험에서 압출법 보온판 특호의 경우는 하강속도가 조금 덜한 것으로 나타났지만 결국 성능이 법적 성능 이하로 떨어지는 것은 동일했다(특호의 경우 약 150일이 경과하면 법적 성능 이하로 떨어지는 것으로 확인되었다). 또한 이 논문에서는 비드법 보온판과 글라스 울을 동일한 조건, 동일한 기간 동안 실험을 했는데 두 제품은 시간경과에 따른 단열성능에 변화가 없는 것으로 나타났다. 3.열반사 단열재 열반사 단열재는 특수 단열재이다. 이 단열재의 경우는 시험성적서의 확인 이외에도 열반사 단열재의 작용원리를 충분히 이해하고 적용해야 한다. 특히 세 가지 열전달(복사, 전도, 대류) 중 복사열만 대응하는데, 복사열조차 제대로 막지 못한다면 한 장의 얇은 스펀지에 불과하기 때문이다. 대부분의 열반사 단열재는 여타의 부피 단열재처럼 여러 겹을 겹쳐 사용한다고 하여 그 특성이 배가 되는 것이 아니다. 두 장이든 세 장이든 복사열의 차단성능은 거의 변하지 않는다(물론 각 열반사단열재의 단면 형상에 따라 단열성능이 조금씩 올라갈 수도 있다. 하지만 이 역시 겹쳐진 장수에 정비례하지는 않는다). 이는 복사열을 차단하고자 하는 목적으로 개발된 열반사 단열재의 특성상 단열재 표면과 외장재 사이에 일정 폭 이상의 중공층이 존재해야 하기 때문이며, 중공층의 두께는 각 열반사 단열재 업체별로 지니고 있는 특기 시방서를 확인하여 설계에 반영되어야 한다(통상적으로 25㎜ 이상). <잘못 시공된 열반사단열재 사례> 사진과 같이 콘크리트 면에 열반사 단열재를 붙이고, 조적도 공간 없이 깔끔하게 붙여버린 경우가 그것이다. 이는 시공성은 좋겠지만 효과는 없다. 앞서 언급한대로 단열성능은 전혀 기대할 수 없으며 단지 5㎜ 스펀지를 넣은 것과 같을 뿐이다. 위 그림처럼 바닥 슬래브와 온돌사이에 열반사 단열재를 넣는 것도 무의미하다. 대부분의 열반사 단열재의 경우 투습이 전혀 되지 않는 구조로 되어 있어 통기성이 요구되는 부위에 사용했을 때 내부 습기가 배출되지 않아 문제가 발생될 수 있으므로 주의하여야 한다. 또한 스터드(Stud) 등에 의해 표면에 직접 부재가 닿을 경우에는 단열 성능을 거의 기대할 수 없으므로 부분 결로에 의한 곰팡이 발생우려가 있다. <출처 : 송승영, 대한건축학회논문집 계획편 제25권 제6호, 2009년 6월> 위 그림은 스터드 부위의 열교 모습을 시뮬레이션 결과다. 가운데 스터드가 있는 부위에서 단열이 약화되어 있는 것을 확인할 수 있다. 열반사 단열재는 외장재의 선정에도 심사숙고해야 하는데, 이는 열반사 단열재는 표면이 오염되면, 오염된 부분의 반사율이 떨어지고 그에 따라 단열성능 또한 저하되기 때문이다. 결론적으로 열반사 단열재만으로는 패시브하우스에서 요구하는 열관류율 값을 맞출 수 없으므로 타 단열재와 혼용해서 사용하는 것이 바람직하다. 마지막으로 열반사 단열재에 대해 고려할 사항은 표면의 반사 정도가 곧 반사율을 나타내지 않는다는 것이다. 열반사 단열재는 장파(자외선)에 대한 반사율을 고려해야 하기 때문에 가시광선의 반사율은 큰 의미가 없다. 즉, 표면의 반사도가 높아 보이는 것과 실제 복사열의 반사기능과는 등가관계가 아니라는 뜻이다. 육안으로 보이는 표면의 반사가 척도가 된다면 최고의 단열재는 거울이 되어야 한다. ● 열교(Heat Bridge) 열교에 관하여서는 인터넷에서도 많은 글을 찾아볼 수 있으므로 특별히 길게 언급할 필요는 없을 듯하다. 단열을 아무리 두껍게 하더라도 열교부위가 많으면 아무 소용이 없게 되고, 오히려 아이러니하게도 단열이 강화될수록 열교는 큰 문제가 될 수 있다. 겨울철 실내 벽면 곰팡이의 발생원인인 결로(이슬맺힘)현상은 단열을 강화하면 줄어든다. 그러나 결로가 준다고 해서 실내습기가 어디 가는 것이 아니므로 단열이 강화된 실내에 열교부위가 있다면 그곳이 습기의 주공격 대상이 되어 부분적 결로가 더 심하게 된다. 물론 에너지손실이 막대하다. 현재 우리나라 공동주택의 경우 내단열을 사용함으로써 필연적으로 열교를 피할 수 없게 되었다. 실제로 공동주택을 리모델링하려고 내단열재를 뜯었을 때 단열재와 구조체 사이에 무수히 핀 곰팡이를 어렵지 않게 볼 수 있다. 이러한 이유로 패시브하우스에서는 열교부위를 막기 위한 디테일을 무엇보다 중요하게 생각할 수밖에 없다. 대개의 경우 내단열만 열교가 문제가 되는 것처럼 이야기를 하는데, 불행하게도 외단열도 열교로부터 완전히 자유롭지는 못하다. 아래 그림은 내단열과 외단열 공히 대표적인 열교부위를 나타낸 것이다. 열교의 차단방법은 여러 가지가 있고 쉽게 그 방법을 찾을 수 있으므로 자세한 설명은 생략하고, 마지막으로 주택에서의 결로 부위와 그로 인해 발생한 곰팡이균의 사진으로 글을 맺고자 한다. 우리나라 주택은 대부분 천장이 있기 때문에 천장 속의 모습을 잘 알지 못한다. 보이는 천장이 깨끗하다고 사진의 모습이 남의 이야기가 아닌 것이다. <출처 : BINE informationsdienst> 건강한 주택은 뜬구름 잡는 말로 이루어지는 것이 아니다. 더욱이 패시브하우스는 기초적 지식으로 이루어진 세밀한 계획과 그 실천방안이 수립되어야 실현될 수 있다.

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2011.05.30　 정보　

패시브하우스의 이해와 적용 2

패시브하우스의 작동 원리와 배치 및 형태 ● 패시브하우스의 작동 원리 패시브하우스가 겨울동안 난방을 거의 하지 않으면서 지낼 수 있는 요인은 물론 단열 때문이다. 그렇지만 핵심은 ‘과연 단열을 얼마나 해야 하는 것인가?’이다. 건물 내부에는 인위적으로 냉방을 하지 않는다면 열을 발생하는 요소만 존재한다. 창문으로 들어오는 햇빛, 사람의 몸에서 나는 열, 조명기기에서 나오는 열, 전기기기의 작동으로 인한 열 등이다. 패시브하우스는 이렇게 실내에서 발생되는 열을 모아둘 수 있는 단열과 기밀조건을 계산한 것이다. 모든 집마다 지역, 창문면적, 조명기구의 개수, 가족 수 등이 모두 다르다. 그렇기 때문에 패시브하우스는 설계 시에 그러한 조건을 반영하여 이른바 에너지해석을 하게 된다. 벽체나 기타 여러 요인으로 빠져나가는 손실열과 앞서 이야기한 취득열의 상관관계를 프로그램을 통해서 분석하게 되는 것이다. 다만 외기의 온도는 해당 지역 표준 기상데이터를 사용하고, 난방온도는 20℃를 목표로 계산을 하면서 계획안을 조절하게 된다. 이것이 패시브하우스의 작동원리인 것이다. 즉, 패시브하우스를 이야기하면서 나오는 1.5리터하우스에서 ‘1.5리터’가 의미하는 것은 난방온도를 유지하는데 필요한 에너지량이면서 동시에 주택에서 자연적으로 취득할 수 있는 발열량이기도 하다. 그렇기 때문에 1.5리터라는 숫자가 패시브하우스에서 중요한 기준점이 되는 것이다. ● 패시브하우스의 배치와 형태 그렇기 때문에 패시브하우스에 있어서 가장 중요시 될 사항은 건물의 향이다. 햇빛에서 얻을 수 있는 열이 무척 크기 때문에 취득과 손실의 상관관계에 있어서 향이 절대적인 요소를 차지하기 때문이다. 다행인 것은 국내의 정서상 향의 고려가 이미 중요한 인자(남향배치)로 작용되고 있었다는 점이다. 또한 외기와 접하는 면적을 최소화하는 것이 열손실을 막는데 중요한 인자로 작용하므로 되도록 단순한 형태를 지향하는 것이 좋다. 그렇기 때문에 평면의 면적대비 외기에 접하는 입면적의 비율(AV값)이 최소화되도록 형태계획을 한다. ** 아래의 예는 심플한 주택이 얼마나 에너지를 더 절약하느냐에 대한 계산 값이다. 둘 다 평면의 면적은 동일한 100㎡ 이며, A주택은 평면적대 입면적의 비(AV값)가 1.43, B주택은 AV값이 1.63이다. 각각 주택모형의 난방에너지요구량 계산을 해보면 다음과 같다. 단열과 환기조건 등은 모두 현행 건축관련법에 적합한 것으로 하였고 해석프로그램은 CE3™를 사용하였다. A주택 결과 : 14.9리터주택 B주택 결과 : 16.3리터주택 결과만 본다면 A주택은 연간 1㎡당 14.9리터로 나왔고, B주택은 16.3리터로 계산되었다. 결과적으로 약 1.4리터 차이이다. 이정도 차이면 사실 아무런 차이가 없다고 말할 수도 있다. 그러나 패시브로 가기위해 단열을 강화할 경우 이야기는 달라진다. 또한 100㎡이면 1년에 140리터 차이이다. 단열조건을 패시브하우스에서 권고하는 수준까지 맞추면 B주택은 결코 도달할 수 없는 수치에 다다르게 된다. 즉, 한계점이 일찍 발생한다는 이야기이다. 건축물에서 외피의 면적이 곧 에너지 손실과 직결된다. 사실 B주택의 평면만 하더라도 매우 간결한 형태 축에 속한다. 아래는 흔히 전원주택으로 디자인되는 평면의 한 유형(이하 C주택이라 칭함)과 그 난방에너지요구량 값을 같이 구해 보았더니 난방에너지요구량으로 약 18.1리터/㎡.yr 로 결과가 나온다. A주택에 비해 약 3.2리터차이(연간 320리터)가 나며, 그 차이 역시 미비해 보일지라도 이 형태의 평면으로는 결코 아무리 단열을 강화해도 패시브하우스 요건에 들어가지 않는다. (여기서 ‘아무리 단열을 강화’라는 말의 의미는 현실적인 범위 내에서의 단열을 뜻한다. 주택에 단열재를 1m두께로 할 수는 없으니….) C주택의 단열과 기밀성능을 독일의 패시브하우스 단열기준까지 올린 후 다시 계산 해보면 (열관류율조건 - 벽체:0.15W/㎡k, 지붕:0.11W/㎡k, 창호:0.8W/㎡k, 기밀성능 - 50Pa, 0.6회/h) 결과는 약 3.9리터 주택으로 나타난다(외부 차양의 조건에 따라 결과가 다소 변동할 수 있음). 즉, 바닥면적 대비 외피의 면적이 과다할 경우 패시브하우스 기준에 맞춘 단열을 하더라도 기준이 되는 1.5리터에 도달하지 않는다. 그러므로 단열만 고도로 강화한다고 해서 패시브하우스가 될 수 없는 이유가 바로 여기에 있는 것이다(C주택은 북향의 창도 무척 큼). C주택과 B주택의 난방성능의 차이는 약 15% 정도 차이가 난다. 또한 외벽면적의 차이(AV값)로 인해 C주택 대비?B주택의 공사비가 더 저렴하다. 두 주택 외벽 면적의 차이가 약 30㎡ 이므로, 구조체와 내외부 마감재를 비용으로 환산하면 큰 금액차이가 날 수도 있다(C주택의 AV값은 1.94). 이렇기 때문에 주택에서 평당 공사비라는 것은 참 부질없다. 결론은 자명하다. 공사비를 비싸게 치루고도 더 춥게 살 것인가? ps. 경험상 1.5리터 이하로 성능을 맞출 경우 거의 박스에 가까운 형태의 주택으로 귀결된다(그것이 동일한 성능에서 공사비도 가장 저렴하기 때문이다). 하지만 대지나 건축주의 요구 상황과 맞지 않을 때가 있다. 패시브를 처음 시작하시는 분들은? 이점에 대해 많은 갈등을 할 것이다. 선택의 갈등이다. “1.5리터를 맞출 것인가?”, “입면적이 많더라도 대지나 기타 기능적 조건에 맞출 것인가?”하는 것이다. 주제넘게 조언을 하자면 ‘상황에 맞추는 것’이 맞다 그것이 건축주에게 이롭다면 결국 에너지적 성능보다 우선하기 때문이다(다만 이 경우 단열을 좀 더 강화하여 설계하여야 한다. 그래야 C주택의 주인도 A주택만큼 따뜻하게 지낼 수 있기 때문이다.). 3리터든 7리터든 모두 의미가 있다. 하지만 분명한 것은 ‘건축주가 사용하기 편한가?’와 ‘건축주의 마음에 드는가?’는 전혀 다르다는 것이다. 때때로 건축가는 건축주가 당장 마음에 들어 하지 않아도 건축주에게 이로운 건물을 강하게 권할 의무가 있다. 그것이 전문가가 해야 할 역할이다.

전원속의내집　

인기

2011.05.30　 정보　

패시브하우스의 이해와 적용 1

서언, 변화의 고통 패시브하우스(Passive House)는 인류가 기후변화와 에너지고갈이라는 위기를 해결하기를 원한다면 반드시 고려해야만 하는 건축 개념이다. 패시브하우스를 건축하려 할 때 도입해야 하는 설계요소들은 이미 알려진 일반적인 건물설계에서 고려되는 것과 원칙적으로는 크게 다를 바 없다. 다만 설계 기준은 설계과정에서뿐만 아니라 건축 작업이 진행되는 동안에도 확인되고 점검되어야 한다. 앞으로 6회에 걸쳐 연재될 패시브하우스에 대한 전반적인 내용과 적용사례를 통해 앞으로 우리에게 필요한 주택 형태를 더욱 알아가는 기회가 되길 바란다. 편집자 주 필자소개이글을 쓴 최정만 소장은 (주)엄&이종합건축사사무소에서 실무를 익힌 후, 2005년부터 현재까지 (주)건축사사무소 탑에서 소장직을 맡고 있다. 한국패시브건축협회 회장으로 활동 중이며, 건축물에너지 절감에 대한 패시브 기법의 보급을 위해 힘쓰고 있다. 02-553-8170 www.topaa.com, www.phiko.kr 연재순서 1회 패시브하우스 - 서언, 변화의 고통 2회 패시브하우스 - 패시브하우스의 작동원리와 배치 및 형태 3회 패시브하우스 - 단열, 열교, 에너지 4회 패시브하우스 - 기밀과 열교환환기장치 5회 패시브하우스 - 문, 창호, 차양 6회 패시브하우스 - 제로에너지주택 미리 밝혀두지만 앞으로 연재될 글의 모든 이론적 기반은 한국건설기술연구원의 윤용상 선임연구원과 명지대학교 이명주 교수께 배운 것이다. 이르긴 하지만 다 갚을 수 없는 도움을 받았음에 이 연재의 첫 글을 통해 깊은 감사의 말씀을 드린다. 이 연재는 일부 비전문가를 위한 내용과 일부 전문가를 위한 내용이 섞여 있다. 뚜렷한 구분을 하지는 않았으며 지루한 부분은 넘어가도 무방할 것이지만, 되도록 건축주·설계자·시공자 모두 도움이 될 만한 이야기를 적도록 노력할 것이다. ● 정책의 변화와 소형건축시장 2009년 11월 5일 대통령직속 녹색성장위원회에서 국토해양부는 우리나라의 건축물 에너지절감에 대한 장기 로드맵을 발표하였다. 그 내용을 간단하게 인용하면 다음과 같다(주거부문 위주로 옮김). -2010년 : 에너지총량제 시행 (공공업무시설부터 도입) -2012년 : 주택 냉난방에너지 50% 절감 창호단열수준 2배 강화 건축물 매매, 임대 시 에너지 증명서 발급 -2017년 : 패시브하우스 의무화 -2025년 : 제로에너지건축물 의무화 일부 인센티브 내용을 담고 있는 이 발표에 혹자는 급하다는 이야기도 하고 혹자는 더 빨리 해야 한다는 이야기도 하고 있지만, 중요한 것은 시기의 문제가 아니다. 이 모든 로드맵이 공동주택 중심이라는 것이다. 즉, 이 책에서 매달 다루고 있는 단독주택과 소형 근린생활시설 등은 이 정책에서 멀리 있다는데 초점을 맞추어야 한다. 물론 신축 주택의 70%가 넘게 공동주택이 지어지고 있는 것이 현실이지만 이 책을 보고 계시는 독자는 사실 소외감을 느낄 수밖에 없다. 혜택도 공동주택에게만 적용되기 때문이다. 하지만 이 장기 로드맵은 아주 큰 줄기만을 담고 있기 때문에 앞으로 발표된 세부안에서 소형 단독 건축물도 포함되어 진행되리라 예상하고 있다. 에너지는 단독주택이 더 민감하기 때문이다. 첫 단추는 내년부터 도입될 ‘에너지총량제 시행’이다. 지금까지는 건물을 이루는 각 요소별로 규제를 해왔는데 (예를 들면 벽체의 단열두께 등) 이제는 전체 사용에너지량을 규제하겠다는 것이 에너지총량제이다. 패시브하우스의 시작이 바로 이러한 제도의 바탕을 이루는 건축물의 에너지요구량 계산이다. 이것이 제대로 시행되고 또, 민간의 소형 단독건물까지 확대되어야 우리나라에 패시브하우스가 확실히 자리매김을 할 수 있을 것으로 본다. 개인적으로는 좀 더 적극적으로 시행을 확대할 필요가 있다고 본다. 그러나 건축물의 에너지요구량을 계산하기 위해서 우리나라는 넘어야할 큰 벽이 있다. 우리나라 단독주택 시장이 너무 정성적 방법만으로 설계되고 시공되어졌다는 사실이다. ● 변화의 고통 - 정성적방법과 정량적 방법 에너지는 숫자이다. 숫자라는 의미는 정량적이라는 의미와 같다. 즉, 건물에 들어가는 많은 요소가 정량화되어야 하며 주택을 설계하거나 시공하는 사람들이 그 정량화된 수치를 알고 있어야 한다는 이야기이다. 그것이 모여서 계산이 되고 에너지총량제를 시행하는 밑거름이 되는 것이다. 주택의 설계하거나 시공하는데 있어서 언제부터 인지는 몰라도 자재의 성능과 그 근거에 대한 논의가 황폐화 된지 오래되었다. 오직 디자인, 외피, 매스, 색에 관련된 단어만 난무한지 오래되었다는 이야기이다. 건물은 삶이다. 건물을 밖에서 보는 사람은 사실 건물과 직접 관련이 없다. 건물은 안에서 사는 사람이 더 중요한 것은 자명하다. 안에 있는 사람에게 이롭기 위해서는 건물의 성능을 따져야 한다. 밖에서 지나치는 사람들에게나 혹은 건물을 밖에서 감상하는 사람에게는 해당 건물의 안이 춥든, 결로가 줄줄 흐르든, 파이프가 터지든, 녹물이 나오든 사실 상관이 없다. 그저 아름답기만 하면 된다. 건축을 다루는 사람은 디자이너이자 엔지니어이다. 양 날개를 펴야 제대로 된 집이 된다. 패시브협회 홈페이지에서 정성적 방법과 정량적 방법의 차이를 여러 차례 강조한 바가 있다. 그 정량화의 근간을 이루는 것이 성능이며 그것을 이룩하는 것도 건축가의 몫이다. 형태나 공간을 디자인을 하는 감각이 정성적 방법이라 한다면 그 디자인이 제대로 성능을 발휘하게 하는 것이 정량적 방법이다. 그럼 정교한 디테일은 정량적인 것인가? 그렇지 않다. 디테일은 정성과 정량의 가교 역할일 뿐이다(사실 주택도면에서 디테일은 이제 찾아 볼 수조차 없다). 창을 모양으로 고르는 시대가 된지 오래되었다. 사실 모양으로만 창을 고른다면 건축가와 건축주가 무슨 차이가 있는가? 하다못해 길을 지나가는 불특정다수도 자기 안목에 의해 창을 다 고를 수 있다. 건축행위를 통해 밥을 먹는 사람들은 최소한 그것보다 더 알아야 한다. 창을 벽에 달아매는 디테일을 알고 있다고 해서 건축가인가? 그것도 아니다. 창의 성능을 보는 안목과 그 창문의 성능을 제대로 내기 위한 디테일, 그리고 창의 모양을 제대로 선택하는 안목 이 세 가지를 모두 갖추어야 한다. 그것이 소비자가 원하는 건축가인 것이다. 우리의 주택도면을 보면 입면에 18㎜ 복층유리이라고 적어 놓고 끝난다. 그럼 그 창의 성능은 누가 보장하는가? 시공하시는 분들을 100% 믿으면 되는 것인가? 아래 그림은 국내 한 창호회사의 홈페이지에 있는 내용의 일부이다. 이 회사와 개인적인 감정은 전혀 없다. 오해가 없길 바란다. 붉게 줄을 그어 놓은 글이 이른 바 성능과 관련된 글의 전부인데 성능을 제대로 표시한 글은 도무지 찾을 수가 없다. "특수", "극대화한", "충분한", "뛰어난"…. 판타지소설 속의 글과 무엇이 다른가? 이런 현상을 초래한 장본인이 바로 건축가이다. 건축가가 창호를 선택할 때 성능을 묻지 않고 또 묻더라도 이런 식의 말로 들은 성능으로 만족을 하고 지나가니 창호회사에서도 성능을 제대로 표시할 일이 없다. 요구하지 않는 걸 누가 일부러 하겠는가? 그것도 성능을 객관적으로 표시하는 거라면 더 할 이유가 없는 것이다. 건축가와 창호회사간의 대화는 짧고 굵다. "이 창 단열 잘 됩니까?", "네. 정말 좋습니다. 그 유명한 ○○회사 창보다도 더 좋고, 더 쌉니다.", "오호~ 좋네요." 이런 식의 대화는 인류의 행복에 전혀 보탬이 되질 않는다. 다시 창호회사 홈페이지 내용으로 가보자. 오른쪽에 그나마 성능을 표시하는 숫자가 있다. 그런데 단위가 없다. "kcal" 인지 "w" 인지 "마리"인지 건축을 하는 분들이 이런 내용을 보면 화를 내야 한다. 그만큼 국내 자재회사가 건축하는 사람들을 무시한다는 반증이기 때문이다. 또 한 가지는 "일반 알미늄 이중창" 이라고 적고 놓고선 그것보다 자사의 제품이 더 우수하다고 명시했다는 것이다. 이 세상 모든 "일반 알미늄 이중창"을 아래에 두고 있는 것이다. 무엇을 믿고 선택할 것인가? 창호의 성능은 열관류율, 기밀성, 내풍압강도를 숫자로만 간단히 표현하고 관련된 시험성적서만 올려놓으면 된다. 굳이 타사의 알지도 못하는 제품과 비교할 필요도 없다. 그건 건축하는 사람이 판단할 몫이다. 이 창호회사 홈페이지 어디에도 시험성적서 혹은 성능에 대한 근거를 찾을 수 없었다. 아래는 독일 창호 회사인 Veka 미국법인의 홈페이지 이다. <출처 : http://www.vekainc.com/commercial/euroview70-tilt-turn-windows.asp> 프레임에 대한 치수 등 자료와 열관류율이 상세하게 나와 있다. 처음엔 내풍압성이나 기밀성에 대한 숫자가 없어서 의아해 했는데, 찾아보았더니 왼쪽 아래 붉은 박스를 친 부분의 코드들이 미국산업안전코드와 창호시험코드에 대한 사항이다. 이 시험방식에 의해서 단열과 내풍압성, 기밀성을 충족시켰다는 내용이며, 각 시험코드를 찾아 살펴보면 코드별로 적시된 숫자를 확인할 수 있다. 이런 것이 건축가가 알아야 할 사항이며 창호회사가 기본적으로 제공해야할 정보인 것이다. 물론 이러한 정보가 창호 성능의 전부를 말하지는 않는다. 숫자를 믿고 사용해 보았더니 결국 좋게 느껴지지 않는 창호도 있을 수 있다. 그런 아픈 경험은 더 나은 창호를 만들도록 독촉하는 순기능이 있다. 숫자라는 근거가 있기 때문에 결과에 대해 이의를 제기할 수도 있기 때문이다. 지금처럼 기본이 되는 숫자를 무시한 경험은 우리나라의 집이 좋아지는데 아무런 보탬이 되지 않는다. 우리나라에서 시험성적서를 요구하면 아예 가지고 다니질 않거나 가방을 한참 뒤져서 내놓은 뒤 “타 회사에서는 시험성적서를 위조해서 다니기 때문에 그 쪽 수치가 높게 나와 있더라도 믿어서는 안된다”라고 말하는 자재 회사도 있다. 그럼 무얼 믿어야 하는가? 말? 행동? 결국 서로 서로 자기 시장을 죽이고 다닌다. 박봉의 설계사무소에서 낙중의 하나가 특정 자재회사의 제품을 설계에 반영해 주고 술을 얻어먹는 것이다. 그걸 말릴 생각도 없지만, 최소한 따질 것을 따지고 난 후 주어진 가격에 선택할 수 있는 가장 최선의 제품을 설계에 반영해야 한다. 그래야 술도 맛있고 잘 넘어 간다. 패시브하우스는 데이터 싸움이다. 정량화된 재료가 있어야 제대로 된 패시브하우스가 된다. 지금까지의 우리나라 주택시장은 누가 보아도 열악한 것이 사실이다. 시공사별로 일일이 다 지어보기 전에는 품질의 차이를 알 수도 없고, 집을 짓고 나면 10년을 늙는 다는 말이 나오는 이유도 이런 정성적 방법이 팽배하기 때문이다. 정상적 주택시장일 수록 신규업체가 뛰어들기 편하다. 기술적 기반을 요구하지 않기 때문이다. 진입이 쉬워 경쟁은 더 가열되고 차별화방법은 오로지 가격 경쟁만 남는다. 가격을 싸게 하고 이윤을 남기려니 자재는 더 나빠지고 성능을 따지기 시작하면 도저히 가격을 맞출 수 없다. 오히려 설계·시공자가 성능에 대한 논의를 피하게 된다. 빈곤의 악순환이며 피해는 고스란히 소비자가 떠안는다. 그동안 이런 시장의 변화를 꾀하려고 노력하던 회사도 꽤 있었다. 하지만 그런 회사가 짓는 집은 가격이 높다. 시장에 회사의 진실성을 이해시키는 것은 불가능에 가깝다. 그냥 비싼 건지 제대로 해서 비싼 건지 확인시킬 방법이 없기 때문이다. 누구 개인의 노력으로 이 시장이 쉽게 변화되지 않는다는 말이다. 그러나 이제는 에너지총량제가 시행된다. 강제적으로 성능을 요구한다는 이야기이다. 비록 이것이 주택에 들어가는 많은 자재의 일부일 뿐이긴 하지만 시대가 설계/시공자에게 변화를 요구한다는 반증인 것이다. 이런 정량화로의 변화는 고통이 따른다. 하지만 고통스럽다고 피할 수 있었던 때 지나고 있다. 우리나라 단독주택 시장에서 설계와 시공이 합쳐진지 꽤 되었다. 일부 집을 제외하고는 시공사에서 설계까지 하고 있다. 설계사무소는 그저 허가만 대행할 뿐이다. 매번 설계가 중요하다고 이야기해봐야 소비자 입장에서는 설계사무소에서 하는 설계와 시공사에서 하는 설계의 차이를 알게 되지 못하는 이상 그 구조는 바뀔 리가 없다. 차이가 없는데 돈을 지불할 이유가 없기 때문이다. 이런 왜곡된 시장구조를 만든 책임은 시공사에게도 있겠지만 설계사무소의 책임이 더 크다. 데이터를 무시하지 말자. 결국 누가 무어라 해도 건축설계는 서비스업이다. 무형의 기술을 팔고 돈을 받는 일이다. 설계비가 적어서 이런데 까지 신경 쓸 수 없다는 말도 들린다. 하지만 이런데 까지 신경을 쓰지 않았기 때문에 설계비가 작아 진 것은 아닌지 고민해 볼 때 이다. 결론은 짧다. 패시브하우스를 이야기하기 전에 제대로 된 집을 먼저 이야기해야 한다.

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2011.05.24　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 8

전문가 땅테크 조언 08 공부상 지목과 현황 지목이 다르다? 전국의 토지는 필지별로 지적법상에 규정한 전, 답, 과수원, 임야, 대지 등 28개 지목으로 세분화되어 있다. 그런데 공부상 지목은 임야로 되어 있으나 현황은 밭으로 경작하는 등, 현실적으로는 공부상 지목과 토지의 이용 현황에 따른 현황 지목이 다른 경우가 많다. 이러한 차이로 인해 각종 개발 인허가는 물론 지목변경 특히 세법 적용기준과 보상액 산정에서 마찰이 빚어지고 있다. 공부상 지목과 현황 지목이 다른 데는 여러 원인이 있을 수 있다. 우선 토지 소유자에 의해 불법 형질변경 된 경우가 가장 많다. 또한 오래 전에 정식허가를 받아 개간이나 건축행위를 했음에도, 끝에 가서는 지목변경을 하지 않아 종전의 지목으로 그대로 남아 있는 경우도 적지 않다. 간혹 경매 물건을 보면 시골에서 실제 통행에 사용되는 마을도로가 아직도 지목상 밭으로 남아 있는 경우도 종종 접할 수 있다. 농지법상의 현황 농지 농지법상에는 농지법의 적용을 받는 전, 답, 과수원 등 공부상 농지 지목 외에도 현황 농지를 농지법의 적용대상으로 명문화하고 있다. 즉, 지목 여하를 불문하고 사실상 3년 이상 농작물을 경작하는 경우의 땅은 현황 농지로 판단하여 농지법을 적용한다는 것이다. 그러나 이러한 현황 농지는 농지법을 벗어나면, 각기 행정기관이나 사법부마다 자기 부처의 기준과 잣대로 해석하기 때문에 국민의 입장에선 불합리한 일이 빈번하게 생기기도 한다. [사례 1] 지목 상 임야인 과수원 내 농수산물 창고의 건축 Q. 개발제한구역 안의 지목상 임야에 과수원을 경영하고 있는 바, 동 과수원 내에 과일의 보관을 위한 창고 건축이 가능한지? A. 개발제한구역 안에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자에 한해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령 별표에서 정한 면적인 100㎡(30평) 이하의 범위 내에서 허가권자의 허가를 받아 창고 신축이 가능할 것이다. 그러나 지목상 임야인 토지를 무단 형질변경 하여 과수원으로 경작하고 있는 경우라면, 질의를 한 과수원 내 창고의 건축허가는 불가하다. 당해 지역의 관리 및 단속권자로부터 원상복구 또는 개발제한구역법령 및 산림관계에 의한 단속대상이므로, 불이익을 받지 않도록 해당 지자체와 협의하여 합리적인 조치를 취하는 것이 바람직하다.(국토해양부 질의&응답) [사례 2] 공부상 지목은 임야지만 실제 농지인 토지의 보상 기준 토지의 보상평가 원칙은 공부상 지목과 무관하게 실제 이용 상황을 기준으로 평가하여 보상함이 기본이다. 공부상 지목은 임야지만 농지법상 농지에 해당하는 경우에는 농지로 평가되어 보상받게 된다. 예를 들어 지목은 임야지만 토지소유자가 3년 이전에 해당 임야를 개간하여 밭의 형태로 전환하여 작물을 재배하였다면 밭으로 평가하여 보상한다. 그러나 전, 답을 허가 받지 않고 형질변경 하여 대지나 공장용지로 사용하는 경우에는 종전 지목대로 평가하여 보상한다. 보상대상인 농지는 사업시행자가 관계도서와 지형, 토지형태, 이용 상황 등을 조사하고 확인하여 농지법상 농지에 해당하는지 여부를 판단해야 한다. 또한 임야를 개간하여 3년 이상 경작하였는지 여부가 불명확한 경우에는 국토지리정보원에서 발행하는 항공사진을 활용하여 농지법상 농지 여부를 판단한다. 세법상 지목 판정과 사실상 농지의 지목 변경 소득세법상 비사업용 토지로 인정되는 부재지주를 판단함에 있어 대상토지인 농지, 임야, 목장용지, 잡종지, 나대지 등의 판단은 그 법정지목 여하에 불구하고, 현황 지목에 따른다고 소득세법시행령에 규정하고 있다. 또 산지관리법상 산지전용허가를 받지 않고 3년 이상 농작물경작지로 이용한 토지의 지목을 지적법에 따라 임야에서 농지에 해당하는 전, 답, 과수원 등의 지목으로 변경할 수 있는지에 대한 민원질의 대해, 최근 법제처는 산지관리법을 근거로 임야에서 전, 답 등으로 변경할 수 없다는 유권해석을 하고 있다. 토지임야(토림) 토지 지목은 임야이지만, 현황은 사실상 농지로 사용하는 것을 통상 ‘토임’ 혹은 ‘토지임야’라고 부른다. 임야가 6,000분의 1 축적의 임야도에 등록되어 있다가 1,200분의 1 축적의 지적도에 옮겨지는 것을 등록전환이라고 하며, 이렇게 1,200분의 1 지적도에 등록된 임야를 속칭 토지임야라고 하는 것이다. 지목은 임야인데 실제로는 오래 전의 불법개간으로 농지로 사용되는 경우도 있는데, 이런 경우는 현황에 입각하여 토림으로 등록전환이 될 수도 있다. 토지임야의 특징을 보면 예전부터 사실상 형질변경 되었거나, 대개 언덕이라 할 만큼 지세가 낮은 경우가 많다. 그래서 보통 논밭이나 마을 주변에 소재해 임야도에 등재를 안 하고 지적도에 등재한다. 즉, 토림의 지목은 임야지만 지적공부를 보려면 토지대장과 지적도를 발급받아 봐야 한다. 토지의 등록전환 토지의 ‘등록전환’이란 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 것인데, 대체로 토지의 형질변경과 지목변경으로 인해 발생한다. 등록전환은 축척이 작은 임야도의 등록지를 축척이 큰 지적도에 옮겨 토지에 관한 정밀성을 높이는 지적관리의 합리화에 그 목적이 있다. 등록전환을 신청할 수 있는 토지는 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인해 지목을 변경해야 할 토지를 대상으로 하는 것이 원칙이다. 다만 대부분의 토지가 등록전환 되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우와 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우 또는 도시관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우에는 지목변경 없이 등록전환을 신청할 수 있다. 토임의 개발방법 산지전용허가나 신고 없이 장기간 농작물 경작지로 사용되고 있는 지목이 임야인 토지에 대하여 개발행위를 할 경우 어떻게 처리할 것인가? 산지전용으로 보아 대체산림자원조성비가 부과되어야 하는지 아니면 농지전용으로 보아 농지전용부담금이 부과되는지의 여부를 묻는 질의에 대해, 주관부서인 농림수산식품부와 산림청의 의견은 엇갈려 있다. 종전 농림수산식품부 의견은 농지법령에 따라 임야에서 형질을 변경하여 농지로 3년 이상 실제 경작한 경우 농지조성이 적법한 절차를 거치지 아니하더라도 농지에 해당되어 농지전용부담금이 부과되어야 한다는 것이다. 이에 반해 산림청은 산지를 적법한 절차를 거치지 않고 불법 형질변경하여 농지로 사용하고 있는 토지는 산지로 보아야 한다는 입장이다. 또한 지목이 임야인 토지로 산지의 불법형질변경 여부의 확인이 어려운 경우에는 토지를 관할하는 시장ㆍ군수가 관계도서와 현지를 확인하여 토지 형태 및 인근 주민의견 등을 종합적으로 고려해 농지인지 산지인지 여부를 판단해야 한다는 것이다. 이와 같은 상반된 견해에 대해 법제처 유권해석이나 대법원 판결은 산림청 입장을 지지하고 있다. 법제처는 산지에 대한 적법한 전용허가 없이 형질을 무단으로 변경하여 과수 또는 농작물을 재배하는 경우에는 그 기간에 관계없이 농지법 제2조제1호에서 정의하고 있는 농지로 볼 수 없다(법제처 회신, ‘06.4.21)고 판단하고 있다. 대법원은 산지관리법에 의한 허가나 신고 없이 개간된 산림은 비록 그것이 개간 후 농지로 이용되고 있어도, 이는 산지관리법 제44조제1항에 의해 복구되어야 할 산림에 해당한다(대법원 2002.7.26 선고 2001두7985)고 판결하였다. 이글을 쓴 이승진 씨는 토지 및 경매전문업체인 (주)가야컨설팅과 가야토지&경매학원의 대표로 토지개발 관련 컨설팅과 더불어 강의 및 저술활동을 하고 있다. 저서로는 실무서로 손꼽히는 ‘사례로 헤쳐 보는 토지투자의 맥’을 비롯해 최근에 출간한 ‘토지투자 재테크 36계’ 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다. 031-902-0063 http://www.higaya.net

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2011.05.24　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 7

전문가 땅테크 조언 07 전원주택지를 찾기 위한 네 가지 기준 날로 혼탁해지는 대도시의 환경오염과 복잡한 교통지옥을 피해 전원생활을 하거나 주말주택을 가지려는 도시인이 늘고 있다. 귀농이나 귀촌을 하거나 민박, 펜션 등 수익형 전원생활을 하려는 인구도 증가 추세에 있다. 전원주택을 지으려면 우선 예산과 매입 시기에 관한 구체적인 계획을 세워야 한다. 이를 바탕으로 마음에 드는 지역을 선택해 사용목적에 맞는 적절한 면적의 땅을 구입하면 된다. 이 때 가장 중요한 것은 투입예산이다. 그 규모는 지역과 땅의 종류와 면적, 건축면적에 따른 설계와 건축자재의 등급에 따라 달라질 것이다. 그러나 이 모든 절차에 앞서 반드시 전제되어야 할 것이 좋은 전원주택지다. 전원주택지라 하면 공통적으로 쾌적한 지연환경을 갖추고 대도시와의 접근성이 좋은 입지를 가져야 한다. 또한 당장 집을 지을 수 있는 땅이어야 하되, 진입도로가 이미 있거나 확보할 수 있는 조건에 맞아야 한다. 쾌적한 자연환경을 가진 입지 남향 혹은 동향이 유리, 도로와 적정하게 떨어져야 전원주택을 마련하거나 전원생활을 즐기려는 최대의 목적은 무엇보다도 쾌적한 자연환경이다. 아름다운 주변 환경과 밝은 햇살, 맑은 공기, 깨끗한 물, 소음 없는 조용한 분위기가 전원생활을 하려는 주된 목적일 것이다. 게다가 집 앞이나 넓은 창에서 내다보이는 경치가 좋거나, 지대가 약간 높아 전망이 탁 트이고, 집 주위에 소나무 숲을 배경으로 하고 있다면 그야말로 금상첨화라 할 수 있다. 쾌적하며 아름답고 시원하게 탁 트인 조망을 가진 곳으로 흔히 많이 찾는 지역은 바닷가, 호수나 강 등 물이 가까운 곳이던지, 아니면 오염되지 않은 깊은 계곡이나 산중턱을 들 수 있다. 하지만 강원도 깊은 산골까지 가서는 지방도로변에 작은 전원주택을 짓고 사는 이들이 있는데, 자동차 소음을 어떻게 견딜지 걱정이 앞서기도 한다. 시골의 전원주택은 지방도에서 적어도 2백m 이상 작은 길로 들어가던지, 아니면 골짜기나 큰 나무 등으로 가려 있어야 자동차 소음을 피할 수 있다. 전원주택의 입지는 남향 혹은 동향이 좋다. 우리나라는 4계절이 있고, 겨울철 햇볕은 밝고 따뜻해 건강에는 물론 난방에도 대단히 유리하다. 여기에 앞으로 물이 있고 뒤로는 야트막한 산이 받쳐 준다면 풍수지리상 배산임수의 형세가 되어 아주 바람직한 입지라 할 수 있다. 도심지역과의 접근성 출퇴근과 통학 문제로 U턴하는 경우 적지 않아 도시와의 접근성은 전원주택을 선정함에 있어 자연환경 다음으로 중요한 선택사항이다. 가족들 모두가 상주하는 경우에 무엇보다도 직장이나 학교 등과의 거리와 교통편을 생각하지 않을 수 없다. 출퇴근과 자녀들의 통학이 너무 힘들거나 시간이 과다하게 소요되는 경우에는 오래 버티기가 힘들 확률이 높다. 이러한 접근성은 일상생활에 꼭 필요한 문화시설을 비롯해 유통, 의료 및 유흥 등의 도시기반시설을 이용하는데 있어서도 마찬가지다. 때문에 집 가까이에 통근열차, 광역전철, 버스 등의 대체 대중교통수단이 있으면 한결 편리할 것이다. 접근성의 문제는 주말주택 등 세컨드하우스로 쓰는 경우에도 마찬가지로 중요한 고려 대상이다. 주말주택이라도 현 거주지에서 너무 멀면 자주 이용할 수 없고, 힘들게 몇 번 다니다 보면 지쳐서 가지 않게 되기 쉽다. 몇 년이 지난 후에는 아예 빈집으로 방치하는 경우가 허다하다. 바로 집 지을 수 있는 땅 임야는 소유자만 전원주택 신축 가능 아무리 경치가 좋은 천하절경이라도 현행법상 집을 지을 수 없는 땅이라면 무용지물에 불과하다. 흔히 감탄하는 국립공원지역의 계곡이나 산 중턱의 높은 지대 임야, 푸른 강이 굽이치는 절경의 절벽 위의 땅, 바닷가 소나무 숲에 둘러싸인 해변, 팔당호 등 상수원보호구역 인근지역은 현행 공법에 의한 규제상 건축허가가 나지 않는 땅이다. 전원주택지는 국토계획법에서 규정한 용도지역이나 용도지구, 용도구역에 맞게 개발가능한 행위로 단독주택을 지을 수 있는 땅이라야 한다. 농림지역이나 관리지역, 자연녹지지역은 대표적인 용도지역이다. 도시인은 농업진흥구역 내에 있는 농지나 공익용 보전산지에서는 전원주택을 지을 수 없다. 아울러 그 땅에는 각종 개별 공법상의 규제가 있을 수 있는데, 규제에 따라 집을 지을 수 없는 곳도 더러 있다. 예컨대 도로법상 접도구역이나 하천구역, 그린벨트 임야나 군사시설보호법상 통제보호구역에서는 전원주택을 지을 수 없다. 또한 여주군 금사면 남한강가와 같이 수질보전특별대책1권역인 경우에는 6개월 이상 현지에 거주해야 건축허가를 받을 수 있다. 건축법상 건축허가를 받을 수 있는 땅은 대지 형태나 대지로 만들 수 있는 땅을 말한다. 반드시 지적법에 나오는 지목상 대지라야 하는 것은 아니고, 후일 대지로 될 수 있는 농지나 임야 등을 포함한다. 농지는 농지전용, 임야는 산지전용의 절차를 거쳐서 집을 지을 수 있는 대지로 지목변경 된다. 그리고 건축허가를 받는 이는 대상 부지에 관하여 민법상 소유권 혹은 정당한 토지사용권을 확보하고 있어야 한다. 농지의 경우에는 자기 소유 농지이거나 혹은 타인의 농지라도 토지사용승낙서 등으로 대상 토지에 대한 임대차 혹은 사용대차권을 가지고 있으면 된다. 그러나 임야의 경우에는 자기 소유 임야에서만 전원주택 신축이 가능하다는 점에 주의해야 한다. 토지사용승낙서를 이용해 타인 소유의 산지에 전원주택을 짓는 것은 허용되지 않는다. 폭 4m 진입도로의 확보 사도인 경우 소유자와 사용 가능 여부 확인해야 흔히 지목이 대지라면 바로 집을 지을 수 있다고 알고 있으나, 반드시 그런 것만은 아니다. 전원주택지를 매입해 집을 지으려면 건축허가(혹은 건축신고)를 받아야 하는데, 진입도로는 건축허가의 필수적인 요건이 된다. 이 진입도로의 요건은 건축법에서 규정하고 있는데, 일반적으로는 폭 4m 이상의 도로이어야 하며, 건축물은 그 도로에 2m 이상 접해야 한다는 것이다. 문제는 해당된 도로의 조건이다. 진입도로는 지적상 도로이어야 하며, 동시에 현재 사용하고 있는 현황도로이어야 한다, 지적상 도로라 함은 지적도에 나타나는 정식도로를 의미하며, 도로의 소유자가 누구인가는 묻지 않는다. 도로의 소유자가 국가나 지방자치단체인 경우에는 ‘공도’라고 하며, 개인인 경우에는 ‘사도’라고 부른다. 만일 사도인 경우에는 그 주인이 후일 도로사용료를 청구할 수 있기 때문에 사전에 그 진입도로의 소유자가 누구인지, 사용료를 얼마나 물어야 하는지를 알고 사는 것이 좋다. 한편, 현황도로라 함은 현재 차량과 사람들이 통행에 사용하고 있는 도로라는 의미다. 전원주택 부지로 구입하려는 농지 혹은 임야가 지역적인 조건이나 주변 환경 등 입지가 너무 마음에 들더라도, 진입도로가 없거나 길 내기가 쉽지 않다면 포기하는 것이 옳다. 길을 새로 내는 것은 쉬운 일이 아니다. 애를 먹어 가며 시간도 많이 걸리고 추가비용도 만만치 않은 경우가 허다하다. 따라서 전원주택지를 구입하기 전에는 자연환경, 접근성, 규제, 진입도로 등의 조건을 하나하나 꼼꼼하게 잘 검토하고 나서 구입계약을 해야 후일 큰 낭패를 면할 수 있을 것이다.

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2011.05.24　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 6

전문가 땅테크 조언 06 농지 VS 임야 투자와 개발에 유리한 땅은? 간혹 귀농하려는 사람으로부터 농지와 임야 중 어느 것이 좋으냐는 질문을 받을 때면, 답변이 궁색해질 수밖에 없다. 땅이란 투자를 하거나 보유하려는 목적에 따라, 혹은 실제 활용하고자 하는 의도에 따라 그 가치가 달라질 수 있기 때문이다. 전, 답, 과수원의 지목으로 정해진 땅을 묶어서 통상 ‘농지’라고 하며, 농지는 농지법의 적용을 받는다. 농지에 목장용지가 더해지면 ‘농경지’라고 부르기도 한다. 농지가 우리나라 국토에서 차지하는 비율은 대략 20% 정도인 반면, 임야는 전국토의 65%를 차지하고 있다. 이러한 농지와 임야의 면적을 합치면 전국토의 85%가 되는 셈이다. 지적법상 규정된 28개 지목 중 농지와 임야를 제외한 24개 지목의 면적합계는 결국 국토의 15%에 불과한 것이다. 그 중에서도 활용이 곤란한 도로, 하천, 구거, 제방, 사적지 등을 제외하고 나면, 땅을 사서 개발하려고 할 때 가장 많이 접하게 되는 땅은 농지와 임야일 수밖에 없는 것이다. ┃활용 측면에서의 농지와 임야┃ 농지와 임야는 활용도와 개발대상 측면에서 큰 차이가 있다. 농지는 통상 마을에 가까이 소재하고 지상에 큰 수목이 없으며, 대체로 경사도가 급하지 않아 개발하기에 좋다. 따라서 농지는 농사 짓는 목적 이외에도 전원주택을 짓거나 관광농원이나 주말농장, 유실수 재배 등에 적합하다. 하천을 품고 있거나 넓은 과수원을 끼고 있다면 관광지 조성이나 농어촌관광휴양단지로도 손색없이 활용할 수 있다. 이에 비하여 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯 및 약초 재배, 관상수 식재, 조림사업 등 임업 생산은 물론 수목원과 자연휴양림 등 휴양시설로도 제격이다. 민가와 격리된 곳은 흑염소, 꿩이나 양계장 등 축사 신축과 동물 사육에 적합하고, 그 외에도 공장, 창고, 연수원, 박물관 등을 건립하기에도 좋다. 콘도나 스키장, 골프장 등의 레저타운은 대규모 임야에서만 가능하다. 근래에는 가족산과 수목장림에 대한 관심도 높아지고 있는 추세다. ┃개발 용이한 농지가 전원주택에 유리┃ 투자가치로서 농지와 임야는 일장일단이 있어서 한마디로 정의 내리기 힘들다. 개인투자자 기준으로 본다면, 농지는 규모가 작고 개발이 용이해 농가주택이나 전원주택을 짓기에 유리하고, 귀농자에게는 일단 손쉽고 친숙하게 정착할 수 있는 장점이 있다. 수도권의 작은 농지는 개인에게 좋은 투자대상이 되기도 한다. 이에 반해 임야는 대체로 농지에 비해 3.3㎡(평)당 단가는 저렴하지만, 면적과 규모가 커 투자금액이 만만치 않은 까닭에 아무나 쉽게 접근할 수 없다. 그러나 개인의 상속용 투자재산으로나 기업체의 대규모 개발을 위한 투자대상으로는 적합하다. ┃개발 규제 까다로운 임야┃ 임야는 개발에 있어서 경사도 고도제한, 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭기 때문에 개발이 쉽지 않다. 게다가 임야에는 독특한 산지관리법상의 연접개발제한이 있어 자칫 인허가 자체를 받을 수 없는 상황이 발생할 수도 있다. 개발에 따르는 비용측면에서 양자를 비교해 보면 농지의 경우, 농지전용 시에 부과하는 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%로, 산지전용 시에 부과되는 대체산림자원조성비보다 훨씬 많다. 그러나 대규모 산지전용에는 그 외에도 산지복구비 예치, 개발부담금 부과와 환경영향평가 시행 등의 부담이 따르므로, 단순히 임야의 경우가 더 싸다고 단언할 수는 없다. 또한 임야의 경우에는 부지를 조성하는 토목공사비나 기반시설 설치비용도 만만치 않으며, 공사시행 중 지역주민의 민원과 분쟁도 적지 않다. TIP | 농지와 임야의 분류 농지의 종류 ① 전, 답, 과수원 - 농지의 종류는 지목 상으로 전, 답, 과수원으로 나뉜다. 용도지역 상으로는 농업진흥지역(진흥구역과 보호구역) 내 농지와 농업진흥지역 밖 농지로 분류된다. 전, 답, 과수원 등의 농지지목 간에는 자유롭게 지목변경을 할 수 있다. ② 사실상 농지 - 지목이 반드시 전, 답, 과수원이 아니더라도 실제로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 토지를 ‘현황농지’ 혹은 ‘사실상 농지’라 하여 농지법의 적용을 받는다. ③ 한계농지 - 농업진흥지역 밖의 농지로서 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 이른다. 회상단부에서 최하단부까지 평균 경사율이 15% 이상이거나, 집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만인 농지와 광업법에 따른 광업권의 존속기간이 끝났거나, 광업권이 취소된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지를 말한다. ④ 주말농장 - 주말농장도 농지인데, 정확히 ‘주말체험영농목적의 농지’라고 한다. 흔히 도시 외곽에서 17~33㎡(5~10평)씩 1년간 텃밭용으로 임대분양해 주는 것을 말한다. 임야나 목장용지는 주말농장이 될 수 없다. 임야의 종류 산지는 소유자에 따라 사유림, 공유림과 국유림으로 구분하고 규제목적과 개발범위에 따라 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 분류된다. 공익용 산지는 종전에 공익임지라 불렸으며, 대체로 자연환경보전지역의 임야와 같이 보전의 공익성이 강한 산지다. 임업용 산지는 종전에 생산임지라 했는데, 임업생산과 휴양, 농림경영 등을 목적으로 제한적으로 활용되는 산지다. 보전산지가 아닌 산지를 준보전산지라 하는데, 보전산지는 대체로 자연환경보전지역과 농림지역에 분포하며, 준보전산지는 관리지역에 소재한다.

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2011.05.24　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 5

전문가 땅테크 조언 05 좋은 임야(林野)를 고르는 9가지 기준 임야는 28개 지목의 하나로 우리나라 국토의 65%를 차지하고 있다. 통상 ‘임야’라 하면 산림(山林) 및 원아(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 국립공원 등 자연공원과 바다의 섬들도 대부분 임야로 되어 있다. 지목이 임야인 토지는 산지관리법의 적용을 받는데, 농지나 대지 등 일반토지와 별도로 임야대장과 임야도에 의해 관리된다. 임야는 산지관리법상 그 규제의 강도와 활용도에 따라 크게 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 보전산지는 농림지역, 준보전산지는 관리지역으로 편입되는데, 이중 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 나뉜다. 공익용산지는 도로, 철도, 항만, 발전 등 국가행정이나 군사목적으로만 사용이 가능하다. 개인이 전원주택을 짓는 것과 같은 민간인의 개발은 전혀 불가능하다. 임업용산지는 농림어업인이 일정면적을 활용하여 임업경영, 버섯, 약초재배, 방목 등의 농림사업과 농가주택을 지을 수 있다. 임업용산지의 산지의 경우에는 임업인이 아니더라도 일정면적 범위 내에서는 이용과 개발이 가능하다. 그런데 임야에 대한 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어보면 그냥 ‘보전산지’로만 표시되어 있고 공익용과 임업용의 구분이 없는 경우가 있다. 이때는 토지 소재지 산림계에 별도로 ‘산지이용구분도’를 신청해 양자가 구분된 지적도를 받아 봐야 한다. 01 보전목적이 강한 공익용산지는 피해라 공익용산지는 대개 관광명승지, 자연공원지역, 백두대간보호지역, 산성과 사찰 등 문화재보호구역, 상수원보호구역, 그린벨트와 같이 자연이 잘 보전된 산지인 경우에 많다. 산이 높고 계곡이 깊으며, 물이 좋고 천하절경인 곳은 대개가 산지전용제한구역으로 지정된 공익용산지다. 특히 국립공원 등 자연공원이나 백두대간보호구역은 개발이 불가능하므로 애초에 구입대상에서 제외하는 것이 좋다. 또한 희귀식물 및 천연기념물 보존지역, 동식물 생태보전지역이나 상수원보호구역 등도 개발이 금지되어 있으므로 투자나 개발목적에는 적합하지 않다. 보안림, 채종림, 방풍림 등과 같이 자연재해를 방지하기 위해 지정된 임야의 경우에도 개발이 금지된다. 02 준보전산지가 적당히 끼어 있어야 좋다 관리지역에 해당하는 준보전산지는 전원주택과 펜션, 숙박업소 등 다양한 용도로 활용할 수 있는 땅이다. ‘산지의 꽃’이라고 칭할 만큼 임야에 있어서는 가장 좋은 땅에 해당한다. 임야를 고를 때 작은 면적이 아니라면 어떤 산이라도 100% 준보전산지 상태인 것은 드물다. 대개가 임업용보전산지 70%~90%와 준보전산지가 10%~30% 정도인 것이 보통이다. 준보전산지는 산 아래 밭과 접한 부분 혹은 산중턱이더라도 예전에 집이 있었거나 화전민이 쓰던 밭으로 토임 형태로 남아 있는 것들이다. 이런 땅은 비교적 평평하고 개발가능성이 높은 편이다. 03 경사도 25도 넘으면 산지전용허가 못한다 임야를 형질변경 하여 전원주택 등을 지을 때는 산지관리법상 산지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가 심사기준에는 산지 경사도가 25도를 넘으면 개발이 불가하도록 되어 있다. 따라서 가파른 산이나 절벽이 흔한 산은 적절치 못하다. 그러나 25도라는 기준은 법령상 최고한도일 뿐 지방에 따라 시ㆍ군의 조례로 그 이하로 규정하고 있는 곳도 많기 때문에 해당관청에 문의하는 것이 바람직하다. 예컨대 용인시는 17.5도, 양평군과 안성시는 20도 이하로 규정하고 있다. 경사도를 측량하는 위치와 방법에 관해서도 별도의 지침과 각 조례에 규정이 있어 그에 따르면 된다. 04 수목의 입목축적 역시 고려 대상이다 수목의 입목축적도 사전에 검토해야 한다. 시ㆍ군마다 산림조합에서 산출한 평균 입목의 울창도(입목본수도)가 있는데, 특정산지의 입목본수도가 150% 이상이면 울창한 숲을 보전하는 취지에서 활용이 어렵다. 즉, 산에 나무가 울창하면 보기에 좋고 가치도 있겠지만 반면에 벌채를 하고 토사를 반출하는 등 산지전용허가는 받기 힘든 것이다. 그러나 지자체에 따라 100%로 완화된 곳도 더러 있다. 또 전용대상 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하면 전용이 가능하다. 다만, 재래종 조선소나무 등 보존가치가 있는 나무가 많을 때 산지전용은 제한된다. 05 입목의 소유권 관계 명확히 해라 산에 자라는 나무나 대나무 숲이 울창하거나 오래되어 목재의 가치가 있어 보이거나 또는 조선소나무 같이 희귀하고 값나가는 나무가 제법 있다든지 혹은 매실, 자두 등 유실수 등이 집단으로 심어져 있는 경우에는 임야매매 시에 그 나무의 소유권과 처분관계를 사전에 확인해 봐야 한다. 이런 나무들이 산의 매매 시 함께 넘어 포함되는지 아니면 산판업자와 같은 별도의 수목소유자가 있어서 추가로 가격을 지불해야 되는지 알아 볼 필요가 있다. 판례에 따르면 입목에 대하여 매매 시 별도의 입목공시도 없고, 또한 계약 시에 아무런 특약이 없으면 그 생육 중인 나무들도 함께 따라 온다고 본다. 그러나 임야에 있는 수목들이 「입목에 관한 법률」에 의하여 별도로 입목등기가 되어 있거나 수목의 집단에 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 해당 토지에 있는 수목은 원목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속한다. 06 660㎡ 이상 전원주택, 자기 임야라야 한다 산지전용으로 전원주택을 짓고자 하는 경우 임야는 자기 소유여야 한다. 농지의 경우에는 타인 소유 농지라도 토지사용승낙서를 받아 농지전용과 건축허가를 받을 수 있으나, 임야의 경우에는 그렇게 하지 못한다. 농지의 경우와 다르므로 주의를 요하는 대목이다. 07 단지가 주변에 있으면 연접개발제한 따져봐라 주변을 둘러보아 직경으로 250m 되는 거리에 이미 대규모 전원주택단지나 리조트단지가 개발 중이면 일단 조심해야 한다. 연접개발금지는 국토계획법에 의해 산림자원의 보호와 환경보존을 위해 새로 도입된 개발제한제도의 하나다. 그러나 중간에 20m 도로가 있거나 계획관리지역인 경우와 단독주택과 근린생활시설의 경우에는 연접개발제한을 받지 않는다. 08 진입도로가 없는 맹지인 임야가 적지 않다 산 밑이 바로 개울에 접한다든지 또는 그 앞의 논밭이 타인 소유인 경우 따로 통행하는 길이 없는 산들이 많다. 또 길이 없는 산 중턱의 산이나 산 속의 산도 많다. 투자목적이 아니고, 즉시 사용목적으로 이런 임야를 구입하는 경우, 도로가 없으면 산을 개발할 수 없으므로 진입도로에 대한 대책이 필요하다. 구입 시에 미리 산에 진입 할 수 있는 도로를 개설하기 위하여 그 앞의 논밭에 도로를 내든지, 남의 산 일정 부분에 도로사용승낙을 받던지 해야 한다. 만약 임야와 도로 사이에 하천이나 구거가 있다면, 하천(구거)점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤 지자체에 기부채납하는 방식의 정식도로를 개설하는 것도 현실적인 방법이다. 09 분묘가 있다면 분묘기지권을 확인하라 전국에 2천만개 이상의 무덤이 있다고 한다. 시골의 작은 야산이나 길가 심지어 논이나 밭 가운데도 오래되거나 새로 만든 분묘를 흔히 접할 수 있다. 따라서 임야 구입 시에 반드시 무덤이 있는가 확인하고, 있다면 무연고묘냐 유연고묘인가를 가려야 한다. 무연고묘란 오래된 묘로 제사를 안 지내고, 후손도 없는 무덤이다. 무연고묘는 3개월 이상 신문 등에 공고 후 주인이 나타나지 않으면 화장하여 유골을 납골당에 모시면 된다. 모두 산주가 부담하며 별도의 보상비나 이장비는 없다. 반면, 유연고묘란 후손이 현재 제사를 모시고 소유자가 누구인지 알 수 있는 묘지를 말한다. 3개월 이상 공고 후 주인이 나타난 경우나 후손을 이미 알고 있는 경우로서 산주가 임의로 이장하지 못한다. 반드시 묘지의 주인과 타협하여 이장절차를 밟아야 한다. 이때 후손에게 이장비와 보상비 등을 합의하여 지급하게 된다. 이때 만일 묘지의 주인이 분묘기지권이 있다면 그에 상응하는 대가를 더 지불해야 한다. Tip 분묘기지권 관습법상 법정지상권의 일종이다. 종중이 자기 종중산에 조상의 묘지를 설치했다가 후에 타인에게 매각하는 경우 혹은 타인의 산에 그 승낙을 받아 묘지를 썼으나 후에 경매나 매매 등으로 그 산의 임자가 바뀐 경우 묘지의 주인은 분묘기지권을 갖게 된다. 분묘기지권이 있는 묘지는 산주라도 함부로 발굴 훼손하거나 이장할 수 없다.

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2011.05.24　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 4

전문가 땅테크 조언 04 임야를 밭이나 과수원으로 만들어 볼까? 딱히 활용을 못하고 있는 나지막한 산을 보유하고 있다면, 나무들을 베어 내고 유실수를 심어 과수원을 만들어 보는 것도 고려해 볼만하다. 혹은 산을 밭으로 일구어 당근이나 케일 혹은 인삼 등을 심을 수 있다면…. 이런저런 밑그림들은 산을 소유한 산주라면 흔히 갖게 되는 소박한 소원일 것이다. 또한 실제 의뢰가 오는 토지의 컨설팅을 하다 보면 이런 질문을 종종 받게 된다. 그렇다면 현행법상 과연 이것이 가능할까? 만일 가능하다면 산주로서는 거의 쓸모없는 산을 아주 유용하게 활용할 수 있는 방법이고, 이로써 얻는 효과도 적지 않다. 지목이 변경됨으로 인해 훗날 매매를 하게 될 때 땅값을 크게 올릴 수 있다. 또한 토지가 수용될 경우라면 보상금도 더 많이 받을 수도 있다. 일반적으로 밭과 과수원 등과 같은 농지는 임야에 비해 두 배 이상 지가가 비싸기 때문이다. 이처럼 활용하거나 팔려고 하지만 그대로의 상태로는 해법을 찾기 힘든 땅을 손질하여, 좋은 값에 남보다 빨리 팔거나, 땅의 가치를 올려놓을 수 있는 방법이 바로 전형적인 ‘토지 리모델링’이라고 할 수 있다. 산지의 지목은 일반적으로 임야다. 농지가 농지법에 의하여 규제받듯이, 임야에 관하여는 예외 없이 산지관리법 등 산림관계법의 규제를 받는다. 산지관련법에 의하면, 산지를 개발하는 것은 물론 벌목하거나 개간하려면 별도의 허가를 받아야 한다. 자기 소유의 산이라고 하여 함부로 나무를 베거나, 혹은 농지로 개간할 수 없는 것이다. 벌채허가의 조건 산에 있는 나무를 베어 내는 것을 벌채라고 한다. 벌채란 수목의 ‘벌목’과 ‘벌근’을 합친 말이다. 벌목이란 수목의 지면 위 목재 부분의 제거를 말하며, 벌근은 수목의 지표면 아래에 있는 뿌리 부분까지 제거하는 것을 말한다. 산지에서 수목을 벌채해야 되는 경우는 흔히 발생한다. 병충해와 산불 등 자연재해를 방지하기 위해 가지치기나 속아내기를 한다거나, 목재를 임산물로 사용하기 위해 반출이 필요한 경우도 다반사다. 또 산에 도로를 낸다거나 건축물을 짓기 위해 부지를 조성하기 위해서도 벌목이 우선 선행되어야 하는 경우도 있다. 그러나 자기 소유 산이라 할지라도 산에 있는 수목을 일정 수령 이상 벌채하려면, 관련법령의 검토가 우선이다. 법령이 정하는 경미한 벌채가 아니라면 원칙적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림관리청장의 허가를 받아야 한다. 그리고 명승지ㆍ유적지ㆍ휴양지ㆍ유원지 등 자연경관보존을 위하여 고시한 지역과 상수원보호구역, 산사태 위험지역 등에서는 입목벌채 등이 제한된다. 입목의 벌채허가를 받으려는 자는 벌채구역 및 벌채대상 입목에 대하여 벌채대상임을 구별할 수 있도록 대상목에 리본을 단다던지 페인트칠 등의 표시를 하여 구분해야 한다. 벌목허가신청서에 관련 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림청국유림관리소장에게 제출하여야 한다. 관련서류로는 축척 6,000분의 1 내지 1,200분의 1 임야도로 표시된 벌채구역도, 벌채예정수량조사서 및 사업계획서 등이다. 신청서를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림청국유림관리소장은 경계표지 및 대상목의 적정성 여부와 기준벌기령 및 벌채기준, 복구비의 예치 여부 등을 검토하고, 허가함이 타당하다고 인정되는 때에는 허가증을 교부해야 한다. 전원주택단지 조성 등 건축을 위해 산의 나무를 베어내는 것은 통상 산지전용허가에 포함되기 때문에 전용허가를 받을 때 일괄해서 받으면 된다. 그러나 나무만을 베어내려면 별도로 벌채허가를 받아야 한다. 산을 농지로 개간하기 위하여 벌목이 필요한 경우나, 혹은 산에 있는 나무의 종류를 유실수나 약용식물 등으로 바꾸어 임산물 소득을 올리기 위해서 개별적으로 벌목이 필요한 경우는 벌채허가를 받는다. 또 산에 있는 수목을 제거하고 산지를 형질변경을 통해 개간하여 과수원이나 밭 등으로 만들려는 경우에는 개간허가를 받아야 한다. 그리고 벌목허가는 당연히 이 개간허가에 포함될 것이다. 그러나 산지의 형질을 변경하지 않은 채 기존의 생립한 나무들을 베어 내고, 밤나무나 매실, 은행, 두릅 등의 소득작물을 대신 심으려 할 경우에는 수종갱신을 위한 벌채허가를 받으면 되는 것이다. 허가나 신고 없이 벌채할 수 있는 경우 산지에서 수목의 벌채는 원칙적으로 허가나 신고가 필요하다. 하지만 석재나 채석, 토사 채취 등을 위한 산지전용허가나 자연휴양림 조성 혹은 수목원조성계획 등의 산림경영계획이나 영림계획 등에 의한 벌채인 경우에는 허가나 신고 없이 입목의 벌채가 허용된다.(근거 - 산림자원의조성및관리에관한법률시행령 제43조 임의로 하는 입목벌채 등) 그 밖에도 국민생활의 편의를 위한 행위로 농림수산식품부령이 정하는 경우로서 임지 안의 단목 상태로 자연 고사된 나무의 제거를 위하여 벌채를 하는 경우, 대나무를 벌채하는 경우, 산림소유자가 재해의 예방ㆍ복구, 농가건축 및 수리, 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 연간 10㎥ 이내의 입목을 벌채하는 경우, 지적공부상 묘지인 경우로서 분묘중심점으로부터 10m 이내에 있는 입목을 산림소유자의 동의를 얻어 벌채하는 경우 등은 벌채허가나 신고가 필요 없다. 또한 입목ㆍ죽이 생립하고 있는 지적공부상 지목이 전ㆍ답 또는 과수원으로 되어 있는 5천㎡ 미만인 토지 위의 입목을 벌채하는 경우, 산림소유자의 동의를 얻어 산채ㆍ약초ㆍ녹비ㆍ나무열매, 버섯ㆍ낙엽 또는 덩굴류를 굴취ㆍ채취하는 경우, 관상수 재배를 목적으로 산림경영계획의 인가를 받았거나 산지전용신고를 하고 식재한 관상수를 굴취하는 경우에도 허가나 신고 없이 입목의 벌채가 허용된다. 개간의 의미와 절차 개간이란 토지의 농업상 이용을 증진할 목적으로 산림, 원야, 황무지, 하천부지, 폐염전 등을 새로 농지로 조성하고 그에 따라 관개, 배수시설, 도로, 제방, 방재시설 등을 신설 변경하는 것을 말한다. 개간의 목적은 농지로 사용 안 하는 임야 등 미간지를 농지로 전환함으로서 비옥한 경작지를 새로 조성하여 활용도를 높이기 위함이다. 개간에 관하여는 농어촌정비법에서 매립 간척사업과 함께 농지확대개발사업의 하나로 규정하고 있다. 개간에 관하여는 별도 농림수산식품부의 훈령인 ‘개간업무지침’을 적용한다. 다만 공유수면의 매립과 간척사업에 관하여는 별도로 공유수면관리법을 적용한다. 개간은 국가, 지방자치단체, 한국농촌공사 또는 토지소유자가 시행할 수 있다. 다만 토지소유자 이외에도 대상 토지에 소유권 이외의 물권을 가진 자도 이 사업에 참여할 수 있다. 개간사업을 시행하려면 먼저 개간희망자와 함께 개간대상지를 선정해야 하는데, 10만㎡ 미만인 경우에는 시ㆍ군ㆍ구의, 그 이상의 토지는 시ㆍ도지사의 승인을 받아야 한다. 승인신청서에는 사업계획서와 공정계획서를 첨부하여 시ㆍ도지사에 개간사업시행인가를 신청해야 한다. 그러나 임야를 보호하기 위하여 지자체에 따라 개간허가를 내주지 않는 곳이 많다. 농지확대의 필요성이 줄어들음에 따라, 벽지에 귀농자를 받아들이고, 지원하기 위해서 일부지역에서만 허용되고 있는 실정이다. Tip ｜ 벌채의 행정적인 절차와 과정 ① 입목벌채 허가대상 ㆍ영림계획 작성 대상 제외 임지 ㆍ영림계획 작성 대상임지 내에서 공통, 공공용 특정사업을 위한 지장목의 벌채 임지 ② 벌채허가 절차 및 관계 첨부서류 점검 ③ 벌채 방법의 적정성 검토(허가기간 내 작업 완료 여부) ④ 민원인이 해야 할 사항(벌채구역 경계 표시 / 벌채 대상목 선정 표시) ㆍ벌채구역도(1/6,000 임야도) 1부 제출 ㆍ임목의 소유권 또는 수익원을 증명할 수 있는 서류 1부 제출 ㆍ제출처 및 처리기간(시청 민원실, 처리기간 4일) ㆍ수수료 기타 비용 납부 없음 ⑤ 행정기관의 심사기준 ㆍ서류심사는 벌채방법, 면적, 재적의 적정성 등을 검토 ㆍ소유권 및 신청인의 적정성 여부 ㆍ현지 점검 결과 적정 여부 ⑥ 처리절차[신청(민원인) → 서류심사 → 현지조사지시 → 현지확인 → 허가증 교부]

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2011.05.11　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 3

전문가 땅테크 조언 03 내 땅 한가운데 구거(溝渠)가 있다? 우리나라 농촌의 전형적인 시골풍경을 그려보면 이렇다. 높고 낮은 산 아래로 논밭이 구불구불 이어지고, 그 사이로 개울이 흐른다. 골짜기에는 작은 시골길을 따라 농가가 띄엄띄엄 자리하고, 넓은 들판에 나가면 제법 큰 마을도 있다. 마을의 논과 밭 사이에는 논두렁 밭두렁이 보이고, 그 옆으로 작은 실개천 혹은 또랑이 흐른다. 이러한 또랑은 산의 계곡에서부터 아래 마을로 들어서는 낮은 지대에도 많이 퍼져 있다. 또랑은 봄철 즈음 갈수기에는 물이 없으나, 여름 장마철이면 제법 물이 흐르곤 한다. 평소 물이 흐르지 않는 실개천이나 또랑은 지적법상으로 ‘구거(溝渠)’로 불린다. 지적도에서는 도로나 논, 밭가에 작은 실낱 같이 나타나며, 그냥 <구>라고 표시된다. 또한 지적도상 논, 밭, 대지 등의 일반 지목과는 다른 순서로 번호가 매겨진다. 구거에는 이러한 자연구거 외에도 한국농어촌공사에서 만든 농업용수로인 인공구거도 있다. 구거와 하천, 유지 농촌지역에서 물에 관련된 지목을 알아보자. 우리나라 지적법상 물이 늘 흐르는 지역은 ‘하천(河川)’이며, 간혹 흐르는 작은 물길은 ‘구거’로 표시된다. 구거는 지적법상으로는 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지라고 할 수 있다. 시골 곳곳에 있는 연못과 호수의 법률상 지목은 ‘유지(溜地)’다. 유지로 구분되는 것은 이외에도 저수지와 소류지가 있고, 왕골이 자라는 늪지역도 유지로 분류된다. 그러나 사설양어장은 논, 밭 등 농지와 달리 별도의 지목인 ‘양어장’으로, 유료낚시터는 ‘유원지’로 분류된다. 시골에 가면 골짜기와 논밭 가운데 파묻혀 있어, 눈에 잘 들어오지도 않을뿐더러 하찮게 보이는 이 구거가 때로는 토지 이용에 아주 중요한 역할을 한다는 것을 아는 이는 많지 않다. 구거는 집을 지을 때, 하수도시설이 없는 시골에서 좋은 생활폐수 배출구가 된다. 집을 지을 때 하수처리시설과 하수도배관매립계획은 건축허가 신청에 필수적인 사항이다. 따라서 마을 공동하수처리시설이 없는 경우, 다행히 집터 주변에 구거가 있다면 비교적 손쉽게 하수처리시설을 할 수 있어 매우 편리하다. 진입도로와 구거, 맹지의 관계 구거는 또 건축법상 진입도로와 관련해 토지개발 실무상으로는 매우 중요한 대상이 된다. 집터로 예정하는 밭이나 대지 옆으로 도로와의 사이에 물이 없는 도랑이 붙어 있는 경우, 그 땅은 자칫 맹지일 가능성이 높다. 자연구거는 평소에 물이 안 흘러 마른 땅 상태에서 흙과 나무나 잡초 등으로 메워져 있어 더 이상 물길로 이용되지 않는다. 실제 도로의 일부로 사용되고 있는 경우더라도 육안으로는 따로 구거를 식별하기가 매우 힘들다. 때문에 땅을 살 때에 길에 붙은 것으로 속단하기 쉽다. 그러나 구거가 실제 도로의 일부로 사용되는 현황도로의 일부인 경우에도, 지적상으로는 분명히 구거로 남아 있어 이에 접한 땅은 맹지가 되는 것이다. 마찬가지로 내 임야와 그 산 밑의 지방도로 사이에 구거가 있는 경우에도 내 임야는 지적상 진입도로가 없는 맹지 상태가 된다. 맹지인 땅에는 전원주택 등 집을 지을 수 없다. 이런 경우 인접한 구거 위에 다리를 놓거나 일부 복개공사를 하여 진입도로로 쓰려고 한다면, 구거점용허가가 필요하다. 농지에 붙은 구거는 농업기반시설 구거 혹은 소하천은 국유 공유이거나 사유지일 수도 있다. 그리고 농업용인 경우가 대부분이나 그렇지 않은 경우도 간혹 있다. 만일 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법상 농업기반시설로 등록하여 관리한다. 농촌의 농지 사이에 있는 도랑은 대부분 한국농어촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있다. 그리고 농업기반시설을 진입로와 전주매설 등 농사 이외의 다른 용도로 사용하는 것을 ‘목적외사용’이라 하고, 반드시 구거 관리기관의 허가를 받아야 한다. 농업기반시설의 목적 외 사용예로는 공장, 근린생활시설, 주택, 창고, 경작지, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 송전선, 정보통신선, 전주, 가로등의 매설을 위한 사용을 들 수 있다. 따라서 내 땅과 도로 사이에 구거가 있어 다리를 놓아 진입도로를 만들고자 하는 경우에는 구거를 관리하는 기관으로부터 구거점용허가 혹은 목적외사용허가를 받아야 한다. 이때 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다르다. 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 얻어야 한다. 그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법상 농업기반시설의 목적외사용허가를 받게 된다. 국유지인 구거가 농수로용인 경우에도 농업기반시설의 목적외사용허가를 받게 된다. 구거의 용도폐지 실제로 지적도상 구거표시는 있어도, 이제는 물이 흐르지 않고 실제 물길은 다른 곳으로 나 있는 경우나 밭 한가운데로 구거가 있으나 토지이용을 위해 밭가로 직선화하고자 할 경우에는 구거의 변경 또는 ‘용도폐지’ 절차가 필요하다. 만일 이 구거가 농업기반시설로 등록되어 있다면, 농어촌정비법의 규정에 따라 농업기반시설의 폐지 신청을 내야 할 것이다. 그렇지 않은 국유 구거나 하천법의 적용을 받는 하천 혹은 소하천인 경우에는 관련 행정청의 용도폐지절차를 밟아야 한다. 여기서 용도폐지란 하천, 구거, 도로, 제방, 공원 등의 공공용 행정재산이 그 기능을 상실한 경우에 대지, 전, 답 등의 일반 잡종재산으로 변경하는 것을 말한다. 그러나 실제 이렇게 관련기관의 구거폐지와 수로변경허가를 받는 것이 불가능하지는 않겠지만, 일반적으로 결코 쉽지는 않다. 하천은 자연공물로서 공공의 이익을 우선하므로 홍수방지 등 공공의 이해와 하천 본래의 목적을 훼손하지 않아야 하며, 하천점용이 아니고는 목적달성을 할 수 없는 불가피성을 중점사항으로 허가심사를 하기 때문이다. 땅 가운데 폐구거 만일 내 땅 한가운데에 물이 흐르지 않는 폐구거가 있어 땅이 양분되는 경우, 그냥 쓰기가 불가능하거나 매우 어려운 상황일 때 땅주인은 어떻게 해야 할 것인가? 이 경우 지주가 할 수 있는 조치로는 다음의 세 가지 방법을 생각할 수 있다. 첫째, 구거에 구거점용허가를 받아 다리를 놓거나 흄관을 묻고, 땅을 평평하게 하는 방법이 있다. 둘째, 구거폐지신청을 내어, 폐구거를 용도폐지 한다. 국가로부터 용도폐지된 구거부지에 대해 지주는 연고자로서 수의계약에 의한 매입을 추진한다. 소위 말하는 ‘국유지불하’가 되는 것이다. 셋째, 내 땅의 일부에 새로운 구거를 만들어 대체구거로 국가에 기부채납하고, 그 대신 내 땅 안에 있는 폐구거를 국가로부터 양여 받는 방법이 있다. Information ｜ 관련 용어 정리 구거점용허가 구거가 있었던 위치였다는 사실이 지적도상에 남아 있다면 해당 지자체에서 구거점용허가를 받을 수 있다. 이 허가를 통해 진입로를 사용할 수 있는 것이다. 구거점용허가를 받기 위해서는 측량사무소의 도움을 받아야 하는 것이 일반적이다. 국유지불하 국유지를 매각한다는 말인데, 감정가액을 기준하므로 일반 토지 보다 저렴하다. 국유지는 국가 소유의 토지로 이중 잡종재산인 경우 매각이 가능하다. 잡종재산인 국유지는 토지가 소재한 시ㆍ군에서 관리하고 처분도 가능하며, 자산관리공사에서도 취급한다. 국공유지의 경우 매각 시 다른 이해관계인은 거의 없으나 혹 있는 경우에는 매각공고의 내역에서 알 수 있다.

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2011.05.11　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 2

전문가 땅테크 조언 02 “토지 리모델링의 키워드, 분할” 전원주택 단지를 개발할 때에는 통상 넓은 한 필지의 임야에 대한 산지전용허가를 받아 대단지 토목공사를 한다. 이 때 기초설계 단계부터 진입도로와 단지 내 도로를 정하고, 660㎡(200평)에서 1,650㎡(500평)까지 크고 작은 여러 필지로 나눈 단지배치도를 작성한다. 단지 완공 후에는 단지에 출입하는 진입도로와 단지 내 도로 그리고 분양 예정인 각 전원주택지는 각각 개별 필지로 나누게 된다. 공사 전에는 한 필지였던 임야가 여러 필지로 나뉘어져, 대부분은 대지로 분할되고 일부는 도로로 바뀐다. 즉, 토지의 분할이 이루어지는 것이다. 이와 달리 개인이 전원주택을 마련하고자 관리지역의 밭 1,650㎡(500평)을 사서 집을 짓는 경우를 들어보자. 밭 1,650㎡(500평) 중에서 주택을 지을 대지인 660㎡(200평)은 농지전용을 받아 농가주택을 지으면, 그 부지는 준공 후 대지로 바뀐다. 남은 1,000㎡(300평)은 그대로 농지로 두고 텃밭으로 사용한다. 농지 1,650㎡(500평)이 660㎡(200평)의 대지와 1,000㎡(303평)의 농지로 분할된 것이다. 또 하나의 예를 보자. 토지도 여러 명이 공유지분으로 소유할 수 있다. 부모가 사망하여 물려준 임야나 농지는 여러 명의 자손이 공동으로 상속하여 공유자가 된다. 또 2인 이상이 공동으로 투자하여 하나의 필지인 토지를 구입하면 공유자가 된다. 이와 같은 공유 토지는 그 상태로 다시 팔수도 있으나, 필요하다면 전원 합의 하에 각기 자기 지분으로 땅을 쪼개어 나누어 가질 수도 있다. 이를 ‘공유물의 분할’이라 하는데, 토지분할의 한 유형이다. 이러한 분할은 토지를 구입하거나 개발할 때 사용하는 토지 리모델링의 대표적인 기법이다. 토지분할은 현실적으로 땅을 효과적으로 투자하고 쉽게 매각할 수 있으며, 또 단독 토지소유권을 확보하여 각자가 유용하게 쓸 수 있는 유용한 방법이라고 할 수 있다. 전원주택지 마련을 위한 토지 공동구매 최근에 인터넷 카페나 클럽을 통해 토지를 공동구매 하려는 모임이 많아지고 있다. 공동구매는 전원주택지나 주말농장을 구하려는 그룹도 있고, 단순히 전매차익을 얻으려는 투자자 모임도 있다. 어느 경우든 공동구매는 좋은 땅을 공개된 정보와 현장답사로 싸게 사려는데 그 취지가 있다. 대개의 경우 소액투자자들이 원하는 작은 땅은 찾기도 어렵고, 이미 매물로 나와 돌아다녀 상당히 올라 있는 상태이다. 그 대안으로 여러 명이 큰 땅을 싸게 매입해 여러 명이 공동으로 구입함으로써 투자의 효과를 높이고자 함이다. 실제 이러한 집단 공동투자는 한 회사 직원들이나 동호인들이 공동으로 주택단지를 매입하는 등 과거에도 있어 왔다. 최근과 같이 순전히 투자개념으로 자발적인 추진이 이뤄지는 것은 인터넷의 보급에 힘입은 바 크다. 토지투자에 대한 지식과 정보의 공유가 광범위하게 퍼져 있기 때문에 나온 새로운 현상으로, 일단 긍정적으로 바라본다. 공동투자자들의 관계는 민법상 공유관계로 볼 수 있다. 그러나 땅을 매입하고 집을 지으려면 우선 토지분할 절차를 밟아야 한다. 공유자 전원 합의 있어야 분할 가능 지분을 표시한 공유 상태로 있던 토지를 분할하려고 할 때에는 공유자 전원의 합의가 필요하다. 그런데 통상 그 중의 한 사람이라도 등기비용 부담 등에 이의가 있어 분할등기 신청에 협조를 안 하면, 분할등기를 하지 못한다. 이 때에는 공유물분할청구소송을 해야 한다. 하지만 전원 합의로 토지분할을 신청했으나 그 땅이 법적으로 분할이 안 되는 땅일 수도 있고, 지자체에서 토지분할을 허가해 주지 않는 경우도 있을 수 있다. 이 경우에는 꼼짝없이 공유 상태로 남아 있을 수밖에 없다. 그 외에 공유자 1인이 토지 구입 시에 담보를 위해 자기 지분 토지에 저당권을 설정하였다면, 훗날 토지 전체는 물론 다른 사람의 지분도 처분하지 못할 수가 있다. 토지 분할의 절차 및 분필등기 토지의 분할이란 앞서 말한 바와 같이 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것이다. 지적공부란 지적대장과 지적도면 및 경계점좌표등록부를 말한다. 지적대장에는 토지대장, 임야대장, 공유자연명부, 대지권등록부가 있고, 지적도면에는 지적도와 임야도가 있다. 토지를 분할할 수 있는 자는 원칙적으로 토지소유자에 한한다. 지적법상 지적분할의 신청은 토지소유자가 소유권 이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우와 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우에 한한다. 토지소유자가 토지분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청 즉, 지적공부를 관할하는 특별시장, 광역시장, 구청장 및 군수에게 토지분할신청서와 분할허가신청서 및 지적측량성과도를 제출하고, 그 외 토지분할의 합리적인 사유를 소명해야 한다. 또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 때에는 60일 이내에 의무적으로 소관청에 토지분할을 신청해야 한다. 그래서 토지분할을 하려면 먼저 분할측량이 앞선다. 토지의 분할등기는 부동산등기법상 ‘분필등기’라고 하는데, 토지의 변경등기에 속한다. 토지의 변경등기란 토지등기부의 표시란에 기재된 등기사항이 변경된 경우에 하는 등기로서, 분할등기의 경우에는 토지의 지번, 지목과 면적 등이 바뀌는 변경등기이므로, 토지소유자는 분할이 있는 때에는 1월 이내에 의무적으로 변경등기를 신청해야 한다. 토지분할허가제 토지의 분할은 국가의 입장에서 보면, 때로는 토지이용의 비효율화를 야기하기도 한다. 토지행정의 번잡을 초래하고 토지투기의 수단으로 악용될 수 있으므로, 소유자의 자유의사에만 맡길 수는 없는 것이다. 따라서 토지분할은 일단 모두 허가를 받아야 하는 개발행위의 내용에 포함되어 있으며, 특히 필요 이상으로 잘게 쪼개는 것을 금하는 건축법이 있다. 개발제한구역의 땅과 농업진흥지역 내의 농지에 대하여는 분할면적의 하한선을 따로 두고 있는데, 토지분할의 허가심사기준은 국토계획법 등에서 구체적으로 상세히 규정하고 있다. 토지분할에 관해서는 지난 2006년 3월 7일까지는 도시지역에서만 토지분할허가제가 시행되었으며, 도시지역을 제외한 비도시지역인 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역에서는 분할이 자유로웠다. 그러나 지방토지에 대한 기획부동산업자들의 투기조장과 거래의 위험성에 따른 영세 투자자의 피해를 막기 위해, 2006년 3월 8일부터는 전국의 모든 토지에 대하여 토지분할허가제가 시행되었다. 따라서 지금은 전국의 어떤 토지든지 분할하고자 할 때에는 토지소재지 시ㆍ군ㆍ구에서 토지분할허가를 받아야 한다. 토지분할이 제한, 금지되는 경우 토지분할신청 시 제출하는 분할허가신청서를 심사하는 과정에서는 우선 관련법이 정한 분할금지와 제한규정에서의 위배 여부를 심사하게 된다. 건축법 및 각 지방자치단체의 조례가 정하는 최소분할제한면적에 미달한 경우 또는 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우에 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한될 때에는 분할허가가 나지 않는다. 예컨대 산림형질변경, 농지전용 등이 불가능하여 개발 자체가 곤란한 지역, 경사도가 심한 공익용산지 등에서는 단순매매를 위한 토지분할은 금지된다. 그러나 구체적인 분할금지 혹은 제한에 관한 세부심사기준은 아직까지도 나와 있지 않다. 여기에 각 지방자치단체는 분할필지수, 분할회수, 연속분할기간, 분할목적의 타당성 등에 대하여 각기 나름대로의 분할심사기준을 마련해 운용하고 있다. 그러나 전국적으로 통일된 합리적인 심사규정이 명문화되지 않은 관계로 토지소유자나 토지구입자와의 분쟁도 적지 않다. 이에 관한 합리적인 지침이나 예규가 있어야 할 것이다. 토지분할허가를 받지 않아도 되는 경우 모든 토지의 분할에 허가제를 적용하는 것은 자치 과잉규제와 행정번잡을 초래할 수 있다. 그래서 법은 합리적인 분할 사유가 있는 경우, 허가를 받지 않고 자유로이 분할 할 수 있는 예외를 두고 있다. 예컨대 경과규정으로 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지나 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지, 그 밖에 토지분할이 불가피한 경우 등이다. 또 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 기존 묘지를 분할하거나, 사설도로를 개설하기 위한 분할, 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할의 경우에는 분할최소면적의 제한을 받지 않는다. 또한 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후, 인접토지와 합필하고자 하는 경우에는 제한이 완화된다.

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2011.05.11　 정보　

(주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 1

필요한 토지를 합리적으로 구입하기 위한 핵심은 간단하다. 좋은 땅을 값싸고 안전하게 얻는 것이다. 하지만 이를 위해 알아야 할 원칙과 정보가 한두 가지가 아니다. 전원생활을 희망하는 실수요자는 물론 투자자가 반드시 알아야 할 토지 투자의 전반적인 개요와 흐름에 대해 전문가의 조언을 빌려 매호 연재를 통해 알아본다. 그 시작으로 맹지의 활용 방법에 대해 짚어본다. 글ㆍ(주)가야컨설팅 이승진 대표 전문가 땅테크 조언 01 “맹지에 길을 내 가치를 높여라” “길이 아니면 가지마라”는 부동산업계의 격언이 있다. 이미 지어진 아파트나 연립 등과 같은 주거용 주택은 도로가 확보된 것을 전제로 건축허가가 난 것이므로 해당사항이 없다. 그러나 논, 밭, 임야 등에 주택 또는 건축물을 건축하거나 개발하고자 농지전용 혹은 산지전용을 거쳐 건축허가를 받을 때, 진입도로는 무엇보다도 기본적으로 해결해야 할 전제조건이다. 그래서 땅을 거래하거나 전원주택지를 고를 때 가장 주의할 대목이 진입도로의 유무와 그 폭이다. 아무리 주위 환경과 경치가 좋은 땅이라 할지라도 길이 없다면 무턱대고 구입해서는 안 된다. 마음에 꼭 들어 굳이 사겠다면, 계약 전에 먼저 길을 낼 수 있는 방법을 물색하고, 확실한 조치를 선행해야 한다. 진입도로는 토지거래의 기본 땅에 건축물을 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야 건축허가가 난다. 건축허가 요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 폭을 따지는데, 건축법에서 규정하는 도로의 조건에 부합해야 한다. 진입도로가 없는 땅을 눈먼 땅, ‘맹지(盲地)’라고 한다. 때문에 거래의 요건상 적합하지 않은 땅으로 친다. 맹지는 매매가 잘 이루어지지 않을 뿐 아니라 땅값도 진입도로를 확보한 땅에 비해 절반 내지는 많아야 70~80% 수준에 거래된다. 맹지는 도시지역이나 농촌지역을 막론하고 대지나 전원주택지는 물론 농지나 임야 등에도 찾아 볼 수 있다. 특히 산 중턱이나 개울을 건너야만 들어설 수 있는 임야는 통상 맹지인 경우가 많다. 밭도 다른 밭을 가로질러 진입해야 하거나, 밭도랑의 작은 농로를 거쳐 갈 수밖에 없는 상황이라면 맹지일 확률이 높다. 건축법상 도로 요건 건축법에서 ‘진입도로’란 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로 규정하고 있다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」에 의해 개설된 도로와 시장ㆍ군수ㆍ구청장 등 건축허가권자가 허가 시, 그 위치를 지정 공고한 도로에 국한된다. 또한 기본적으로 사람과 차량이 통행할 수 있으며, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로인 동시에 실제 사용 중인 현황도로이어야 한다. 지적도에는 도로로 표시되어 있으나 현재는 밭으로 쓰고 있어 도로 기능이 없는 경우에는 원래 지적도에 따라 실질적으로 통행할 수 있는 길을 새로 만들어야 한다. 반대로 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로 할지라도 실제 지목은 밭으로 되어 있고, 지적도에도 길로 표시되지 않았다면 건축법상 도로가 아니다. 진입도로의 폭은 전원주택 등 일반적인 경우에는 통상 4m이어야 하고, 대지에 2m 이상 접해야 한다. 이외에 전원주택단지나 창고, 공장, 유통센터 등의 경우에는 6m나 8m의 폭을 확보해야 한다. 또 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로 설치가 곤란하다고 판단되어 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간 안에는 너비 3m 이상의 도로가 요구된다. 이러한 도로 폭과 접도 의무는 막다른 길과 인구가 적은 섬인 경우에는 다소 완화되어 적용되기도 한다. 여하튼 토지거래 시 가장 안전하고 건축법상 건축허가를 받을 수 있는 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다. ① 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것 ② 건축허가권자가 허가 시 지정ㆍ공고한 도로일 것 ③ 사람과 차량이 통행할 수 있을 것 ④ 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것 ⑤ 지목이 도로일 것 ⑥ 국가 또는 지자체 소유의 공로(사도는 사용료 문제가 있기 때문) ⑦ 실제로 사용 중인 현황도로일 것 ⑧ 폭 4m 이상일 것 ⑨ 토지가 2m 이상 도로에 접할 것 맹지에 진입도로를 내는 방법 맹지에 진입도로를 낼 수 있는 방법으로 가장 흔한 예가 진입로를 낼 땅의 지주에게 토지사용승낙을 받는 것이다. 도로 개설을 위한 토지사용승낙서는 별도의 법적인 양식은 없다. 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적 등을 명기하고, 사용할 자의 주소, 성명과 토지 소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하면 된다. 필요한 경우에는 도로 개설을 위한 토지분할을 위해 측량과 설계도면을 작성해서 붙이기도 한다. 진입로의 사용 승낙을 받아 무상으로 이용하는 경우도 있지만, 지주가 요구할 때는 사용료를 내야 한다. 이처럼 토지사용승낙을 받아 사도를 개설하는 방법이 가장 보편적이지만, 훗날을 대비해 더 확실하게 해 두려면 아예 땅을 추가로 매입하는 것도 고려해 봄직하다. 다만, 지주가 땅값으로 너무 고액을 요구하는 경우가 있는데, 이럴 때 자신의 땅 일부를 잘라 맞바꾸기도 한다. 한편 주변에 맹지를 가진 이들이 있다면, 이들과 연합해 공유지분으로 땅을 사서 등기해두는 방법도 있다. 도로지분등기를 하면 도로로 사용하는데 전혀 지장이 없을 뿐만 아니라, 땅을 팔 때에도 도로지분을 포함해 매매하기에 유리한 조건을 갖춰, 합의만 잘 된다면 현실적으로 아주 유용한 방법이라고 할 수 있다. 그 외에 내 진입통로를 개설하기 위해 민법상 통행지역권을 설정한다던가, 민법상 주위 토지통행요구권의 행사에 의한 통행권을 확보하는 방법도 거론된다. 그러나 이런 방법들은 법률적 지식이 적은 농촌에 적용하기에 현실성이 없는 방안이다. 농로와 관습상 도로를 이용한 도로 확보 이런 방법 외에 기존의 현황도로를 이용해 정식도로로 만드는 방안도 고려해 볼만하다. 예컨대, 내 땅에 이르는 오래된 농로가 있어서 현재 차량과 사람이 통행하고 있는 관습상 도로라면 시ㆍ군ㆍ구에 도로 개설을 요구할 수도 있는 것이다. 충청북도 충주시와 같은 지방자치단체에서는 이런 관습상 도로는 토지소유자의 승낙 없이도 도로로 개설할 수 있다는 조례 근거를 가지고 있다. 뿐만 아니라 오랜 기간 길로 사용한 제방이나 복개된 구거의 경우도 마찬가지이다. 내 땅에 진입하는데 구거나 하천이 가로막고 있다면, 하천점용허가를 받아 다리를 놓아 진입도로를 개설하는 방법도 있다. 쉽지는 않겠지만 그렇다고 불가능한 것도 아니다. 이 외에도 도시계획에 의해 도로예정지가 지정되어 있는 경우, 이를 근거로 건축허가가 날 수도 있다. TIP ｜ 일반적인 건축허가 요건 ㆍ대지의 소유권 및 이용권이 있을 것 ㆍ지목에 건축이 가능할 것 ㆍ용도지역 및 용도지구에 적합할 것 ㆍ특별법상 건축제한에 저촉 안 될 것(예 : 그린벨트) ㆍ지역조례에 위배되지 않을 것 ㆍ건폐율 및 용적률이 맞을 것 ㆍ진입도로 폭 및 접도요건 구비 ㆍ설계도서의 구비 ㆍ기타 건축물의 종류에 다른 규제

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2011.05.11　 전원주택　

Living & Culture _ 전원에 산다

목수 이정인과 그림작가 이재은 씨 부부 산골짜기에서 자연을 디자인하다 숲이 우거진 산 속에서 나무를 만졌을 때, 우리는 은근한 온기를 느낀다. 목수 이정인 씨가 만든 나무 가구는 그 질감과 따스함을 그대로 지녔다. 단지 그의 감각을 더해 생활에 유용하게 쓰일 뿐이다. 자연을 대상으로 세밀화를 그리는 아내도 마찬가지다. 부부는 나무와 풀, 곤충을 친구삼아 매일이 즐겁다. -------------------------------------------------------------------- 나무는 힘이 세다. 돌멩이 작은 틈에 생나무를 박아두면, 나무의 휘는 힘이 돌을 쪼갤 수 있다. 질긴 생명력을 갖고 시멘트 벽면에 뿌리를 내리기도 한다. 한 자리에서 깊고 조용하게 수련하는 나무는 순수한 형태의 에너지, 즉 누구도 대적하기 힘든 힘을 가진다. 목수 이정인 씨는 이런 나무와 온종일 힘을 겨루며 산다. 그는 이것을 ‘기(氣)싸움’이라고 표현한다. “원목으로 집성한 가구는 워낙 무거워 사람 둘이 들기도 힘들어요. 하지만, 정신을 가다듬고 나무와 기를 나누다 보면, 혼자 드는 것이 더 수월할 때가 있어요. 나무의 힘을 이해하는 것이지요.” 그는 지난 5년 간 평생 들고 있던 화첩을 내려놓고 목수로 살았다. 그렇게 나무와 소통하는 법을 배웠다. 운명처럼 시작한 시골생활, 그리고 가족 8년 전, 그가 도시 생활을 접고 강원도 홍천 산골짜기로 들어온 사연은 사뭇 기구하다. 교직 생활 중 만난 아내와 함께 부부 일러스트레이터로 활발하게 활동해 온 그는 젊은 나이에 뜻하지 않는 병을 얻었다. ‘크론병’이라는 희귀난치성 질환이었다. 2년 간 약물치료와 식이요법 등을 병행하다 결국 가족은 ‘자연’이란 치료제를 택했다. 맑은 공기와 깨끗한 물을 찾아 홍천의 산골짜기로 들어온 때가 2004년 말, 지금으로부터 7년 전 일이다. “당시는 사람답게 살고 싶은 마음뿐이어서 선택의 여지가 없었어요. 그러나 지금 돌이켜 보면 힘들었던 그 시간 덕분에 지금의 안정된 행복이 있는 것 같아요. 남편이 목수라는 새로운 직업을 갖고 저도 그림의 대상을 생태와 자연물로 집중하게 된 것이 전원생활을 통해 얻은 값진 결과죠.” 앳된 외모의 아내 이재은 씨는 담담한 표정으로 그간의 감회를 전한다. 처음 접해 본 시골생활이 고단했을 법도 한데, 그녀는 투정이라곤 전혀 없었다. 초등학교 2학년생과 유치원생인 두 아들도 이 곳 생활에 너무 잘 적응해줘서 고마울 뿐이다. 폐가를 수리해 얻은 집과 전시장 집은 해발 500m 높이의 고지대 마을, 그 속에서도 한참을 깊숙이 들어간 산비탈에 있다. 맑은 날엔 앞마당에서 태기산 꼭대기까지 볼 수 있고, 마당 아래로 너른 텃밭과 길 건너 계곡이 자리한다. 그야말로 ‘산골짜기’다. 들어올 당시만 해도, 집은 40년 세월을 겪은 오래된 농가로 사람이 살지 않는 빈 집이었다. 아이까지 있는 젊은 부부가 마을로 들어온다는 소식에, 주민들이 반기며 추천해 준 곳이다. 이정인 씨는 하루하루 집 안팎을 정리하면서 잡동사니를 치우고, 거적들을 벗겨냈다. 반듯한 본채 하나와 좌우의 외양간들만 남기고 네 가족 살림을 시작했다. 부부는 서울에서 하던 일러스트 작업을 함께 하며, 점점 자연물을 그리기 시작했다. 도시에서는 보지 못했던 곤충과 야생화, 키 작은 풀 하나까지 섬세하게 들여다보며 세밀화를 그려냈다. 생활이 안정될 무렵, 이정인 씨는 우연한 기회에 목공을 접하게 되었다. “동네 목공소에서 일손을 필요로 해서, 나무 만지는 작업을 하게 되었어요. 몸이 고단해 1년 남짓 하고 일을 그만두었는데, 그 뒤로는 그림을 도통 못 그리겠는 거예요. 손에서 나무가 주는 느낌이 떠나지 않아서.” 그렇게 그는 목수가 되었다. 집에서 10분 거리에 있는 산귀퉁이에 작은 작업장도 갖추었다. 마땅한 전시 공간을 구상하다 마당의 외양간을 손보게 되었다. 세상에 하나뿐인 전시장. 10㎡ 면적도 채 안되는 두 채의 작은 흙집 안에 그의 가구들이 정답게 들어섰다. 산을 넘어 작업장으로 가는 출근길 그가 만든 가구 한 점을 들어보자. ‘다래나무와 테이블’이라고 이름 붙여진 책상은 굳건하게 선 네 다리와 평탄한 상판이 단단한 결구법으로 구성되었다. 양 손을 뻗친 듯 바닥부터 치솟는 다래나무 줄기가 어른 허벅지 굵기로 네 다리 중 하나를 대신하고 있다. 다래나무는 그가 등산길에 발견한 버려진 고목이었다. 산중턱에서부터 짊어지고 내려오면서 그는 머리 속으로 수많은 스케치를 그리고 지우기를 반복했다. “나무는 자연에서 온 것입니다. 사람에게 필요한 도구를 만들지만, 자연에서 벗어나지 않는 형태를 찾는 것이 저의 작업입니다. 오랜 세월 그림에서 쌓아 온 눈썰미와 비례감을 더해 사람에게 친근한 가구를 만들고 싶습니다.” 작업실을 구경하기 위해 그를 따라 작은 산을 하나 넘었다. 얼마나 이 길을 오갔을지, 그는 날다람쥐처럼 걸음이 빨랐다. 20여분 걸었을까, 소나무 숲으로 둘러싸인 아담한 작업실과 그동안 공들여 닦은 집터가 나온다. 앞으로 가족들이 옮겨와 살게 될 새 집도 준비 중이다. 작업실을 보면 그 사람의 성격을 곧이 읽을 수 있다. 자투리 목재를 모아 벽면을 장식하고, 각종 수공구와 연장들은 열을 맞춰 가지런히 정돈되어 있다. 아내가 그린 가족들의 그림이 공간을 둘러싸고 그에게 힘을 주고 있었다. 자연은 가족들의 신나는 도서관 서양화를 전공한 아내 이재은 씨는 세밀화로 유명한 그림 작가다. 전원생활을 시작하고서는 자연과 생태를 주제로 한 세밀화에 더욱 집중하고 있다. 문만 열만 온통 그림 소재들이 널려있으니, 그녀에게 시골은 무궁무진한 자료창고다. 채소, 곤충 등 한 가지 주제가 잡히면 1년여를 넘게 집중해 그린다. 웬만한 박물관 탐방은 물론 사계절 무거운 카메라 장비와 채집 재료를 들고 산속 이곳저곳을 헤매는 게 일이다. 반딧불이를 그려야 하면 아이들과 계곡으로 밤마실을 나가고, 딸기가 필요하면 직접 마당에 씨를 심어 1년여를 관찰한다. 그렇게 얻어진 곤충과 식물들은 그녀의 책상머리에서 세밀화로 다시 살아난다. 그때마다 두 아들은 그림의 주인공이거나 배경이 된다. 형제는 직접 감자를 캐는 모델이 되기도 하고, 엄마를 따라 곤충 그림을 그리면서 공부도 한다. 아이들은 동네에서 유일한 초등학생이라 마을 주민들의 인기도 독차지하고 있다. 어린 형제는 학교가 파하면 늘 걸어서 집에 온다. 30분이 넘는 산책길에 둘이서 조곤조곤 나누는 이야기, 계곡에서 멱 감는 놀이, 마을 할머니에게 건네받는 간식거리 등은 후에 기억에 남을 아롱진 추억으로 새겨진다. “이곳 사람들도 차로 아이들을 통학을 시키는 게 대부분이에요. 하지만, 저는 서울에 있을 때도 그런 아이들을 안타깝게 여겼어요. 우리 아이들에게 하교길의 기쁨을 빼앗기보다 그 시간에 형제애, 자연에 대한 관심들을 쌓기를 바라죠.” 엄마의 속마음이다. 자연을 닮은 형태를 찾는 과정 이정인 씨는 이제 4년차 목수지만, 벌써 여러 번의 개인전을 갖고 올 9월에도 큰 가구전을 준비 중이다. 스스로를 연륜이 짧은 목수라고 겸손해 하지만, 사람들은 그가 디자인한 가구에서 특별한 감성미를 찾아내고 있다. “저는 늘 머리 속이 분주합니다. 무언가를 찾고 있는 과정이에요. 돌이나 넝쿨 등 가구 외에 다른 소품 작업도 하면서 산골살이와 목수를 연관시키는 작업으로 스스로를 연마하는 중이랍니다. 마치 저기 마르고 마르면서, 가구가 되길 기다리는 나무들과도 같죠.” 3~4년 전에 마련해 둔 원목들은 이제 거의 건조가 마무되었다. 휘고 뒤틀리는 정도가 잦아들면 그의 손을 거쳐 값진 작품으로 태어날 것이다. 그리고 그 때쯤이면 새 집도 웬만큼 모양을 갖출 것이다. “저희는 이곳에서 새로운 삶을 선물 받았어요. 그리고 그것을 가구로 그림으로 사람들에게 돌려주려 합니다. 자연이 우리에게 준 것에 비하면 물론 턱없이 부족할 테지만요.” “논농사를 짓는 마을 이장님한테 흙을 공짜로 얻고, 지천으로 굴러다니는 돌멩이를 가져다 집을 지었다. 재료비만 14만원 든 세상에 하나뿐인 흙집 전시장이다. 이 안에서 가구들은 흙과 함께 숨을 쉬고 잠을 잔다.”

전원속의내집　

인기

2011.04.26　 정보　

부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 04

지목과 개발행위 법규 땅을 알아야 내 자산을 지킬 수 있다 시세 차익을 얻기 위해, 또는 내 집을 짓기 위해 사람들은 땅의 용도를 바꾼다. 이를 지목 변경, 즉 형질변경이라고 한다. 부동산 다다의 서원찬 이사에게 농지법과 산지법 등과 연계된 형질 변경 방법과 유의점 등을 들어본다. <편집자 주> 부동산 투자의 기본 목표는 시세 변동에 따른 차익 실현이다. 사람들은 이를 위해 개발 정보에 귀를 기울이고 투자 세미나를 찾아다니며 나름대로 노력을 한다. 그리고 땅을 구매하여 시세가 오르길 기대한다. 기다리는 중 내 땅 주위에 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 의해 농림지역이 관리지역으로, 또는 관리지역이 도시지역으로 바뀐다면 시세 차익을 얻을 수 있다. 주변의 대형 개발 등의 호재가 뜻하지 않게 생겨도 상당한 이득을 볼 수 있다. 그러나 이렇게 로또에 가깝게 시세 차익을 얻은 이들은 소문으로 들릴 뿐이다. 일반인들이 이런 행운을 접하기는 하늘에 별따기 만큼이나 어려운 일이다. 개인이 자신의 노력으로 시세 차익을 올릴 수 있는 방법은 없을까? 주변 여건이 변하지 않고 정체된 시세라면 형질변경, 지목변경이란 개발행위 밖에는 정답이 없다. 건축이 가능한 땅으로 만들기 형질변경이란 토지 이용을 위한 개발행위의 기본적 형태며 물리적 형상의 변경 행위이다. 땅을 깎아내는 절토(切土), 흙을 메우는 성토(成土), 땅을 고르게 다듬는 정지(整地) 포장의 방법으로 행해지며, 공유수면을 매립해 이루어지기도 한다. 쉽게 말해 임야를 절토나 복토해 건축 행위가 가능한 평지로 만들거나, 논과 밭에 흙을 메워 건축이 가능한 평지로 만드는 작업이 형질변경이다. 이런 개발행위는 비록 내 땅일지라도 토지 소재지 시, 군에 반드시 허가를 받아야 한다. 다만 1) 높이 50㎝ 이내, 깊이 50㎝ 이내의 절토, 성토, 정지 작업 2) 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물, 그 밖의 공작물 설치를 위한 토지의 굴착 등 경미한 개발행위는 허가를 받지 않아도 된다. 물론 모든 토지가 형질변경 가능하거나 허가를 받을 수 있는 것은 아니다. 1) 농지로 필요한 토지2) 역사, 문화, 향토적 가치가 있는 토지 또 국방상, 고공목적상 원형유지가 필요한 토지 3) 공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목 대(垈) 이외의 토지 중 임목본수도가 51% 이상이며 경사도 21도 이상인 토지 4) 지역 여건상 당해 사업으로 주변 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려가 있는 토지 5) 생산 및 녹지지역내의 토지는 형질변경이 금지된다. 지목변경과 형질변경 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것을 말한다. 토지의 지목변경이란 지적공부에 등록된 28개 지목 중 한 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 행위다. 예를 들어 임야를 대(垈)로 바꾸는 일로 토지 소유자가 함부로 바꿀 수 없으며 법으로 일정한 사유와 절차를 정해놓고 있다. 지적법 상 지목변경을 할 수 있는 경우는 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 등 관계 법령에 의한 토지의 형질변경 등 공사가 준공된 경우와 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우이다 전원주택을 짓기 위해 비교적 싼 땅을 구입하여 형질 변경과 지목 변경을 통해 땅의 가치를 올린다면, 애초에 대(垈)로 구입하는 것보다 비용을 절약할 수 있다. 지목 중에 대(垈), 공장(장), 창고(창), 주유소용지(주) 등으로 되어있는 땅에는 곧바로 건축행위가 가능하다. 그러나 지목이 전, 답, 과수원(과), 임야로 되어있는 땅에는 곧바로 건축행위를 할 수 없다. 이런 농지나 산지는 전용허가라는 과정을 거쳐 용도지역이 허용하는 건축물을 건축할 수 있다. ‘국토의계획및이용에관한법률’에서 구분된 용도지역이라도 농지는 농지법, 임야는 산지관리법을 우선 적용한다. 즉 전용허가도 이들 법에 준한다. 산지법과 농지법이 먼저 농지법에서 농지란 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지 현황이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지와 그 토지의 개량시설부지, 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설, 농막, 간이퇴비장등 농업 생산에 필요한 시설 부지를 말한다. 농지 구입 시 주말체험 농장, 농가를 짓기 한 농지구입 등 어떤 목적이든 법에서 제외한 경우를 제외하고 토지 소재 관할 시, 군, 읍, 면장에게 농지취득자격증명을 받아야한다. 이를 소유권 이전 서류로 제출하여야 한다. 농지는 과거 절대 농지와 비슷한 농업진흥지역이 있다. 이 지역에서 법에서 허용된 사항을 제외하고는 건축행위가 금지된다고 생각하고 농사가 주 목적인 경우를 제외하고는 구입하지 않는 것이 좋다. 그리고 토지이용계획확인원 3번 농지란에 해당사항이 없으면 농업진흥지역 밖의 농지를 말하며 개발행위가 가능하다. 산지란 산지관리법에 1) 입목, 죽이 집단적으로 생육하는 토지와 그 토지 안에 있는 소택지(늪과 못이 있는 땅) 및 임도 2) 집단적으로 생육한 입목, 죽이 일시 상실된 토지를 말한다. 산지의 합리적 보전과 이용을 위해 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분한다. 보전산지는 임업용 산지와 공익용산지로 다시 구분한다. 임업용 산지는 임업 생산기능 증진을 위하여 필요한 산지이며 공익용 산지는 공익기능을 위해 필요한 산지이다. 이런 보전산지는 산지전용의 허용 범위가 엄격하다 우리가 필요로 하는 준보전산지는 임업생산, 농림어민의 소득기반 확대 및 산업용지의 공급에 필요한 산지이며 개발행위를 위한 산지 전용의 폭이 크다고 할 수 있다. 이런 임야나 농지에 바로 건축행위를 할 수없고 임야는 산지관리법, 농지는 농지법에서 정하는 절차에 따라 전용허가를 받아야한다 토지이용계획확인원에서 용도지역이 관리지역이며 지목이 전, 답으로 표시됐다면 이 땅은 농지법에 적용을 받아 사용해야 한다. 이 땅 위에 전원주택을 지으려면 농지전용을 해야 하며 농지전용을 하려면 농지법에서 정한 절차에 따라 농지전용허가를 받아야한다. 전원주택을 건축하기 위해 농지전용허가를 받은 경우, 이 땅의 지목은 대(垈)로 바꾸면 된다. 이후는 농지법에 적용을 받지 않고 관리지역에 적용되는 해당 시ㆍ군의 도시계획조례가 정하는 건폐율(계획관리지역 40%, 생산ㆍ보전관리지역 20% 이하), 용적률(계획관리지역100%, 생산ㆍ보전관리지역 80% 이하) 그리고 건축할 수 있는 건축물을 지으면 된다. 형질변경, 지목변경 등 일련의 개발행위는 대부분 지자체 청사 주위에 있는 토목설계사무소에 의뢰해 이루어진다. 그러나 토지 매입이 개발 목적에 적합한지 여부는 계약하는 순간까지 건축주가 확인해야 할 부분이다. 최소한이라도 알아야 내 자산을 지킬 수 있다. 꾸준한 관심으로 자산 관리 이런 개발행위를 통해 잘 가꾸고 만들어져 가치를 올렸다 해도 제대로 관리를 하지 못하면 가치가 떨어진다. 토지의 주위 환경이 변해 축사가 들어오거나 혹은 적재물 창고가 생길 수도 있다. 특히 전원주택을 지으려고 계획한 부지 주위에 환경에 갑자기 변한다면, 이것이 결정적 약점이 되는 경우도 종종 있다. 3년 전 모 대학교수(56세)가 노후에 전원주택을 꿈꾸며 땅을 구입한 적이 있다. 움푹 들어간 곳은 복토를 하고 축대를 쌓아 나름대로 땅의 모양을 정성들여 만들며 가꾸어나가던 중, 한동안 바빠 땅을 방치해두었다. 한참만에 방문하니 땅 옆에 커다란 축사가 생겨 집짓기에 곤란한 경우가 되어 버렸다. 축사 주인이 마을 원주민이라 제대로 말 한마디 건네 보지 못하고 씁쓸한 마음으로 가꾸던 땅을 매물로 의뢰했다. 내가 구입한 토지가 개발행위를 통해 가치를 높였다 해도 목적이 달성 때 까지 끊임없이 관리하고 보완해 나가야한다. 7월 장마철도 지나면 방치해둔 내 재산은 안녕한가 한번 점검해 봐야 한다. 내 자산은 꾸준히 공부하고 점검하며 스스로 지켜야 한다. -------------------------------------------------------------------- * 용적율: 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율 건폐률: 대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율 입목본수도: 토지에 자라고 있는 나무 그루수의 비율 지적공보 : 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부

전원속의내집　

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2011.04.25　 정보　

부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 03

“집이 마음에 든다고 티 내지 말라”웬만한 수도권 인기지역은 전원주택 포화상태다. 새로운 땅을 구해 집을 짓는 번거로움을 피해 이미 지어진 집을 매매해 가꾸는 것도 색다른 방법이다. 개인의 취향에 맞춤형 주택이라 예상 외로 저렴한 가격에 구입할 수 있는 이점도 있다. 부동산 다다의 서원찬 이사에게 전원주택 매매 시 주요 사항들을 들어본다.<편집자 주> 집 짓는 일을 경험한 이들은 두 번 다시는 하지 않겠다고 고개를 젓는다. 건축 초기에는 마음 속에 꿈꾸던 집이 바로 실현될 것만 같지만, 집이 형태를 잡아가면서 좀처럼 생각한대로 결과가 나오지 않는다. 건축업체에 설계 변경이나 자재 교체를 요구할라치면 바로 자금 문제가 걸린다. 때문에 예산을 계속 초과하는 속상한 일이 생긴다. 이 모든 과정이 고단해 기존에 지어진 집을 속편하게 구입하는 이들도 있다. 그러나 남이 남의 목적과 스타일에 맞게 지어진 집은 결코 내 집 일수는 없다. 기존 주택을 매매하는 이들도 계약서에 도장을 찍기 전까지는, 내 집을 짓는 만큼의 까다로운 고민과 신중함이 필요하다. 주택을 구입할 목적을 분명히 해라 전원생활을 생각한다면 확실한 목적이 있어야 한다. 요양, 휴양, 수익용, 주말용 혹은 실생활 등 귀촌의 이유를 정해 목적에 맞는 땅, 집을 알아봐야 한다. 요양을 위해서는 인적이 드문 외진 곳도 나쁘지 않다. 공기가 좋고 물이 맑은 지역이 우선이다. 단, 질병을 고려해 낮과 밤의 온도차와 주변의 습기 여부를 확인해야 할 것이다. 응급 시 병원까지의 거리도 염두에 두어야 한다. 주말용으로 사용하려면 주 생활지역과 시간적인 거리를 충분히 고려해야 한다. 현재의 터전에서 1시간 30분 정도의 거리를 기준으로 삼는다. 주말 주택이 2~3시간 걸리는 지역에 있다면 오가는 왕복시간과 비용으로 나중에는 지쳐서 쳐다보기 싫어질 수 있다. 특히나 잘 가지 않게 되는 겨울철에는 더욱 방치할 수 있다. 상시주거용이라 하더라도 너무 외딴 곳은 좋지 않다. 읍면 소재지의 마을로 가는 도로가 잘 닦여 있어, 생활필수품 구매가 항시 가능하고, 면단위 보건소의 의료시설 등 국가에서 운영하는 시스템이 잘 정비되어 있다면 생활하는데 큰 어려움은 없다. 등기상 권리는 분명히 확인해라 일반적으로 등기는 토지와 주택의 소유권이 따로 분리되어 권리가 등재된다. 그래서 토지와 주택의 권리 소유자는 동일인일 수도 있고, 때에 따라 명의가 다를 수도 있다. 등기상에 주택의 소유를 나타내는 공시가 지상권인 경우도 있고 임차권, 전세권 혹은 등기상 나타나지 않는 법정지상권, 관습법상지상권이란 항목도 있다. 법률지식이 거의 없는 매수인 입장에서는 법적으로 완벽하게 공시된 물건을 선별하는 일이 무엇보다 중요하다. 이를 위해서는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도 등 공적 서류를 발급받아 등기부 일치 사항을 직접 확인하는 과정을 거쳐야 한다. 집이야 조금 흠집이 있으면 고치면 되지만 법적 하자는 소송으로 이어질 수도 있는 일이다. 특히 시골의 농가나 빈 집을 구할 때는 더욱 유의해야 한다. 시골의 주택이나 토지는 법적 소유자가 아니더라고 그 물권을 점유하고 있는 이들이 많다. 과거에는 남의 땅에 말 한마디만 하고 집을 짓는 경우도 있었고, 정당한 대지 가격을 지불했다 해도 법적으로 서류 정리를 하지 않은 채 오랜 세월 흘러 온 사례가 많다. 때문에 현재 그 땅, 그 집에 살고 있는 사람의 말만 무조건 믿어서는 절대 안 된다(민법제245조 점유로 인한 부동산의 취득 기간). Tip _ 민법제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다. 어떻게 관리했느냐에 따라 가격이 달라진다 전원주택이란 사전적 용어는 농경지나 녹지 따위가 있어서 시골의 정취를 느낄 수 있게 교외에 지은 집이라 표현되고 있다. 행정적으로는 전원주택이란 정의는 없고, 다만, 사회통념상 단독주택으로 이해하면 될 것이다. 전원주택의 유형을 보면 콘크리트 주택, 목조주택, 스틸하우스, 통나무주택, 황토주택, ALC주택 등이 있고, 이 유형별 장점을 모아 철근 콘트리트 골격에 사이딩을 대는 등 독특하게 변형된 집들도 많이 보인다. 이러한 전원주택들을 매매 시 초기 건축비를 그대로 돌려받지 못한다. 출고 이후 가격이 떨어지는 중고차처럼, 준공이 나면 감가상각을 생각해야 한다. 또한 개인이 짓는 집이니, 그 취향이 꼭 맞는 다음 주인을 찾기 어렵고 살면서 관리를 제대로 하지 않으면 집값은 가차 없이 떨어진다. 반면, 주변의 마을 경관이 좋고 단지 내 주택으로 전원마을이 형성되었을 때, 집주인의 유별난 애정으로 정원을 아름답게 가꾸었을 때는 프리미엄을 받을 수 있다. 매매가의 주는 땅값이지만, 주택의 가격도 주인이 관리 능력에 좌우될 수 있다. 주택의 난방기재와 비용은 체크 1순위다 이미 지어진 집을 구입할 때는 건축물에 앞서 집이 앉혀진 환경을 먼저 파악한다. 집의 향을 계절별, 시간별로 지켜봐야 한다. 또한 주변에 혐오시설은 없는지 확인한다. 지형적으로 경사진 곳이나 마을과 떨어져 외딴 집일 경우는 지난겨울처럼 폭설이 내릴 때 집안에 갇히거나 외출 후 귀가에 어려움을 겪을 수 있으니 유의한다. 다음으로는 전기와 상하수도 시설 등 기반시설을 확인한다. 가족수에 맞춰 충분한 정화조 양이 되는지 알아보고, 지하수를 사용하는 주택이라면 그 유량이 풍부한지 여부도 체크해야 한다. 건축물을 볼 때는 낙후된 부분을 우선 파악해야 한다. 구조재의 문제점은 없는지, 지붕에 누수되는 부분은 없는지, 벽면의 습기로 인해 곰팡이가 핀 곳은 없는지 등 일반 아파트보다 신경 쓸 것이 많다. 특히 겨울철 난방시설 상태는 유심히 봐야 한다. 현재는 심야전기보일러의 비용상승으로 공급이 거의 줄었지만, 불과 2~3년 전까지만 하더라도 대부분의 전원주택들은 심야전기보일러를 선택했다. 필히 가동여부를 점검하고, 겨울철 난방비용이 어느 정도 나오는지 고지서를 확인해야 한다. 실제 답사할 때는 무표정으로 일관해라 집을 팔려고 내 놓은 모든 주인들은 자기 집이 최고라고 말한다. 사정상 어쩔 수 없이 매매한다고. 이들을 대개 ‘며칠 전에 누가 얼마에 팔라고 했는데 거절했다’ 혹은 ‘구체적 가격을 제시하며 계약이 성사될 상황이다’라고 압박을 하는데 이에 현혹되지 않도록 한다. 또한 소유주들은 나름대로 자기 집에 대한 자존감이 강하여 집을 보고난 후 집이 마음에 들지 않는다고 말하면 매물을 내놓지 않는다고 버럭 화를 내는 경우도 종종 있다. 반대로 집이 너무 마음에 들어 티를 내면 그 표정을 원인으로 가격 흥정에 불리한 조건이 생길 수 있다. 답사 시에는 기본적인 예의를 갖추되, 감정 표현을 직접적으로 드러내지 않도록 주의한다. 농가나 빈 집 구입 시 주의사항 농촌지역에는 대지가 아닌 땅에 지어진 미등기, 무허가 상태의 주택이 꽤 많은 편이다. 예를 들어 지금 집이 있고 사람이 주거하지만 대지의 지목이 농지 즉 전, 답, 과수원으로 표시된 경우다. 이때 집은 미등기 상태이다. 건축물 대장에 등재된 주택이면 등기에 문제가 되지 않지만 미 등재된 주택일 경우 소유권 이전에 따른 등기를 하는데 문제가 발생한다. 미등기, 건축물 대장에 미 등재된 주택을 매매 시에는 등기 가능 여부를 확인해야 되며 지목이 농지로 표시된 경우 등기 이전을 위해 집을 철거해야 하는 불상사도 생길 수 있다. 지목이 농지라면 농지취득자격증명을 받아야 되는데 주택이 있을 시 농지취득자격증명이 발급되지 않아 땅도 등기가 안 될 수 있다. 서류상 불일치가 많을 때는 그 지역의 읍ㆍ면사무소 산업과에 문의해서 정확한 답을 얻고 매매에 착수해야 할 것이다.

전원속의내집　

인기

2011.04.22　 정보　

부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 02

“고수는 맹지(盲地)를 거들떠 본다” 부동산은 도로나 개발 사업으로 가치가 오르지만, 이것은 행운이다. 땅 주인이 직접 가꾸고 돌봐 제 땅의 가치를 높이는 것이 지름길이다. 부동산 다다의 서원찬 이사는 전원주택지를 고를 때 안목과 노력, 두 가지 기본적인 의지를 강조한다. 여기에 약간의 현장 경험을 더해 답사자들에게 현명한 길을 안내한다.<편집자 주> 부동산은 부동성이란 특성을 가지고 있어 위치와 접근성 문제가 중요하다. 건축이나 개발행위를 하기 위하여 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 행위 제한에 적합해야 하고 농지법, 산지관리법 등 기타 법률에 저촉됨이 없고 건축법 규정에 적합한 도로를 갖추어야 한다. 도로가 건축법상 규모에 못 미치거나 아예 통행로가 없는 맹지인 경우 사도개설, 현황도로 인정, 토지사용승락서 등 건축허가 요건이 필요하다. 이런 허가 요건은 지역별, 지자체별로 해석과 적용이 다른 경우가 많으니 해당 부처에 꼭 문의하여 확인하는 것이 먼저다. 이번 회에는 맹지에 대해 구체적인 의미와 개발 방법을 소개한다. 우선 건축법상 도로의 의미를 알자 맹지라 불리는 땅은 주위가 모두 타인 소유의 토지로 둘러싸여 도로와 접하는 부분이 전혀 없는 토지라 건축법 상 건물을 세우지 못한다. 차량 통행이 불가능하기 때문에 건축 인ㆍ허가를 받을 수 없어 대부분 기피하는 땅이다. 만일 이런 땅에 새로운 도로를 만들 수 있다면 그 가치는 어떻게 될까? 건축법상 ‘도로’라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로 혹은 예정도로를 말한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로, 건축허가권자가 그 위치를 지정 공고한 도로도 포함된다. 막다른 도로의 경우 10m 미만은 폭 2m 도로, 10~35m 미만은 폭 3m 도로, 35m이상 막다른 길은 폭 6m(다만 읍ㆍ면지역은 4m) 도로여야 한다. 건축물을 짓기 위해서는 최소 대지 면적이 4m 도로와 2m 접해야 한다고 지정되어 있다. 다만 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역안의 동 혹은 읍 지역과 5백人 미만의 섬 지역은 폭 4m 조건으로 완화된다. 법률상 맹지에 도로를 확보하는 방법 맹지에 도로를 확보하기 위한 방법은｛민법219조 주위 토지 통행권, 220조 분할ㆍ일부양도와 주위 통행권, 291조 지역권｝으로 통로 확보가 가능하다. 요즘은 세상이 각박해져 토지 사용승락서를 받기가 매우 어렵고, 다만 사용료를 매해 따로 지불하는 경우도 있다. 지역권은 물권으로 등기된다. 소유권이 바뀌어도 효력이 유지되고 부종성에 의해 처분되어도 함께 처분된 것으로 본다. 판례에 의하면 통행권은 현 상황에 사용하기 적당한 통로의 확보지 미래 상황까지도 고려한 사용권은 아니라고 한다. 즉 후에 새로운 토지 사용은 보장하지 않는다는 판례이다(대판 1996.11.29,96다33433). 220조는 현 소유주가 분할시 무료로 사용할 수 있는 것이지 분할한 소유주가 토지를 매매 혹은 사망하여 상속으로 소유권이 이전되는 경우 종전의 토지사용을 계속 주장할 수 없다.(대판2002.5.31, 2002다9202) 지적도상 도로로 표시되었다고 인정되더라도 현황이 도로가 아니면 공익을 위해 도로가 인정될지언정 개인을 위해서는 도로로 인정받을 수 없는 경우도 있다. 관습법상 도로라 하더라도 포장이 되어있지 않은 도로는 토지 소유자가 도로로 사용하는데 동의하지 않았다면 도로로 인정받지 못하는 경우가 많다. 이는 민법상 주위토지통행권이며 확실하게 길을 내는 방법은 주위 땅을 매입하거나 주변 맹지 소유자와 함께 공유지분으로 도로를 확보하는 수다. 한편 1975년 12월 31일 이전에 도로로 사용하였다는 것을 증명할 수 있다면(단, 폭 4m 이상) 허가권자의 지정ㆍ공고와 무관하게 도로로 인정이 가능하다 반짝 TIP _ 임도(林道)란 산지관리법상 산림의 효율적 개발ㆍ이용ㆍ임업의 기계화 등 임업의 생산기반 정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림 소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 또한 경운기 혹은 농기계가 통행하는 농로(農路)는 도로가 아니고 개인 소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다. 때문에 임도와 농로를 이용한 건축허가를 받기는 어렵다. 구거나 하천을 이용한 도로내기 토지이용계획확인원이나 지적도를 보면 맹지와 도로사이 땅의 지목이 구(溝)또는 천(川)으로 표시된 경우가 있다. 구(溝)는 구거(溝渠)로 ‘용수ㆍ배수를 목적으로 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지’를 말한다. 하천은 ‘자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지’로 천(川)으로 표시된다. 이러한 구거나 하천을 이용해 점용허가를 받아 도로를 확보하는 방안도 있다. 구거는 공유수면관리법으로 농정과, 하천은 재난관리과에서 관리하고 있다. 등기부 등분을 확인해 보면 소유주가 *로 표시된 경우 이 땅은 국ㆍ공유지이다. 소유주란에 사유지일 경우 김길*로 표시된다. 국ㆍ공유지라면 점용허가를 받아 도로를 만들 가능성이 있다. 주택 분양을 위한 점용허가는 안 되지만 개인 소유부지에 주택을 짓기 위한 점용허가는 얻을 수 있다. 지자체별 건축과에 허가 가능여부를 문의하면 된다. 국공유지 땅을 내 정원처럼 즐기는 방법 전원주택지 중 부지와 접한 면이 국ㆍ공유지일 경우에는 산과 들을 내 정원처럼 생각하며 살 수 있다. 개발도 거의 불투명하기 때문에 한적한 풍광도 계속 얻을 수 있는 빼어난 장점이 있다. 실제로 경기도 여주군 금사면에 거주하는 김씨는(62세) 서울에 거주하다 부인의 요양을 위해 귀촌한 사례다. 그는 산 밑에 위치한 임야를 구입하여 대지로 전용허가를 받고, 하천부지에 점용허가를 받아 출입구를 만들었다. 국ㆍ공유지 산을 점용허가를 받아 실제 구입한 땅보다 배(倍) 이상의 토지를 누리고 있다. 부인의 병도 호전되고, 여름이면 펜션 임대 사업으로 수익도 올리고 있는 케이스다. 반면, 구거를 농업용으로 사용할 경우는 농지법상 농지에 해당하여 다른 용도로 사용할 경우 농지전용허가나 목적에 맞는 사용승인을 받아야한다. 또한 도로에 가드레일이 설치되어 접한 땅이라면 도로관리 주체에 문의하여 꼭 전원주택용도가 아니고 다른 수익용으로 사용하고자 도로사용점용허가를 얻는 방법도 있다. INFORMATION _ 맹지 관련 법률사항 제219조 (주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. ② 전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 제220조 (분할, 일부양도와 주위통행권) ① 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다. ② 전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다. 제291조 (지역권의 내용) 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다. 제292조 (부종성) ① 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다. ② 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

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2011.04.22　 정보　

부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 01

“장화 신고 들어가서 자동차 타고 나와라” 부동산은 도로나 개발 사업으로 가치가 오르지만, 이것은 행운이다. 땅 주인이 직접 가꾸고 돌봐 제 땅의 가치를 높이는 것이 지름길이다. 부동산 다다의 서원찬 이사는 전원주택지를 고를 때 안목과 노력, 두 가지 기본적인 의지를 강조한다. 여기에 약간의 현장 경험을 더해 답사자들에게 현명한 길을 안내한다.<편집자 주> <사례 1> 성남 ~ 여주 복선 전철의 호재는 주변 도시에 활기를 불어넣고 있다. 4~5년 전 역세권 근방에 부동산을 매입한 이들은 2009년 착공소식과 함께 2배 이상의 매도 호가를 얻었다. 그런데 이중에서도 역세권이 아닌 땅으로 유독 더 높은 수익을 본 이가 있으니, 그 주인공은 서울 종로에 사는 K 여사(60세)다. 그녀는 사람들이 역세권 땅으로 너나없이 몰릴 때, 경기도 여주군 흥천면의 남한 강변 땅 6천평을 사들였다. 이른바 맹지로 여름철 홍수가 자주 나 농작물 재배도 거의 불가능한 곳이었는데, 당시 가격은 ㎡ 당 15,000원이었다. 그런데, 2009년 4대강 정비 사업이 확정 발표되고 나서 국가로부터 ㎡ 당 5만원의 보상을 받았다. K 여사는 맹지에 대한 남다른 감각을 갖고 또 다른 대토용지를 찾고 있는 중이다. <사례2> 수원에 사는 이모씨는 경기도 이천 마장면에 지어진 한 전원주택 매물을 보고, 현지 부동산 관계자와 함께 답사에 나섰다. 부동산 측은 그 집이 지어질 당시, 토지이용계획확인서에 도로가 표시되어 있었고 실제 그 길을 사용하고 있었다고 했기에 직접 집으로 찾아갔다. 그런데 원래 다니던 그 길은 경운기가 떡 하니 막아놓은 상태. 집으로 향하는 길을 찾기 위해 이리저리 둘러본 결과, 하천을 이용해 교량을 설치하고 새롭게 도로를 확보한 상태였다. 그 집의 주인은 사용승낙서를 얻지 못하고 막대한 돈을 들여 교량을 새로 만든 것이다. 지적도상 도로도 실제 도로로 사용하지 않을 때는 인정받지 못할 수도 있다는 것을 보여준 사례다. ------------------------------------------------------------------- 땅을 사고 집을 짓는 일은 신경 써야 할 일이 한둘이 아니다. 부동산에 관련된 인문, 사회, 행정적 여건을 전부 고려해야 입맛에 맞는 땅을 찾고, 수익과 전원생활 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다. 사람에게 생기를 주는 자연 환경을 찾아라 우리 조상은 집을 지을 때, 배산임수(背山臨水)를 따졌다. 즉 뒤에는 산이 있고 앞에는 물이 흐르는 남향, 동남향 위치의 부지를 좋은 집터로 생각했다. 택지의 모양은 주택과 균형을 이룰 정도의 크기로, 원만하고 평탄하며 정방형을 최고로 쳤다. 그러나 지금 이런 땅은 찾기 힘들다. 10년 전만 하더라도 가뭄에 콩 나듯 나오긴 했지만, 지금은 산골짜기 조금 괜찮다 싶은 땅은 어김없이 주택에 세워져 있다. 또 사람들은 물이 있는 계곡ㆍ하천ㆍ저수지 등 풍경에 집착한다. 아침에 안개가 자욱하게 낀 장관을 영화 속 한 장면처럼 꿈꾸고 있다. 그러나 풍광보다 더 중요한 것은 일조량과 습도다. 너무 골짜기면 일조량이 좋지 않고, 바람도 세다. 물이 과하면 습도가 높아 건축물과 사람에 좋지 않고, 물소리도 신경쇠약을 유발할 수 있으니 정도를 따져야 한다. 토질은 붉은 황토색은 띠며 윤기가 흐르는 땅이 좋다. 자갈이 많거나 비가 오면 진창이 되는 습지, 가물면 흙먼지가 풀풀 날리는 땅도 좋지 않다. 특히 경사지는 성토 혹은 축대를 쌓아 택지를 조성해야 하니 비용도 만만치 않다. 토목 공사 비용은 땅의 모양 경사도 등에 따라 천양지차다. 축대나 법면을 쌓는 재료로 콘크리트, 보강토, 자연석 등이 주로 사용되는데, 대지 660㎡(200평) 경사지의 토목 공사의 경우, 콘크리트로 약 1천만원 이상의 경비가 든다. 도로와 공장, 축사 파악은 기본 중의 기본이다 건축법상 도로는 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로나 예정도로를 말한다. 땅은 길이 어떤 형태로 만들어지냐에 따라 팔자가 바뀐다. 시골 사람들이 ‘공짜로 준다고 해도 안 가질 땅’이라고 했던 곳에 전철역이 들어서거나 고속도로 인터체인지가 생기면 과거 마을 형태는 사라지고 완전히 새로운 모습으로 탈바꿈한다. 반대로 과거에 번잡하고 상권이 형성된 읍ㆍ면 단위가 도로 직선화 정비 작업으로 인해 폐허가 되기도 한다. 전원주택지를 고를 경우 이런 호재로 내가 집을 지을 주변에 개발되어 지가가 상승하면 부동산 가치로는 좋은 일일 것이다. 그러나 전원생활의 기본은 건강하고 조용한 휴식 등 마음의 안정에 있다. 터 잡은 장소가 등산로나 유원지 입구, 새로 나는 길 근처에 있다면 수익성 사업으로 용도를 바꾸고 주택을 위한 터는 다시 찾아보는 것이 낫다. 과거 수도권 외곽에 땅값이 살 때 공장들이 많이 들어섰다. 원하는 부지 주위에 소음 발생, 위험 물질 제조, 악취를 배출하는 공장이 있나 꼭 살펴봐야 한다. 또한 요즘 축사들은 소규모로 가축을 키우는 곳이 아니라 대부분 기업 형태의 대규모 축사, 돈사, 계사다. 이런 시설들은 주택지로서 감가 요인이 된다. 4~5월 농촌은 퇴비로 인한 가축 분뇨 냄새가 많이 나는데, 퇴비 때문인지 주변 축사 때문인지 꼭 변별해야 할 것이다. 대규모 축사가 있다면 피하는 것이 좋지만, 의외의 행운을 얻을 수도 있다. 요즘 농촌에는 우사, 계사 등 농장이 폐쇄되거나 혹 폐쇄예정인 곳이 많다. 이런 정보는 마을 사람들이 누구보다 더 잘 알고 있으므로, 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 되기도 한다. 행정적 예정은 어디까지나 예정이다 시골 마을의 땅은 지적도의 형태와 실제 사용하는 면적에 큰 차이가 나는 경우가 많다. 그래서 땅을 구입하자면 먼저 토지이용계획확인원을 확인하여 농림지역, 관리지역 혹은 임야인지 확인해야한다. 농지인 경우 농업진흥구역, 농업보호구역을 확인하고 농업진흥구역이면 외지인 건축행위가 불가능하다고 보면 된다. 임야는 보전산지와 준보전산지로, 보전산지는 공익용ㆍ임업용으로 분류된다. 과거 임야에 건축행위가 불가능했으나 지금은 660㎡의 자신 소유 임야에는 집을 지을 수 있다. 농지는 원래 경자유전 원칙에 의해 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 소유한다하여 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 받아야한다. 1000㎡ 미만의 농지를 주말 체험농장으로 사용하려 농지를 소유를 소유하는 경우 농업경영계획서는 필요 없다. 임야도 산림 전용이 가능한 지역이라도 임목의 상태가 좋아 입목본수도 50% 이상일 경우, 경사도가 15도 이상일 경우에는 산림 전용 허가를 얻기 힘들다(지방자치단체에 따라 다를 수도 있다). 지적도에 표시되기는 도로로 표시됐으나 실제 현황에는 밭으로 사용 될 경우, 공공의 이익에 영향을 미칠 경우 도로로 인정되지 않을 수도 있으니 법이 정한 지적도만 믿고 계약서에 도장 찍는 우를 범하지 말고 꼭 현장을 방문해 확인해야 한다. 혹 기획부동산들이 앞으로 길을 만들 예정이라고 광고를 하는데, 여기 현혹되지 말아야 한다. 예정은 어디까지나 예정이다. 경치가 좋고, 사고 나면 바로 가격이 2~3배 상승하는 땅을 찾아다니기보다, 내가 살면서 가꾸고 노력해 내 부동산의 가치를 높이는 방법이 지름길이다. 집은 사람과 생활하면 숨쉬는 순망치한의 관계와 같아야 한다. 외형적인 집, 나를 고민하게 만드는 집 보다는 내생기와 맞는 편안한 장소에서 꾸리는 전원생활을 희망해야 후회가 없다. 다음 호에는 맹지를 찾아 개발하는 방법과 양택풍수의 구체적인 내용을 다뤄 본다. TIP _ 공동구입, 공동개발로 땅값은 저렴하게 답사를 다니다 보면 큰 면적의 땅이 주로 많다. 수도권에서 좋은 부지를 구입하려면 규모 1000평~2000평 쯤 되는 땅을 동호회나 친구, 친척들이 뜻을 모아 함께 구입하는 것이 좋다. 6~10명쯤 공유지분으로 구입 후, 3~4년 기간을 두고 조금씩 개발하는 것이다. 부지가 큰 땅은 면적당 단가가 소형 부지보다 저렴하다. 수도권만 고집하지 않을 경우, 충북이나 강원도 지방에서 경치 좋은 땅이 평당 15만~20만원 정도 되는 매물도 찾아볼 수 있다. ------------------------------------------------------------------- 이 글을 쓴 서원찬 씨는 공인중개사이자 부동산 전문 상담사로 주택 관련 컨설팅 회사인 ‘부동산 다다’ 이사직을 맡고 있다. 이천, 여주, 광주, 용인 등 수도권 전역을 아우르는 정보망으로 하루 중 12시간 이상을 현장 답사에 소비한다. 앞으로 지역 사회에 부동산 관련 공경매 강좌를 개설할 예정에 있다.031-638-4363 www.budongsandada.co.kr

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2011.04.21　 조경　

지렁이로 비료 만드는 재활용 플라스틱상자

옥산나가든에서 수입·판매 중인 캔-오-웜즈™(Can-O-Worms™)와 웜-카페는 1995년 호주의 Reln社에서 개발한 재활용 플라스틱 상자로, 단순히 지렁이를음식물쓰레기와함께넣어두기만하면영양이풍부한100% 유기질비료를 얻을 수 있는 제품이다. 3개의 원형상자 또는 4개의 네모상자로 이루어진 서랍식 구조로 제작되었으며, 과도한 물기를 모으고 뺄 수 있는 꼭지가 달린 맨 아래 칸 상자와 다리를 조립하고, 나머지 상자와 뚜껑을 올려놓으면 간단하게 완성된다. 지렁이의 종류는 매우 다양하지만, 음식물쓰레기를 좋아하며 한정된 공간에서도 잘 번식하고 많은 양의 유기물을 분해하는 지렁이를 원한다면 줄지렁이를 사용하는 것이 현명하다. 처음 시작해서 어느 정도 음식물처리 효과를 보기 위해서는 약1,000마리(지렁이500g)정도가필요하다. 지렁이들은 매일 자신의 무게의 반 정도의 음식물을 처리하므로 음식물과 지렁이의 양은 1:2로 유지한다. 양파껍질이나 오렌지껍질과 같이 산성도가 높은 음식물은 피하고, 채소와 과일껍질, 커피찌꺼기, 계란껍질등이지렁이식사로좋다.지렁이상자내에는늘적당량의수분이필요하므로, 신문지와 흙으로 음식물쓰레기를 덮고 분무해서 습도를 높여주면 지렁이의 활동이 활발해진다. 지렁이를 통한 퇴비화 과정이 50% 이상 이루어진 경우, 물을 주면 지렁이상자를 통과 하면서 액체비료도 얻을수 있다. 사용법 주방 또는 그늘진 곳에 놓아 둔다 → 바닥에 작은 구멍들이 뚫린 상자 하나에 신문을 찢어 바닥에 깔고 물을 흠뻑 적신다 → 흙과 함께 지렁이를 놓는다 → 바로 옆에 신문지로 싼 음식물쓰레기를 흙 속에 묻는다 → 상자 속 전체적인 생태환경이 조성될 때까지 음식물은 3~4일에 한 번 씩만 공급한다. 옥산나가든 02-798-6787 www.oxanagarden.com 2010년 전원속의내집 5월호 게재

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 10

10.느티나무 건축 김성용 대표 “친환경 전원주택, 현대 한옥에 해법이 있다” 전원주택을 꿈꾸는 이들의 공통분모는 자연 속에서 누리는 건강한 삶일 것이다. 주거에 있어 친환경의 개념이 그 어느 때보다 중요한데, 그 해법은 우리네 살림집에 고스란히 담겨 있다. 자연을 거스르지 않는 친환경 주택, 돌과 나무와 흙으로 지은 우리 한옥에 주목하자. 근래에는 현대인의 생활을 반영하고 주거 성능을 보강한 진보된 퓨전 한옥이 속속 선을 보이고 있다. 많은 사람들이 한옥에 대한 선호도는 높지만, 막상 주거의 대상으로는 주저하는 경우가 많다. 그러나 한옥이 변하고 있다. 시대가 변하면 사람의 생활 방식도 변하듯 현대인에게 맞는 살림집이 필요하기 때문. 과거 전통건축의 정서와 현대인의 생활 기능이 결합된 이른바‘퓨전 한옥’이 현대 한옥 건축의 새로운 가능성을 열어주고 있다. 공간 구성의 현대화, 구조 방식 및 처마 지붕 모양의 다양화, 흙벽 및 창호의 현대적 적용 등 개량한옥의 한계를 뛰어 넘는 다양한 시도가 쌓이면서 이제는 하나의 정형으로 자리잡고 있다. 현대인의 생활을 담은 현실적인 설계 건축경력 10년 이상의 전문가로 구성된 전문업체인 느티나무 건축은 통나무와 흙을 주자재로 사용한 현대 한옥 시공에 주력하면서 또 다른 형태의 한옥을 제시하고 있다. 이들이 짓는 집은 외관만 놓고 보면 전형적인 통나무주택처럼 보이지만, 엄밀히 따지고 보면 한옥의 가구법(架構法)에 충실한 퓨전 방식을 지향하고 있다. 국내에서 한옥에 쓰이는 수종으로는 우리나라 육송이 가장 바람직하겠지만, 고가의 가격이 흠으로 지적된다. 때문에 북미산 더글러스 퍼(Douglas-fir)나 미송, 러시아에서 수입되는 나무들이 대체재로 적잖게 사용되고 있다. 하지만 느티나무 건축은 독일산 홍송(Red fine)을 구조재와 주요 마감재로 채택하고 있다. 촘촘한 나이테로 유명한 독일산 홍송이 우리나라 육송에 가장 가까운 특성을 가지고 있기 때문이다. 전통 한옥 구조에 현대 생활 요소를 반영한 현실적인 설계에도 주력하고 있다. 동선의 흐름이 원활하도록 문턱을 낮추고, 트인 창과 조망에 부족함이 없도록 문과 처마 높이를 세밀하게 정한다. 한옥은 왠지 어둡고 생활에 불편할 것이라는 오해를 불식시키기 위해 다양한 치수를 적용한 시행착오 끝에 얻은 결과치 이다. 특히 지역에 따라선 단열성을 한층 강화하기 위해 벽체를 흙벽돌 대신 맞벽치기로 시공을 하고 내부는 한지를 대어 마감한다. 이와 같이 흙과 나무를 자재로 사용한 집의 최대 장점은 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻한 탁월한 냉난방 효과에 있다. 난방은 구들 대신 보일러에 의한 배관 방식으로 처리하지만, 건축주의 요구에 따라서는 일부 방에 아궁이 불을 땔 수 있는 전통 구들방을 시공해 주거 만족도를 높이고 있다. 창호의 선택도 중요한 포인트다. 전통적인 문양의 목창은 창과 흙벽 이음매와 외부창의 변형으로 인한 여닫힘이 원활하지 못하다는 점이 심심치 않게 하자로 지적되었다. 이를 해결하기 위해 변형이 없고 단열이 우수한 현대식 창호로 대체하는 대신 세살 목창으로 한옥의 맛을 낼 수 있도록 마감한다. 01 전남 여수시 선원동에 목구조와 기둥-보 구조를 조합하여 지은 전원주택. 벽체는 황토 맞벽치기로 내부는 한지로 마감하였다. 02 굵고 단단한 목재들이 결구되어 있는 모습을 확인할 수 있다. 한옥의 결구법에는 지붕을 구성하는 부재의 종류가 무척 다양하다. 03 언뜻 보기에는 일반적인 통나무주택으로 보이지만, 엄밀히 따지면 한옥의 가구법(架構法)에 충실한 퓨전 한옥이다. 느티나무 건축 전통 고건축 사찰을 전문 시공하던 기술력을 바탕으로 퓨전 한옥, 수공식 통나무, 황토건축 등으로 그 분야를 확대한 시공업체다. 보다 건강한 건축을 추구하고자 흙, 나무, 돌 등의 친환경적인 소재만으로 집을 짓고 있다. 또한 우리 전통 건축 기법 그대로 최대한 현대적인 흐름에 맞게 현장에 적용하고 있다. 느티나무 건축 김성용 대표 시공사가 어떤 생각을 가지고 집을 짓느냐가 중요하다. 같은 값이라도 어떤 자재를 선택하느냐가 집의 안정성과 기능을 좌우한다. 공정별 도급 금액을 줄이고자 싼 인건비의 용역을 쓰느냐, 디자인 감각과 기술력이 뛰어난 고급 인력을 쓰느냐에 따라 집의 마감은 천차만별 달라질 수밖에 없다. 시공사는 현장 전체를 지휘 관리하는 총감독이라는 점을 명심해야 한다. 경북 영천시 화산면 대기리 150 / 054-337-8066, 016-503-8066 / www.natywood.com

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 9

09.(주)홈포인트코리아 한국지사장 유혁민 이사 “차별화된 주문주택 브랜드에 주목하라” 집에 대한 개략적인 사항과 요구에 대한 밑그림을 바탕으로 시공사와 상담을 해야 한다. 주문건축 분야에 전문성과 노하우가 있는 업체로 구체적인 시방서와 정상적인 가격을 제시할 수 있는 업체를 선택한다면 성공 확률은 높아질 것이다. 건축은 가격 외에도 수많은 단계와 변수가 상존하는데, 브랜드를 내세운 전원주택이 보다 표준화된 공정과 자재로 소비자의 시선을 끌고 있다. (주)홈포인트코리아는 일본에 본사를 두고 단독주택 문화가 발달한 일본 주거문화의 장점을 국내 현실에 맞춰 설계에 반영한 반층주택 및 2세대 주택을 시공하고 있다. 또한 KMEW사이딩, 락울 등 검증된 건축재를 수입해 보다 우수한 다양한 자재를 국내에 선보이고자 노력하고 있다. 반층주택과 2세대 주택의 도입 반층주택은 연면적에는 포함되지 않으면서 넓은 공간을 취미실이나 수납공간, 공부방으로 활용할 수 있는 장점이 있다. 외부에서 언뜻 보기에는 2층 건물이지만, 일반적인 2층 건물 보다는 건축물의 높이가 높아져 설계에 따라선 오픈천장이 아니어도 높은 천장고를 가진 주택으로 설계할 수 있다. 한편 2세대 주택은 한 단독주택 내에 부모세대와 자녀세대가 독자적인 생활 영역을 가지면서도 함께 생활할 수 있는 개념의 주택이다. 이러한 모든 주택에는 외단열과 내단열에서 빼앗기는 손실을 차단하는 양단열 공법이 적용된다. 주택의 열 손실 및 연료비 절감을 실현하기 위함이다. 윈드스테이지 & 스마트스테이지 (주)홈포인트코리아는‘윈드스테이지’와‘스마트스테이지’두 개의 주택 브랜드를 보유하고 있다. 윈드스테이지는 가장 많은 호응을 얻은 주택으로 일본 프리컷 공법이 적용되었다. 또한 구조재, 창호, 지붕재, 바닥재, 현관문, 외장재까지 모두 일본에서 수입해 완공 후 몇 년이 지나도 하자나 외형의 변화가 거의 없는 주택이다. 건축주의 요구를 최대한 반영하는 주문주택으로 공간 활용을 최대화한 스킵플로어(Skip floo) 방식과 2세대 주택 등 보다 개선된 주거공간을 지향한다. 특히 목조주택의 고단열 실현을 위해 천장 및 외벽에 일본 수입 단열재인‘락울’로 마감을 한다. 내화성, 내수성이 탁월해 시간이 지나도 성능에 변함이 없어 쾌적한 단열 환경을 제공한다. 스마트스테이지는 윈드스테이지의 기술력과 시공성은 그대로 가져오면서 경제적 부담을 덜어주는 자재들을 엄선한 합리적인 가격대의 주택이다. 내외부 마감자재를 규격화함으로써 대량구매를 통해 가격을 낮추고, 규격 자재에 의한 시공으로 인건비를 절감하기에 가능한 것이다. 2×6 목구조로 13㎡(4평) 다락방과 148㎡(45평) 주택의 경우, 평당 360만원대에 공급하고 있다. 평당 500만원대 이상의 충분한 가격경쟁력을 지닌 오더 메이드(Order made) 주택인 윈드스테이지와 중저가 실현을 위해 가장 합리적인 자재들로 엄선한 스마트스테이지. 각기 콘셉트를 뚜렷하게 내세운 두 브랜드를 기반으로 설계의 다양화와 자재 발굴을 통해 한층 업그레이드 된 주택을 선보일 예정이다. 01 수요자의 주문과 라이프스타일에 따른 2×6목구조주택. 변형이 가능한 공간을 두고 있다. 02 내추럴 모던 스타일의 주택. 공간별 모던한 느낌과 미니멀한 분위기로 가족 구성원에 따른 공간별 색채감을 달리 주었다. 03 내부에 적용한 다양한 인테리어 스타일. 04 중정을 중심으로 거실과 식당, 주방을 연계하여 넓은 공간을 구성하며 밖으로 부터의 시선을 차단하는 외부 아트월을 두었다. 05 중앙빌리지 타운하우스 2호 주택. 공간 활용을 최대한 반영한 주택으로 반오픈 천장으로 상단에 취미실을 배치하였다. (주)홈포인트코리아 건축주의 다양한 욕구에 맞춰 차별화된‘윈드스테이지’와‘스마트스테이지’이라는 주문주택 브랜드로 건축주의 만족도를 높인 단독주택을 기획, 시공하고 있다. 일본에 본사를 두고 있으며, 작년부터는 여주 중앙빌리지 타운하우스와 윈드스테이지 동탄타운하우스의 시행 및 시공사로 선정되어 부동산 개발과 시행, 분양 업무도 병행하고 있다. (주)홈포인트코리아 한국지사장 유혁민 이사 많은 공정과 자재가 소요되는 만큼 돈의 사용처가 자칫 불분명해질 수 있는 것이 집이다. 싸고 좋은 물건을 만나기도 어려운데, 싸고 좋은 집을 찾는 것은 여간 힘든 일이 아니다. 때문에 건축 예산을 합리적으로 투명하게 관리되는 회사를 선택하는 것이 중요하다. 과다한 비용을 책정하지 않는 믿을만한 회사, 정확한 시방내역을 공개하는 회사의 집이라면, 그 견적에는 그만한 이유가 있는 것이다. 경기도 용인시 수지구 죽전동 890-1 2,3층 / 1600-8507(031-264-4720~4721) / http://www.hpk.in/ http://cafe.naver.com/dandoc http://cafe.naver.com/windstage

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 8

08.초원황토주택 김용완 대표 “과학적인 흙집은 아무나 지을 수 없다” 인체에 유익한 천연소재들로 이루어진 건축이 각광을 받는 시대가 왔다. 그런 의미에서 황토집의 우수성은 현대 과학으로 입증된 바 있어 나날이 그 인기가 높아지고 있다. 또한 최근에는 습기나 크랙 등의 문제점과 인테리어의 한계를 뛰어넘는 사례들이 선보이고 있어 황토집에 대한 관심은 가속화될 전망이다. 이상적인 황토주택을 위한 조건 조상의 지혜가 담긴 전통 살림집, 목재와 흙으로 지어진 황토집은 현대에 와서 다시 태어났다. 진화한 건축 기술을 접목해 단열성, 내구성을 보완하고 어둡고 칙칙했던 내외부 마감도 변화를 거듭하고 있다. 늘 문제점으로 여겨지던 웃풍과 습기, 크랙을 없애고 밝은 기와나 백토를 사용해 환한 인상을 주는 식이다. 이처럼 건강에도 좋고 보기에도 좋다는 인식들이 생기면서, 황토 건축 관련 업계도 호황을 맞고 있다. 그러나 시장이 커지면서 이에 따른 폐해도 여지없이 등장했다. 화학 첨가물을 다량 섞어 만든 황토벽돌 자재, 구조설계를 제대로 하지 않아 지붕 하중을 견디지 못하는 현장, 시공 후 관리를 나 몰라라 하는 부실한 A/S 업체들이 소비자들의 혼란을 가중시키고 있다. 업계 전문가들은 황토주택 건축에서 가장 중요한 요소로 자재의 순수성을 첫째로 꼽는다. 청정 재료만으로 흙벽돌을 만드는 기술은 재래식 공법을 이어 온 오랜 연륜에서 나온다. 경기도 김포에 위치한 초원황토주택의 경우, 어떤 이물질도 섞지 않은 순수 흙에 유기농 볏짚을 넣어 고압한 후 자연 바람으로 건조시키는 고단한 과정으로 벽돌을 생산하고 있다. 원적외선 방사, 탈취, 항곰팡이, 내충격성 시험들을 거쳐 한국건자재 시험연구원에서 정식으로 우수성을 인정받았다. 재료 다음으로 중요한 것은 황토건축의 단점을 극복할 수 있는 설계와 디자인이다. 지붕의 소재를 고려해 하중을 계산하고, 기둥과 벽체에 들어갈 자재를 산출한다. 일상적인 비나 눈을 피하기 위해서 처마길이는 기본 1m 이상 길게 내 주고, 벽 하단부는 통기성 발수제를 뿌려주거나 전돌 또는 치장벽돌로 마감한다. 벽체 외부에 로그사이딩을 마감해 풍화작용으로 인한 흙집의 손상과 크랙을 미리 예방하는 방법도 있다. 다년간의 노하우 집약된 조직력 필요 과거의 흙집은 동네 사람들이 품앗이로 모여 지었지만, 지금의 흙집은 아무나 지을 수 없다. 현대인들의 거주 환경에 발맞추기 위해서는 철저한 기술력과 시공 능력을 갖추고, 준공 후 관리 등 A/S까지 완벽해야 한다. 초원황토주택의 흙집은 지면에서 약 60㎝ 이상 띄워 통기초를 삼고, 한옥의 목구조 방식을 그대로 본 따 기둥과 보를 엮는다. 구조적으로 안정적인 방식의 집의 형태를 갖추기 위해서다. 지붕재는 전통 소재인 토기와나 초가 대신 편의성을 위해 오지기와를 주로 얹는다. 시공비 절감은 물론이고, 내구성도 확보할 수 있는 적절한 소재다. 황토주택은 현대 주거의 트렌드에 발 맞추지 않으면 자칫 촌스러운 집으로 전락할 수 있다. 친환경적인 면모는 그대로 둔 채, 다양한 기법을 적용해 짓는다면 백년 가는 현대 흙집을 얻을 수 있을 것이다. 01 백토로 마감해 환한 프로방스풍 이미지를 주는 황토흙집. 02 안정적인 지붕 디자인에 높은 데크를 설치한 흙집 외관. 03 기둥보 방식으로 골조를 세우는 현장 모습. 04 순수 흙에 유기농 볏짚으로 빚은 흙벽돌이 자연건조 되고있다.05 목재사이딩으로 마감한 미려한 외관의 흙집. 초원황토주택 경기도 김포시에 위치한 초원황토주택은 흙벽돌 제조 뿐 아니라 시공까지 담당하는 전문 건축업체다. 한해 30여 채 이상의 시공 실적으로 다년간의 경험과 노하우를 가진 전문 시공팀을 꾸리고 있다. 서울 근거리에 자재 공장 및 전시장도 함께 운영하고 있어 순수 흙벽돌이 만들어지는 과정을 눈으로 확인할 수 있다. 초원황토주택 김용완 대표 흙집을 시공하겠다고 마음먹었다면, 어떤 소재의 벽돌이나 마감재를 쓸 것인지 먼저 따져봐야 한다. 시중에 화학물질이 첨가된 흙벽돌이나 몰탈이 만연한 상황이라, 순수한 천연소재의 벽돌을 찾기가 어렵다. 짚이나 숯 등의 천연 소재로 응집력을 갖추고, 크랙을 최소화한 마감재라면 추천할 만하다. 여기에 들어가는 짚 하나도 유기농인지 확인하는 섬세함이 필요하다. 내외부 인테리어는 기존 흙집의 이미지를 탈피해 현대적인 감각을 따르고, 각 층마다 너른 데크를 설치해 주거편의를 도모하면 좋다. 경기 김포시 통진읍 도사리 845-1 / 031-987-7322 / www.cwhouse.co.kr

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 7

07.삼진에너홈 고용규 대표 ‘숨 쉬는 집’의 유령에 속지 마라 그간 국내 전원주택 업체들은 목조, 스틸, 황토 등 그 소재에 불문하고‘숨 쉬는 집’을 내세워 마케팅을 펼쳐왔다. 이는 주택의 에어타이트시스템에 대한 무지에서 비롯된 것이다. 별체, 지붕, 창호 등에서 손실되는 열은 엄청난 에너지비용으로 충당해야 하며, 그 손해는 고스란히 건축주 몫으로 돌아온다. 이제‘숨 쉬는 집’이란 유령에서 벗어나야 할 때다. 중공층 이중외피기술과 가변형 에어타이트 시스템 건축 시공에 있어 기밀성 확보는 매우 중요한 사안이다. 벽과 천장, 창호 부위에서 새어나가는 열은 200㎡(약 60평) 주택 기준 연간 1천2백ℓ의 에너지 손실을 유발한다. 단 한 개의 콘센트 구멍으로 빠져나가는 에너지 소비량이 연간 10ℓ에 이르는 현실이다. 또한 제대로 기밀 시공이 되지 않으면, 습기가 침투해 곰팡이가 발생하고, 이는 주택 유지ㆍ보수에 큰 불편을 준다. 2010년 이전에는 국내에 기밀층과 에어타이트시스템을 만들어 줄, 제대로 된 건축재료가 없는 상황이었다. 하지만 지금은 관련 자재의 꾸준한 연구가 이어지고 있고, 해외의 에너지 절감형 재료들도 속속 들어오고 있다.‘ 숨 쉬는 집’이 아닌‘완벽한 기밀을 갖춘 집’을 지을 발판이 마련된 것이다. 자재 뿐 아니라 시공 기술력의 발전도 이어졌다. 대표적인 국내 스틸하우스 시공업체인 삼진스틸하우스는‘삼진에너홈’이란 이름으로 패시브 스틸하우스 건축의 새 장을 열었다. 여기서 주목할 점은 에너지 절약형 시공 기술에 있다. ‘중공층이중외피기술’이란, 스틸스터드 본체와 외단열재 사이에 열반사 기능을 지닌 듀퐁社의 투습방수재 에너코(Enercor)를 설치해, 마치 진공보온병과 같은 중공층으로 에너지 효율을 극대화 시키는 방법이다. 이는 기존 패시브하우스에 비해 상대적으로 얇으면서도 주택 외부로 손실되는 열은 거의 제로에 가깝도록 한 기술력이다. 건축물 내피는 계절과 기후에 따라 습기의 침투율이 달라지는 독일 프로클리마(Proclima)社의‘인텔로(Intello)’를 설치한다. 동절기 습기는 외부로 내보내고, 하절기 외부의 습기 침투는 막아주는 가변형 투습방습 시스템이다. 허브형 전기설비 기밀시스템도 건축물의 새어나가는 열을 잡는 데 효과적이다. 기존 주택의 전기설비는 개별 회로마다 전기복스를 설치하고 그것이 천정에 노출되어 이 부위를 통해 공기가 유출됐었다. 이를 막고자 천장에 설치된 30여 개에 이르는 전기복스를 하나의 허브형 전기복스로 집중시켜 기밀시공 하고, 각각의 콘센트 구멍을 막아 이를 통한 공기의 흐름을 원천적으로 봉쇄한다. 친환경 주택의 선봉, 김포 에너지절감형 주택 사례 삼진에너홈이 최근 시공을 마친 경기도 김포주택은 저탄소 녹색건축의 기술이 총망라된 최첨단의 친환경 주택이다. 주요 구조가 스틸 스터드임에도 불구하고, 단열과 기밀성 유지를 위해 목자재와 콘크리트 소재 등 타 소재를 유효적절하게 혼용해‘하이브리드 건축’을 완성했다. 중공층 이중외피기술과 가변형 에어타이트 시스템, 허브형 전기설비 기밀장치는 물론, 국내 최초로 층간 열교차단 기밀시스템까지 도입한 사례다. 시공 과정 내내 여덟 차례에 걸친 블로어 테스트(Blower door Test)를 실시하여 패시브하우스가 요구하는 n50 ≤ 0,6 h-1 기밀 성능을 확보하는 수확을 이루었다. 또한 기존의 흡기와 배기가 따로 있는 방식이 아니라 하나의 닥트로 이용되는‘원웨이 열회수 환기장치’를 채택하여 실내 쾌적 지수를 높였다. 패시브 건축물의 기본요건 중 하나인 외부 자동 블라인드도 설치했다. 이는 동ㆍ하절기 냉난방 부하를 최소화하는 역할을 하고 있다. 01 최근 시공을 마친 김포주택. 저탄소 녹색건축의 기술이 총망라된 하이브리드 건축이다. 02 화순 주택은 삼진에너홈만의 독자적인 기술력이 응집 된 에너지 절감형 주택이다. 03 이중외피시스템 04 허브형 전기설비 기밀시스템 05 가변형 투습방습 기밀시스템 06 블로어도어 테스트 현장. 삼진에너홈 지난 2008년 스틸하우스의 에너지절감형 건축을 최초 시공한 이래, 꾸준한 기술 개발을 발판으로 삼진에너홈이 탄생했다. 원칙시공과 정도 시공을 건축철학으로 삼고 있는 삼진스틸하우스가 전신이며, 최첨단의 저탄소 녹색건축기술 구현하는 건축 에너지코디네이터 회사로 발돋움하고 있다. 삼진에너홈 고용규 대표 애초 패시브하우스 건축은 유럽에서 먼저 시작되었다. 기밀성과 열교 차단, 환기장치 등의 기본적인 내용은 국내 건축에도 똑같이 적용된다. 그러나 우리 기후와 생활 양식에 맞춘 에너지절약형 기술이 반드시 있을 것이다. 삼진에너홈은 이러한 토착형 시스템을 꾸준히 개발해 왔고, 이제 실현 단계에 이르렀다. 지금 전국적으로 한국형 스틸패시브하우스 시공이 활발하게 이루어지고 있다. 서울시 서초구 양재동 302-4 중원빌딩 402호 / 02-3437-7236 / www.e-steelhouse.com

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 6

06.산림청 목재생산과 진선필 과장 “치솟는 난방비 고민, 펠릿 연료로 풀어라“ 농가나 전원주택에서는 난방비의 부담이 크다. 도시가스의 혜택을 받지 못하기에 화목·심야·연탄보일러 등으로 난방비의 절감을 노리고 있는 실정이다. 이제는 급등하는 유가와는 상관없이 안정적이고 경제적인 난방 방식이 필요한 때이다. 화석연료를 대체할 신재생에너지이자 가격과 공급에 있어 유력한 대안이 될 펠릿 보일러에 주목해 보자. 가격 경쟁력 갖춘 차세대 연료, 목재펠릿(Pellet) 작년부터 신규 난방기에 대한 면세경유의 지원과 고효율 전기 난방기 지원이 중단됨에 따라, 차세대 연료를 사용한 펠릿보일러에 대한 관심이 높아지고 있다. 산림청은 2009년부터 농가주택 난방용으로 보급되던 펠릿보일러에 이어 올해에는 펠릿난로까지 시범 보급한다. 펠릿보일러는 현재 370만원(보조금 259만원, 자부담 111만원)의 가격대로 보급되고 있으며, 펠릿난로 역시 200만원 한도 내로 산림청에서 70% 지원, 자부담 30%로 책정될 예정이다. 산림청의 자료에 의하면 목재펠릿은 펠릿의 등급과 보일러의 성능에 따라 보일러등유나 경유대비 20~35% 비용 절감 효과를 보이고 있다. 보일러의 열효율에 따라서 45% 정도까지도 절감이 가능해 추후 보일러의 성능이 개선되면 난방비 절감의 폭이 커질 것으로 전망된다. 이로 인해 폐목재를 연료로 재활용한 펠릿이 유류비에 대한 부담이 높은 농가와 전원주택에 대안이 되고 있다. 산림청은 펠릿보일러의 기술 수준 향상 및 불량보일러의 보급 차단을 위해 펠릿보일러 인증시스템을 올해 상반기 중에 도입할 예정이다. 아울러 설치업자의 전문성을 키우기 위한 설치 전문기업 제도도 시작한다. 보일러 제작 업체는 열효율 85% 이상 되는 기준을 만족시켜야 참여가 가능하며, 이는 작년의 80% 열효율 성능보다 높게 책정된 것이다. 또한 보급한 펠릿보일러에 대한 A/S 등의 사후관리 체계를 갖춰, 보일러 설치자가 3년간 하자보증을 의무적으로 할 수 있도록 개선되었다. 제조시설 확대로 안정적인 수급 노려 펠릿은 수요 여건 및 민간시설을 고려하여 현재까지 9개의 제조시설(생산규모 14만톤)이 운영 중이며, 9개소가 설치 중이다. 올해까지 시공 될 제조시설까지 합치면 연간 187천톤의 펠릿을 생산할 수 있게 된다. 펠릿의 유통망 확충과 제조시설 조성이 확대됨에 따라 펠릿의 가격 인하를 기대해 볼 수 있는 상황이다. 현재 펠릿의 판매가격은 톤(ton)당 36만~39만원선이다. 산림청은 저급펠릿 유통 방지를 위한 목재펠릿의 품질규격 의무표시제를 도입했으며, 보급화를 위해 목재펠릿의 부가가치세를 올해부터 2년간 면제하기로 했다. 01 보일러 못지않게 좋은 품질의 펠릿을 써야 한다. 좋은 연료는 침엽수 위주로 순수 목재부분만으로 만든 것이고, 질 낮은 펠릿은 나무껍질이나 활엽수가 많이 포함되어 있다. 02 펠릿난로의 설치 모습. 올해까지 테스터를 마치고 상용화를 준비 중에 있다. 03 펠릿보일러 보급사업에 참여하는 업체는 산림청에 별도로 등록을 해야만 한다. 기준안에 적합한 시험성적서를 제출해야 하며, 보일러 열효율이 85% 이상이 되어야 한다. 시범보급 되는 펠릿난로 2011년 시범보급 대상인 펠릿난로는 펠릿을 채운 후 간단한 스위치조작으로 On/Off가 가능해 편리성이 높다. 차후 공공기관 등에서 테스트용으로 사용하면서 문제점을 개선할 예정으로, 상용화되면 총액 기준의 200만원 한도 내에서 산림청에서 70%를 지원한다. 산림청 목재생산과 진선필 과장 목재펠릿은 목재를 압축하여 이동성, 편리성을 갖도록 한 가장 발전된 형태의 산림바이오에너지이다. 청정연료 펠릿을 이용한 보일러 와 난로는 전기보일러나 가스보일러만큼 관리가 손쉽지는 않지만, 기존의 난방기재에 비해 연료비 절감효과를 톡톡히 볼 수 있다. 고 품질의 펠릿보일러를 개발ㆍ보급해 수요자의 만족도를 높여, 경쟁력 있는 신재생에너지 기재가 되도록 노력할 것이다. 산림청 목재생산과 / 042-481-4201 / www.forest.go.kr

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 5

05.대림이앤씨(주) 권순관 대표이사 “프리패브공법으로 공기와 시공비 절감한다” 목조 건축 전문가들은 향후에는 공장에서 주요 부재를 가공하고 조립해 현장에서 조립, 설치만 하는 건축공법인‘프리패브(prefab)’가 대세를 이룰 것이라고 입을 모은다. 그만큼 목조건축 시장이 성숙단계에 들어섰고, 수요자의 다양한 요구에 부응할 수 있는 기술력도 어느 정도 궤도에 올랐기 때문이다. 공기 단축과 시공비를 낮추는 결적정인 계기가 될 프리패브 공법에 주목해보자. 프리패브(prefab) 공법은 국내 목조주택은 물론 스틸하우스 업계에 주어진 과제다. 이 공법의 핵심은 계획된 설계에 따른 정확한 구조계산이 프로그램화된 자동화 설비에서 비롯된다. 공장에서 사전에 제작된 골조, 패널, 트러스 등 건축물의 주요 부재를 현장으로 가져와 조립만 하면 된다. 프리패브공법 목구조 건축 시스템 갖춰 목구조 전문회사인 대림이앤씨(주)는 수년전부터 프리패브 공법의 확대를 위해 차근차근 준비해 왔다. 제1회 아름다운 목조주택전 수상을 비롯해 아름다운 목조주택상, 목조건축대전 대상, 한국목재공학회 기술상 등 각종 수상 경력이 대변하듯 탄탄한 기술력이 근간이 되었다. 패널화 목조건축공법 특허와 각종 ISO 인증에 경량목구조 패널, 트러스 생산 프로그램을 통한 첨단 공장 시스템도 갖췄다. 그 일환으로 최근 경기도 용인 동백 택지지구에 3억원으로 48평 단독주택을 짓는 프로젝트를 수행한 바 있다. 통상 50평형 목조주택에 건축비로만 3억원이 소요되는데, 이 주택은 토지 매입부터 건축물 완공까지 총 3억 원에 마무리 지은 것이다. 골조공사 4일, 한 달 만에 완공해 한 필지에 두 가구의 보금자리를 시행한 것으로, 68평 대지를 반으로 나누어 건축면적 16평 3층 건물두 동을 연벽식으로 나란히 시공하였다. 국내에서 그 사례를 찾아보기 쉽지 않은 듀플렉스(Duplex) 주택으로, 당초 2층 32평으로 계획했었지만 다락방을 포함해 48평으로 완공한 것이다. 32평형 기준의 공사비를 책정하고 다락방 공간은 서비스로 제공한 셈이다. 2×6의 경량목구조방식으로 지어진 듀플렉스 주택은 목구조 골조공사가 4일 만에 끝났고, 총 공사기간은 한 달 정도에 마무리 지었다. 통상 3~4개월 정도 소요되던 기존의 일반적 공법에 비하면 획기적으로 공기가 단축된 것이다. 이 모든 것이 공장에서 미리 벽체를 가공해 현장에서 조립만 하는 프리패브 공법을 적용했기에 가능했다. 건축물을 한 달 내에 짓을 수 있다는 의미는 단순히 시공비 절감의 효과에서만 그치지 않는다. 몇 개월씩 걸리는 목조주택 공사의 경우 입주를 기다리는 건축주는 기존 주택을 매도하고 다른 곳에 오래 머물러야 하는 불편함도 줄여 준다. 대림이앤씨(주)는 향후 목구조 건축의 수요 증가로 공장 생산 방식의 벽체 패널, 트러스 사용이 증가할 것으로 내다보고 있다. 전반적인 경기 침체와 부동산 경기 하락으로 실수요자 중심의 주택과 에너지 절약형 목구조 건축이 늘어날 것으로 예상하기 때문이다. 이러한 수요에 대비해 사전 제작된 목구조 패널과 트러스를 건축업체 중심으로 공급할 수 있는 시스템 준비에 박차를 가하고 있다. 또한 금년 상반기중 보급형 목구조 주택의 표준 모델을 보급하기 위한 다양한 과학적인 데이터를 개발 중에 있다. 01 알페시아 스키힐 라운지 공사 현장의 모습. 공장에서 사전에 제작된 패널과 트러스를 조립하여 효과적인 공정이 이뤄졌다. 02 국내 최초로 금강산관광지구에 다층 경량목구조로 지은 금강산패밀리비치호텔. 기획부터 설계, 시공까지 모두를 대림이앤씨(주)가 담당했다. 03 중목구조로 시공한 순천CC 클럽하우스의 전경. 04 프리패브 공법을 통해 한 달 만에 완공한 듀플렉스 주택. 05 대림이앤씨가 시공에 참여한 타운하우스 동연재 단지 내 단독주택. (주)대림이앤씨지난 20년간 목구조 건축에만 매진해 경량목구조, 중목구조, 기둥-보구조, 다층목구조 등에 심화된 노하우를 가지고 있다. 금강산관광지구에 국내 최대 규모의 다층경량목구조 공법을 최초로 적용한 호텔을 건축한 바 있고, 구조용 집성재로 국내 최대 규모의 중목구조 건축물인 순천CC클럽하우스도 시공했다. 특허를 획득한 패널화 목조건축 공법의 목구조 패널, 트러스 공법을 이용해 획기적인 원가절감과 공기단축을 실현하고 있다. (주)대림이앤씨 권순관 대표이사 주택(House)과 집(Home)을 같은 의미로 해석할 수 있지만 분명히 틀린 의미가 있다. 주택을 짓지 말고 집을 짓기 바란다. 집은 사람이 살기 편하고 부담이 없는 소박함을 가지고 있어야 한다. 때문에 집의 크기에 욕심을 갖지 말고 적당한 크기를 전문가와 협의해 짓는 것이 바람직하다. 환경 문제와 에너지 자원 부족이 대두되는 가운데, 에너지 절약 주택을 지향하는 길이기도 하다. 경기도 성남시 분당구 수내동 16-5 오너스타워 1202호 / 031-717-1817 / www.daelimenc.com

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 4

04.온두린코리아 김지훈 소장 “싱글과 기와 너머 新소재 지붕을 찾아라” 사람도 품위나 의상에 맞는 헤어스타일을 갖춰야 하듯이, 건축에 있어 지붕재 선택도 같은 맥락이다. 값비싼 자재로 고급스럽게 지은 전원주택에 아스팔트싱글은 어울리지 않고, 경량 소형주택에 무거운 기와도 거부감을 갖게 한다. 그 가운데, 싱글과 기와의 장점을 모두 취합하되, 가볍고 친환경적인 새로운 지붕재가 주목을 끈다. 다양한 건축물에 적용 가능한 전천후 자재 새로운 건축 자재들이 하루가 다르게 출시되고 있다. 특히 벽지와 마루 등 내장재는 신소재, 신기능을 갖춘 제품들로 무장하고, 외부 마감재도 제법 다양해져 건축주들의 선택의 폭이 넓은 편이다. 반면, 지붕재는 여전히 더디게 발전하고 있다. 전원주택의 경우 이런 현상은 더욱 심하다. 아스팔트싱글과 기와가 전부인 줄 알고, 가격대에 맞춰 둘 중 하나의 자재를 선택해 시공하는 식이다. 실제 대형 건축물에 주로 쓰이는 징크 등의 금속 지붕재는 일반 전원주택에서 적용하기에 단가가 높고 시공도 까다롭다. 그래서 석조나 조적조로 마감하는 전원주택들은 대다수가 점토기와를 택하고, 저가로 짓는 경량 주택에서는 싱글이 보편화되어 있다. 이러한 양분법적인 지붕 시장에 다크호스로 떠오른 것이‘온두빌라’이다. 온두빌라는 펄프와 아스팔트를 주소재로 만드는 친환경 지붕재로, 전세계 아스팔트골기와 부분에서 시장점유율 1위를 차지하고 있는 브랜드다. 2007년 한국에 론칭된 이후, 건축주들의 입소문을 타고 꾸준히 시공 현장이 늘어나고 있다. 온두빌라의 가장 큰 특징은 아스팔트싱글과 기와의 틈새시장을 공략한 점이다. 가격도 두 제품의 중간정도로 형성되어 있으며 시공방법은 싱글에 가깝고, 완성 후 미관은 기와와 유사해 두 제품의 장점을 취합했다고 평가받고 있다. 성능 역시 뛰어나다. 아스팔트가 침투된 재질로 완벽방수를 보장하며, 펄프소재로 단열성 역시 높다. 변색, 결로, 부식현상이 없고 못을 사용해 고정하는 방식으로 지붕재 자체가 들뜨거나 떨어지는 하자를 미연에 방지한다. 특히 경량성 면에서는 타의 추종을 불허한다. 일반 기와의 무게가 ㎡당 40㎏, 아스팔트싱글은 12㎏인데 반하여 온두빌라는 불과 4㎏밖에 되지 않는다. 이러한 초경량성 덕분에 경량 목구조, 샌드위치 패널, 지붕 덧씌우기 리모델링 등 다양한 건축물에 폭넓게 적용되고 있다. 컬러와 질감 우수하고 시공성 높아 건축주들의 높아진 눈높이 덕분에 지붕재의 색과 질감도 선택의 중요한 기준이 되었다. 온두빌라의 인기 제품인 투톤칼라는 변색기와의 부드러운 입체감을 그대로 갖고 있어 호응이 꾸준하다. 또한 올해에는 검정색과 테라코타색 제품까지 선보일 예정이라 한층 컬러가 다양해질 전망이다. 건축주들의 기호 뿐 아니라 현장 빌더들에게도 높은 관심을 얻고 있다. 특별히 시공 전문가가 아니더라도 못과 망치, 전동드라이버만 있으면 DIY가 가능할 정도로 손쉬운 작업성이 강점이다. 이렇듯 온두빌라는‘적정한 가격에 괜찮은 외관’을 만드는 합리적이면서 실속 있는 지붕으로, 국내 지붕재 시장의 강자로 떠오르고 있다. 01 통나무 주택의 지붕에 온두빌라 흑적색이시공되었다. 02 목조주택 위에 기와걸이 없이 바로 시공한 온두빌라. 흑갈색으로 집 외부에 중후한 분위기를 살려준다. 03 흑적색 온두빌라가 시공된 소형주택. 가볍고 운반이 간편해 일반인들도 못과 망치만 가지고 손쉽게 시공할 수 있다. 온두린코리아 온두린그룹은 1947년에 설립된 지붕재 전문 다국적기업으로 프랑스에 본사를 두고 있다. 현재 세계 10개국에 12개의 생산 공장과 35개 자회사를 통하여 지붕재를 생산ㆍ수출하고 있으며, 아스팔트 골지붕재 분야에서 세계 1위이다. 온두린코리아는 프랑스 온두린그룹의 한국사무소로 한국 내 마케팅을 담당하고 있다. 온두린코리아 김지훈 소장 온두린과 온두빌라는 시공사보다 건축주가 직접 선택하는 경우가 많다. 각종 건축 전시회를 통해 직접 제품을 체험한 이들이 많아지면서 시공사에 역으로 요구하는 자재가 된 것이다. 단가에 민감한 시공사들은 여전히 싱글을 선호하는 경향이 있지만, 건물 이미지를 좌우하는 지붕재 선택은 철저히 건축주의 취향에 좌우된다. 흔하지 않고 시공성 역시 뛰어난 온두린 제품이 앞으로 지붕재 시장을 점령할 것이라 믿어 의심치 않는다. 서울 마포구 서교동 394-25 동양한강트레벨 1007호 / 02-337-5586 / www.onduline.co.kr

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 3

03.우림주택 권기병 대표 “보강용 철물이 데크의 안전을 좌우한다” 좋은 주택은 검증된 자재와 정확한 시공으로 완성된다. 국적 불명의 외국산 자재들을 가져다 마구잡이식으로 시공한 현장은 반드시 나중에 더 많은 관리비용을 지출하게 된다. 특히 목조주택이라면 정확한 품질의 목재를 사용하는지, 보강용 철물 등 필수 자재는 빠뜨리지 않았는지 꼭 확인해야 집이 안으로 곪는 불상사를 막을 수 있다. 국산 철물의 대명사, 메가타이(MEGATIE) 부산의 유명 관광지 중 한 곳인 누리마루는 동백섬 산책로로 명성이 자자하다. 지난 2005년 아시아유럽정상회의(APEC) 당시 만들어진 이 길은 수변 데크로 건축되어 남해의 멋진 풍광을 감상하기 그만이다. 또한 준공된 지 수년이 지났지만 목재의 변형이나 하자가 없어 성공적인 데크 시공으로 평가받고 있다. 그 비결은 어디에 있을까? 바로 목재 접합부에 적용된 보강용 철물 덕분이다. 보강용 철물은 목조주택이나 데크 등 목구조재의 하중과 부식의 문제를 해결하기 위해 사용하는 연결 자재이다. 응력을 분산시켜 하중에 대한 지지를 견고하게 하고, 작업 시간을 단축시켜 시공 효율성까지 높여 준다. 목구조가 일반화된 서양의 건축현장에서는‘커넥터(Connector)’라고 불리며 오래 전부터 쓰여 왔다. 국내에도 목조주택 초기 도입 시절에는 이를 수입해 적용하는 현장들이 있어 왔지만, 현재는 국산화에 성공해 많은 목조주택과 데크 시공 현장에서 국산 보강용 철물을 쉽게 접할 수 있다. 이러한 국내 보강용 철물을 연구ㆍ생산한 회사는 바로 우림주택이다. ‘메가타이(MEGATIE)’라는 브랜드로 잘 알려진 이 회사의 다양한 철물들은, 보강 철물의 대명사로 불리며 목구조 필수자재로 자리 잡았다. 제품은 아연합금으로 제작되어 부식과 녹을 방지하고, 치수안전성이 높아 시공자들의 만족도가 큰 편이다. 또한 전문가 뿐 아니라 일반인들도 쉽게 목구조 제작에 참여할 수 있게 해 목재 시장 확대에도 기여하고 있다. 국내 건축환경에 맞춘 차별화된 품목들 메가타이의 대표 제품은 단연 데크용 철물과 정자용 철물이다. 종류별, 규격별 품목이 120여 가지에 달하고, 이들은 적용 부위별로 쓰임새와 역할이 모두 다르다. 시공자는 목재의 종류와 두께를 감안해 철물을 정하고, 볼트와 스크류 등으로 이를 조립하면 된다. 더 나아가 기초 보강용 철물과 함께 여기에 콘크리트를 타설해 주춧돌까지 직접 생산하고 있다. 역시 규격과 중량이 다양해 현장 상황에 맞춰 선택할 수 있는 폭이 넓다. 지역 자재상에서 손쉽게 구할 수 있기 때문에 울타리나 대문 등을 DIY하고자 하는 일반인들에게도 보물 같은 아이템이다. 최근에는 데크 표면 위로 못머리가 보이지 않게 하는, 데크 클립도 인기가 높다. 클립 펀치를 이용해 시공하는 방법으로 깔끔한 외관을 만들기 때문에 고급 주택이나 상가 현장에 주로 적용되고 있다. 보강용 철물은 겉으로는 보이지 않는 숨겨진 자재다. 그래서 가볍게 여기는 현장들이 있을 수 있다. 그러나 보이지 않는 것에 더 집중하는 노력이 좋은 집의 기본이 됨을 명심해야 할 것이다. 01 부산 누리마루의 동백섬 산책로. 목재 데크로 지어졌지만 보강용 철물을 사용해 견고 하다. 02 데크 표면 위로 못머리가 보이지 않는 데크 클립. 고급 주택에 주로 적용된다. 03 보강용 철물을 사용하면 정자도 매우 간편하게 지을 수 있다. 우림주택 정통 목조주택과 스틸하우스, 데크 시공 분야에 권위 있는 기술력을 갖춘 회사로 최근에는 국내 건축 환경에 맞는 보강용 철물을 생산, 보급하는 데 집중하고 있다. 우림주택이 개발한 메가타이(MEGATIE)는 보강용 철물의 대명사이자 목구조 건축물의 필수 커넥터로 자리매김하고 있다. 우림주택 권기병 대표 친환경 에너지, 웰빙 먹거리 등에 대한 수요가 증가하면서 주택의 크기보다는 실용성이 우선시 되고 있다. 집안에 텃밭 설치가 늘어나고 단지 내에 옥상 텃밭을 만드는 등 생활공간의 변화가 유행할 것이다. 따라서 데크와 관련된 시장도 규모가 한층 커질 것으로 전망된다. 천연 데크재와 더불어 데크 시공에 필요한 보강 철물, 정자 등 외부 공간 구성에 필요한 보강재의 사용폭도 폭 넓어질 것으로 기대하고 있다. 경기도 광주시 실촌읍 장심리 337-1 / 031-764-6799 / www.megatie.com

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2011.04.19　 정보　

분야별 전문가 10인의 인터뷰 2

02.파인힐 임정엽 대표 ”건축 시 소요 자재를 설계단계에서 확정하라” 시공비 절감은 건축주들의 제 1 관심사다. 그러나 골조나 자재 등 건축 원자재의 비용을 줄이는 데는 한계가 있다. 결국 직접 공사비를 제외한 관리비를 최소화하고, 공기 지연이나 설계 변경 등으로 추가 공사비가 들지 않게 하는 방법이 최선이다. 간혹 이를 위해 건축주가 직접 책임 소장이 되어 공사를 진두지휘하는 경우가 있지만, 얕은 지식으로 덤볐다가는 오히려 공사비가 더 들 수 있다. 유기적인 시스템의 공정 관리로 건축비 최소화 무수한 전원주택 시공업체 중에 공정별 전문 인력을 갖추고 관리를 시스템화한 곳은 그리 많지 않다. 오랜 경험과 신뢰가 바탕이 되어야 철새처럼 움직이는 빌더들을 소속화 할 수 있기 때문이다. 올해로 13년 된 목조주택 시공업체 파인힐의 경우는 이러한 전문팀들을‘따로 또 같이, 스스로 움직이는 유기적인 생명체’라 칭한다. 건축 비용 절감을 위해 현장 관리 인력을 없애고, 각 공정별로 후(後) 공정자가 작업의 완성도를 체크하여 최종 관리자에게 보고하기 때문이다. 이러한 자동관리시스템은 공정별 완성도를 제고시킬 뿐 아니라, 공사 기간이 지체되지 않고 비용마저 절감하는 일석이조의 효과가 있다. 이러한 체계적인 시스템을 갖추기 위해서는 분명한 선결 조건이 있다. 바로 잘 짜여진 설계와 자재 내역서, 세부 시방서이다. 계획 설계를 마치고 기본설계를 하는 단계에서는 외장재ㆍ지붕재ㆍ창호재ㆍ내장재 등 각종 자재와 위생 기구들을 선정해 정확하게 문서화해야 한다. 주택에 소요되는 일체의 자재들에 대해 제조회사명, 모델명, 단가까지 사전에 투명하게 제시하면, 건축주와 시공사 간에 신뢰를 쌓을 수 있고 감리도 원활하게 할 수 있다. 또한 이처럼 소요 자재를 규격화하면 시공사는 대량구매를 통해 단가를 낮출 수 있고 이 혜택 은 고스란히 건축주에게 돌아간다. 세부 사양서와 시방서 작성이 완료되면 실제 공사는 일사천리로 이루어지는 경우가 많다. 실제 파인힐이 시공을 맡은 보령의 K씨 주택은 건축주와의 사전조율에 충분한 공을 들인 결과, 예정보다 앞당겨 완공하는 성과를 올렸다. 이는 정확한 도면과 사양서 덕분에 시공 중 건축주가 개입할 사항이 전혀 없고, 이로 인해 각 공정 관리시스템이 매우 원활하게 이루어진 결과였다. 세부 자재 내역까지 모두 갖춘 설계도면과 시방서 확인 파인힐은 다년간의 노력으로 이러한 체계를 갖추었으며, 혹 발생할 수 있는 A/S에 대한 요구에 즉시 반응할 수 있도록 책임제를 만들고, 자체적으로 팀별 상벌제도까지 두어 능률성을 높이고 있다. 2008년에는 이러한 기술력을 바탕으로 3층의 목구조 펜션을 지어 국내에서는 앞선 다층목구조 기술까지 선보였다. 기초와 구조 설계를 면밀히 검토하고 단층 목구조보다 훨씬 두꺼운 구조재와 금속 부자재들을 사용해, 견고한 다층 펜션 건물을 지은 것이다. 그렇게 완성된 무주의 파라다이스 펜션은 현재 근방의 명물 펜션으로 자리 잡아 높은 객실가동률을 자랑하고 있다. 파인힐은 앞으로 건축주의 개성을 담은 테마주택, 관광객들의 구미에 맞춘 펜션 등 자연과 소통하는 열린 건축을 꿈꾸며 기존의 시스템 관리 능력을 더욱 발전시킬 계획이다. 01 지족동 주택. 전문팀들이 개별적, 또는 유기적으로 현장에 투입되어 정해진 기간 안 에 공사를 완벽하게 마무리한 현장이다. 02 외부와의 소통을 중요시한 주택 디자인. 너 른 데크와 다양한 방향에서 전망을 감상할 수 있는 통창이 특징이다. 03 3층 목구조로 지어진 무주의 파라다이스 펜션 야경. 파인힐 1998년 문을 연 목조주택 전문시공업체로 오랜 기간 쌓인 공정 관리 노하우가 강점이다. 부문별 소요 자재를 규격화하고 이를 바탕으로 세부 내역서, 시방서 등을 제시하고 있다. 주택뿐만 아니라 교외 고급주택, 펜션 사업 분야로 점차 판로를 넓혀가고 있으며, 최근에는 직접 대규모 펜션을 운영하기도 하면서 컨설팅 능력까지 선보이고 있다. 파인힐 임정엽 대표 전원주택의 외관은 자연과 소통할 수 있는 열린 개념을 최우선에 둬야 한다. 언제든 쉽게 마당으로 오갈 수 있는 통로와 실내에서도 외부 환경을 끌어들일 수 있는 창에 집중해야 전원주택의 목적에 부합할 수 있다. 내부는 공간 효율을 최대한 살리는 설계가 중요하다. 무엇보다 데드 스페이스를 없애고, 최적화된 평면을 구성해 실용적으로 디자인 한다. 또 최근 건축주들은 집 안에서 혼자만의 시간을 즐길 수 있는 공간을 원한다. 미처 생각지 못했더라도 계획설계 단계에서 A/V룸, 화실, 운동실 등 독자적인 취미 생활까지 고려한 공간을 제시한다면, 주택이 가진 장점을 한층 부각시킬 수 있을 것이다. 대전시 유성구 노은동 510-13번지 101호 / 042-477-8323~4, 031-732-3061/ http://www.hueparadise.com

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